اصرار مسئولان بخش مسکن در دهه اخیر به اتخاذ این روش به رغم مخالفت گسترده کارشناسان، بیشتر ناشی از اثربخشی سریع آن و استفاده به عنوان یکی از راهکارهای زود بازده و کوتاه مدت است؛ «اعطای تسهیلات بانکی به صورت پرداخت وام 10میلیون تومانی جهت خرید و پرداخت وام قرض الحسنه ودیعه 3 میلیون تومانیِ مسکن جهت رهن و اجاره واحد مسکونی» که هم اکنون در حال اجراست نیز در زمره همین سیاست ها قرار می گیرد.
بنا به گفته مسئولان، این سیاست با هدف کمک به خانه دار شدن اقشار کم درآمد و گروه های خاص است که با شروط خاصی همچون تأهل، سرپرستی خانوار، حداکثر دستمزد 2 برابر (برای وام 10میلیون تومانی) و 5/1 برابر (برای ودیعه 3میلیون تومانی) نظام هماهنگ پرداخت و... است که به کلیه کارمندان و کارگران رسمی شاغل و بازنشسته دولت و افراد تحت پوشش یکی از صندوق های تأمین اجتماعی و بازنشستگی (برای وام 10میلیون تومانی)، مستأجرین کم درآمد تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی، صندوق تأمین اجتماعی و بازنشستگی (برای ودیعه 3 میلیون تومانی)تعلق می گیرد.
مهمترین ویژگی این تسهیلات «عدم سپرده گذاری اولیه» برای استفاده از این وام است؛ 15ساله بودن، تقسیط به روش پلکانی، بهره های متفاوت برای شهرهای کوچک و متوسط به نسبت شهرهای بزرگ و... از دیگر ویژگیهای این وام هاست.با توجه به اینکه این سیاست -همانطور که گفته شد- سیاست معطوف به سمت تقاضا و یا به عبارت دیگر «تحریک تقاضا بدون پشتوانه عرضه متناسب» محسوب می شود و تبعات منفی به دنبال خواهد داشت، نکاتی چند در این باب ضروری به نظر می رسد:
1 طبق اعلام رسمی، با توجه به اعتبارات مصوب، تعداد وام های اعطا شده در مجموع سالهای1384و 85حدود 80هزار وام 10میلیون تومانی و 40هزار وام ودیعه 3 میلیون تومانی در نظر گرفته شده است؛ این در حالی است که طبق گزارشهای موجود حدود 5/1 میلیون تقاضا فقط در شهرهای کوچک و متوسط برای وام 10میلیون تومانی ثبت نام کرده اند که اگر تعداد سهمیه سالیