عوامل مؤثر در رکود و رونق مسکن تب گرانی چگونه پایین آمد ؟

بصیرت:40 سال پیش تاکنون کشور ما همواره با کمبود مسکن مواجه بوده و میزان تقاضا جهت خرید مسکن بیشتر از ساخت و ساز مسکن است. چند عامل باعث تحریک تقاضا جهت خانه دار شدن مردم و یا خرید مسکن اضافی به عنوان سرمایه گذاری کاذب همواره مدنظر بوده است. کشور ما کشوری چهارفصل می باشد. قاعدتاً مردم دوست دارند به مناطق خوش آب و هوا مهاجرت کنند، هنگامی که مردم در مکانی خوش آب و هوا تجمع کنند قاعدتاً امکانات اجتماعی، اقتصادی و زیست محیطی در آن مکان افزایش می یابد. لذا اولین تحریک تقاضا جهت خرید مسکن در آن مکان می شود. لذا مهاجرت از شهرهای محروم به سوی تهران و مراکز استان ها از مهمترین تحریک های تقاضاست.
هنگامی که می دانیم در مکانی که ازدحام جمعیت به خاطر مسئله فوق پیش آمده و ما شدیداً در این منطقه با کمبود مسکن مواجه هستیم با اعطای بیش از حد وام و تسهیلات باعث تحریک تقاضا جهت خانه دار شدن مردم و یا خرید خانه های اضافی به شخصی یا اشخاصی تحت عنوان سرمایه گذاری کاذب صورت گیرد. این مسئله باعث افزایش شدید قیمت مسکن می شود. به گونه ای که به فرض 100 دستگاه آپارتمان زیر 12 سال ساخت داریم در عوض به 2میلیون نفر وام خرید مسکن اعطا می کنیم. این مسئله باعث تحریک مردم جهت خانه دار شدن می شود و ازطرفی خانه به اندازه کافی وجود ندارد و قیمت چندبرابر قیمت اصلی می شود. افزایش جمعیت تهران به علت مهاجرت، ازدواج و زاد و ولد به خودی خود باعث تحریک تقاضا و افزایش جمعیت و کمبود شدید مسکن می شود لذا دیگر اعطای وام خرید مسکن در تهران غیر از اینکه خانه را گرانتر کنیم، معنی ندارد.
ابتدا باتوجه به اینکه می دانستیم مسکن بسیار کم داریم بدون حساب و کتاب وام 5/3میلیون تومانی مسکن اعطا شد و هر شخصی اقدام به ثبت نام جهت گرفتن این وام نمودند عده ای نیز که خانه داشتند جهت سرمایه گذاری کاذب و احتکار مسکن اقدام به ثبت نام کردند تا خانه های خویش را افزایش دهند لذا ازطرفی 100 واحد مسکونی داشتیم ازطرفی 2میلیون نفر جهت گرفت وام خرید مسکن ثبت نام نمودند. درنتیجه باعث افزایش قیمت مسکن گردید، سپس اشتباه بعدی صورت گرفت. پس از افزایش قیمت گمان کردند مبلغ وام خرید مسکن کم است که مردم نمی توانند خانه خریداری کنند (درحالیکه اینگونه نبود) بلکه بر اثر اعطای بی حساب و کتاب و بیش از حد وام خرید مسکن باعث تحریک تقاضا شده بودند و به اشتباه فکر می کردند مبلغ وام خرید مسکن کم است لذا وام 5/3 میلیونی مسکن را به 5میلیون افزایش دادند که این افزایش وام خرید مسکن خود یکی از عوامل مهم تحریک تقاضا (تحریک مردم) است. (سپس افزایش شدیدتری در قسمت مسکن شاهد بودیم مجدداً به فرض 2میلیون نفر جهت گرفتن وام خرید مسکن ثبت نام کرده بودند و مبلغ وام خرید مسکن 5میلیون تومان شده بود و حداکثر 100 دستگاه آپارتمان زیر 12 سال ساخت داشتیم آن وقت به جای اینکه به این مسئله فکر کنند به فرض اینکه 100 دستگاه آپارتمان داریم به 70نفر وام دهیم و 30نفر بدون وام توانایی خرید مسکن دارند، لذا مجدداً این اشتباه در چند سال گذشته تکرار می شود یعنی در حالی که خانه و مسکن بسیار کم داریم بدون حساب و کتاب وام خرید مسکن اعطا می کردیم و با این تحریک تقاضا باعث افزایش قیمت می شدیم آن وقت براثر این اشتباه قیمت مسکن افزایش می یافت در اشتباه بعدی گمان می کردیم حال که قیمت مسکن افزایش یافته حتماً مبلغ وام خرید مسکن کم است و مجدداً مبلغ وام خرید مسکن را افزایش می دادیم و با افزایش مبلغ وام خرید مسکن دومین تحریک تقاضا و افزایش قیمت و اشتباه صورت می گرفت. (سپس عده ای عنوان می کردند که این یک امر طبیعی است که هرچند سال یک بار قیمت مسکن به یک باره افزایش می یابد و سپس برای چند سال راکد می ماند چنین تفکری و چنین معادله ای به طور کل اشتباه است). مجدداً باتوجه به اینکه با اعطای بیش از حد وام خرید مسکن درحالی که مسکن به اندازه کافی وجود نداشت باعث افزایش قیمت مسکن می شدیم بعد به اشتباه مبلغ وام را به 7میلیون تومان افزایش دادیم. اینجا دو عامل تحریک تقاضا دائماً وجود دارد یکی اینکه بر اثر اعطای بیش از حد و بدون حساب و کتاب وام خرید مسکن مردم را تحریک می کردیم تا خانه ای که وجود خارجی ندارد خریداری کنند و پس از اینکه بر اثر این اشتباه قیمت مسکن افزایش می یافت فکر می کردیم حالا که قیمت مسکن افزایش یافته است مبلغ وام خرید مسکن کم است و وام خرید مسکن را افزایش می دادیم سپس طبق همین روال اشتباه هرچند سال یک بار که مبلغ وام خرید مسکن افزایش می یافت به طور خودکار هرچند سال یک بار شاهد افزایش شدید قیمت مسکن می شدیم مجدداً وام خرید مسکن بعد از مدت کوتاهی از 7میلیون به 12میلیون افزایش یافت که مجدداً شاهد افزایش قیمت مسکن شدیم تا اینکه در سال 85 شاهکار اقتصادی به وقوع پیوست به این معنی که در حالی که حدوداً یک میلیون و ششصد هزار واحد مسکونی کم داشتیم و سالانه به 800 هزار واحد مسکونی نیاز داشتیم در کمال تعجب وام خرید مسکن از 12 میلیون تومان به 18میلیون تومان افزایش یافت که یک تحریک تقاضا شدید به جامعه وارد شد شما خودتان حساب کنید به فرض 100 دستگاه آپارتمان زیر 12سال ساخت در تهران داشتیم و به 2میلیون نفر وام خرید مسکن اعطا شده بود که این 100 دستگاه آپارتمان را خریداری کنند در نتیجه بر اثر تحریک تقاضا قیمت آن 100 دستگاه آپارتمان 5 برابر شد سپس با این کار فکر کردند حالا که قیمت مسکن افزایش یافته احتمالا مبلغ وام خرید مسکن کم است مبلغ وام از 12 میلیون به 18 میلیون افزایش یافت سپس بر اثر این دو تحریک تقاضا قیمت مسکن به صورت انفجاری بالا رفت و سپس مجددا فکر کردند مبلغ وام خرید مسکن کم است و درکمال تعجب قصد داشتند وام 36 میلیون تومانی خرید مسکن اعطا کنند که اگر چنین می شد فاجعه ای عظیم در راه بود. خوشبختانه مسئولین از اعطای وام 36 میلیونی خرید مسکن جلوگیری کردند دراین زمینه نقش موثر مهندس مهدی چمران رئیس شورای اسلامی شهر تهران را نباید نادیده گرفت که از فاجعه ای جلوگیری بعمل آورد بهتر است درتهران فقط وام تولید مسکن و ترمیم بافت های فرسوده اعطا گردد و وام خرید مسکن قطع گردد زیرا عوامل مهم دیگر تحریک تقاضا همانند مهاجرت و زاد و ولد و ازدواج و درنتیجه تقاضا برای مسکن باعث کمبود مسکن می شود لذا اعطای وام خرید مسکن تحریک تقاضای خطرناکی است که باعث افزایش تورم می شود. بدتر از آن افزایش مبلغ وام خرید مسکن است و علاوه بر این اشتباهات، با این که می دانستیم خانه و مسکن بسیار کم داریم خرید و فروش وام خرید مسکن نیز تبلیغ می شد علاوه بر این درسال 85 خزانه بانک مرکزی بر روی انواع بانک های دولتی و خصوصی نیز باز شد و آنها نیز با اینکه خانه و مسکن کم داشتیم اغلب وام های خرید مسکن را به سوی بازار خرید مسکن روانه کردند اغلب وام ها به خصوص وام های اشتغالزا و تولیدی از مسیر اصلی خود منحرف شدند و به سوی خرید خانه و مسکن سوق داده شد که افزایش شدید قیمت مسکن را به همراه داشت و نامش را رونق گذاشتند اینکه دائما بعضی افراد عنوان می کنند که خانه ومسکن هرچندسال یکبار افزایش قیمت پیدا می کند و سپس به رکود می رود واین مسئله را یک امر طبیعی یا یک معادله غیرقابل حل می دانند، بحث منطقی نیست شما ملاحظه می کنید هر زمان که بانک مسکن مبلغ وام خرید مسکن را افزایش داد و بیش از حد وام خرید مسکن اعطا شده، این افزایش مبلغ وام خرید مسکن باعث تحریک تقاضا شده و باعث می شود قیمت مسکن بالا رود اگر در آینده بانک مسکن وام خرید مسکن را در اشتباهی دیگر از 18میلیون به 25 یا 30میلیون افزایش دهد. قطعا شاهد افزایش انفجاری شدید قیمت مسکن می شویم و درنتیجه تورم سریع را شاهد خواهیم بود بعد از یکسال به رکود می رود تا دوباره مبلغ وام خرید مسکن توسط بانک مسکن افزایش یابد. گران شدن خانه و مسکن نشان از رونق خانه و مسکن نیست و ثابت ماندن و یا کاهش قیمت خانه و مسکن هم نشان از رکود خانه و مسکن نیست البته این که غیر از بانک مسکن دیگر بانکها اجازه اعطای وام خرید مسکن را ندارند سیاست بسیار خوبی است بلکه سایر بانک ها همواره بهتر است فقط وام ساخت مسکن اعطا کنند.
کمبود مسکن
همواره بالابودن تورم در کشور به علت کمبود خانه و مسکن و اعطای بیش از حد وام خرید مسکن و بدتر از همه افزایش مبلغ وام خرید مسکن بوده است که این مسئله درتهران و کلانشهرها عواقب بدتری دارد.
لذا اکثر تورم کشور مربوط به اعطای وام خرید مسکن و افزایش این وام است. همانگونه که ملاحظه می کنید اکثر کالاها در یکسال گذشته افزایش قیمت داشته اند ولی قیمت خانه و مسکن یا ثابت بوده است یا کاهش داشته است با این حال کاهش تورم را شاهد هستیم. از عوامل مهم دیگرتحریک تقاضا عوامل آب و هوا و امکانات بالای اجتماعی و اقتصادی و اشتغالزایی که باعث مهاجرت دایمی مردم به تهران و مراکز استان ها می شود.
اگر ما تمام بافت های فرسوده تهران را هرچند پلاک را یک پلاک کنیم و تمام سطح شهر تهران به طور کلی به فرض مثال برج های بسیار مرتفع بسازیم هیچ شکی دراین مسئله نکنید که مجددا در شهرتهران با کمبود مسکن مواجه هستیم زیرا سالانه حداقل 650 هزار نفر به استان تهران و به خصوص شهرتهران به خاطر امکانات مهاجرت می کنند علاوه بر این زاد و ولد مردم تهران و همچنین ازدواج و تشکیل خانواده دراین شهر را در نظر بگیرید حال همانگونه که عرض کردم چنانچه تمام سطح شهر تهران بجای هرچند آپارتمان یا خانه یا بافت فرسوده برج های عظیمی احداث شود و دیگر حتی یک واحد مسکونی خالی باقی نماند اعطای وام خرید مسکن درتهران چه معنا دارد؟ آن وقت آیا می توان جلوی زاد و ولد و ازدواج و تشکیل خانواده را درتهران گرفت و چگونه دیگر می توانید برای این افراد مسکن تهیه نمائید. همانگونه که عرض کردم از 40 سال گذشته تاکنون همواره با کمبود مسکن مواجه بوده ایم و بدون برنامه ریزی صحیح اقدام به اعطای وام خرید مسکن نموده ایم و هنگامی که بیش از حد تسهیلات وام خرید مسکن اعطا گردد باعث افزایش قیمت مسکن می شویم سپس با اشتباه دیگری فکر می کنیم مبلغ وام خرید مسکن کم است و مبلغ وام را افزایش می دهیم و همواره در 40 سال گذشته موجودی مسکن کمتر از تعداد خانوارها بوده بنابراین طی این سالها همواره تقاضای مسکن بیش از تولید آن بوده است! (البته ترمیم بافت فرسوده مسئله بسیار خوب و مهمی است که همچنان باید ادامه یابد).
تحریک های تقاضا باعث افزایش دایمی قیمت مسکن و تورم می شود. بهتر است درتهران و مراکز استانها نقدینگی جهت خرید مسکن و تحریک تقاضا سوق داده نشود. فقط درتهران افراد با توان مالی خود به خرید خانه اقدام کنند هر چقدر قیمت خانه و مسکن بخصوص درتهران کاهش یابد به کاهش کلی تورم درکشور منجر می شود و هر زمان که بانک مسکن مبلغ وام خرید مسکن را افزایش داده شاهد گرانی مسکن و تورم آنی شده ایم.
ممنوعیت وام خرید مسکن
این امر فقط با قطع وام خرید مسکن در تهران و کاهش مهاجرت امکان پذیر است زیرا درتهران ازدواج- زاد و ولد و غیره و امکانات بالا باعث تحریک تقاضا می شود. جمعیت تهران باید کاهش یابد و همواره افزایش جمعیت مشکلاتی را از هر لحاظی به همراه داشته است. دولت جهت رفع کمبود مسکن اقدام به ساخت شهرهای جدید و ساخت مسکن های 99 ساله با تسهیلات ویژه نموده است تا کمبود مسکن را رفع نماید ولی متاسفانه در این کار بعضی مسایل در نظرگرفته نمی شود لذا اغلب مشاهده می کنیم که در شهرهای جدیدالاحداث و یا مسکن های 99 ساله اغلب خانه ها خالی از سکنه است یا درآینده خالی می شود هنگامی که شهری جدید یا شهری تحت عنوان مسکن 99 ساله قرار است احداث شود ابتدا باید تمامی امکانات اجتماعی - اقتصادی - آموزشی - فرهنگی - تجاری و اشتغالزایی و رفاهی و بهداشتی و... آن محل احداث شود. همزمان نسبت به تاسیس شهر جدید اقدام گردد. هنگامی که قرار است جهت رفع کمبود مسکن شهری جدید یا مسکن های 99 ساله ساخته شود بیمارستان، داروخانه، پارک، سینما و سوپر مارکت ها و امثالهم تاسیس شود حتی دانشگاه و مدرسه و غیره این مسئله بسیار مهم است که میتوان و باید و بهتر است از وام های اشتغالزا به شرطی که از مسیر اصلی خویش منحرف نشود جهت رونق کسب و کار در این شهرهای جدید بهره برد وام خرید مسکن و وام اشتغالزا ابزاری است جهت تعادل جمعیتی و نگهداشتن مردم در مکان خاص وگرنه مردم که به خودی خود به تهران و مراکز استانها با امکانات بالا مهاجرت می کنند شما اگر در وسط کویرلوت با بهترین مصالح اقدام به ساخت مسکن 99 ساله نمائید یا شهری جدید احداث کنید. این مسکن بسیار شیک و زیبا باشد ولی درعوض هیچگونه اشتغالی و امکاناتی در آن مکان نباشد امکاناتی همچون امکانات رفاهی - بهداشتی - تفریحی و به خصوص اشتغالزایی و اقتصادی و بانک و امور اجتماعی وجود نداشته باشد پرواضح است که اگر این مسکن را به صورت مجانی هم در اختیار مردم بگذارید هیچ کس استقبال نمی کند در عوض همین افراد حاضرند بخاطر امکانات موجود در تهران در یک اتاق کوچک یا سوئیت زندگی کنند. لذا هنگامی که در مکانی که قصد ساخت مسکن 99 ساله یا شهری جدید الاحداث داریم،. قبل از ساخت باید کمبودهای اشتغالزایی - اقتصادی - اجتماعی - فرهنگی و بهداشتی و آموزشی آنجا را رفع نمائیم و همزمان اقدام به تاسیس شهرهای جدید نمائیم تا به سرعت خالی از سکنه نشود.
در اکثر کشورهای جهان اکثر بودجه شهرداریها توسط دولت تامین می شود تا کمترین هزینه جهت ساخت مسکن در نظر گرفته شود ولی متاسفانه در کشور ماچنین نیست و قیمت تراکم ساختمان و نوسازی و غیره از سازندگان و مردم گرفته می شود. که باعث افزایش قیمت مسکن و در نتیجه تورم می شود. همواره معتقدم با توجه به اینکه کشور ماکشوری چهار فصل است از وام اشتغالزا و تولیدی به شرطی که از مسیر خود منحرف نشود و به خصوص از وام خرید مسکن باید جهت تعادل جمعیتی استفاده کرد و در مراکز استانها و بخصوص تهران از هیچگونه وام خرید مسکنی استفاده نشود و در تهران و مراکز استانها فقط وام ساخت و ساز و ترمیم بافتهای فرسوده استفاده نمود و از مهاجرت به مراکز استانها و به خصوص تهران جلوگیری شود.
احتکار مسکن
همچنین نمیدانم چرا اقلام و کالاهایی که مردم به آن نیاز دارند اگر توسط شخصی نگهداری شود احتکار حساب می شود. مثلاً در صورت کمبود قند و شکر و سیب زمینی و... اگر کسی احتکار کند تا درآینده گرانتر بفروشد گناه کبیره محسوب می شود و اموال او مصادره می شود ولی بالاترین نیاز مردم که خانه و مسکن است اگر شخصی 100 واحد مسکونی در تهران به نام خود و یا افراد فامیل و دوست داشته باشد و به صورت وکالتی یا به طور رسمی بنام خودش باشد و از آن هیچگونه استفاده ای نکند و خالی بماند و به اقتصاد کشور ضربه مهلکی می زند جزو احتکار محسوب نمی شود و هیچ برخوردی با این شخص نمی شود. لذا در بعضی از کشورها همانند لیبی جهت رفع این معضل از سیاست تک مسکنی استفاده می شود.
مشکل اساسی ما این است که 70 درصد مشاغل ما وابسته به خانه و مسکن است.
مسئولین کشور بگونه ای برنامه ریزی کنند تا با پژوهش 70 درصد اقتصاد کشور به امور کشاورزی دامپروری و به خصوص صنعتی و غیره وابسته باشد همانند کشور چین تا با تحقیق و فن آوری علاوه بر رفع نیازهای کشور به فکر صادرات و رونق صنایع کشور باشیم هنوز هم قیمت مسکن در تهران بسیار بالا است بهتر است خرید مسکن در تهران بدون وام خرید مسکن صورت گیرد تا از مهاجرت و افزایش جمعیت و سرمایه گذاری های کاذب واحتکار و کمبود مسکن و افزایش قیمت مسکن جلوگیری شود و از وام خرید مسکن و وام اشتغالزا بعنوان ابزاری جهت تعادل جمعیتی و کاهش جمعیت مراکز استانها و تهران استفاده کرد. در تهران بهتر است فقط وام ترمیم بافت های فرسوده اعطا گردد در تهران بر اثر اعطای بیش از حد وام خریدمسکن و سپس مهمتر اینکه مبلغ وام خرید مسکن دائماً افزایش می یابد همواره شاهد افزایش قیمت خانه و مسکن هستیم. لذا، علاوه بر این هنگامی که شخص فروشنده ملاحظه نماید هر روز به قیمت مسکن اضافه می شود دیگر حاضر به فروش واحدهای مسکونی خود نیست زیرا میداند در ماه آینده گرانتر می فروشد و همین مسئله نیز باعث کاهش عرضه و افزایش قیمت می شود. در شهری که مرکز استان یا مرکز کشور است یا به هر دلیلی جمعیت را به سوی خود می کشاند اعم از امکانات بالا و خوش آب و هوا و غیره و مردم خود به خود به آن مکان و یا حومه آن مهاجرت می کنند اعطای وام خرید مسکن و اعطای وام اشتغالزا و وام های رفاهی دیگری به خصوص همان وام خرید مسکن مفهومی ندارد شما در منطقه زعفرانیه تهران یک سوئیت 25 متری را بدون وام خرید مسکن سریعاً توانایی فروش دارید ولی در یکی از شهرهای بدون امکانات، بد آب و هوا و محروم یا طبق همان مثال فرضی که زدم در وسط کویرلوت بهترین و بزرگترین و شیک ترین خانه ها و آپارتمان ها را که بسازید و از دم قسط که چه عرض کنم به صورت رایگان هم اعطاء کنید هیچ شخصی به آنجا نمی رود مگر اینکه در آنجا اول امکانات اشتغالزایی - رفاهی - اجتماعی - اقتصادی و بهداشتی را فراهم کنیم. (انشاءالله روزی فرا برسد که برعکس چهل (40) سال گذشته این بار میزان مسکن های عرضه شده در کشور بیشتر از خانوارها باشد.)
محمد سیفی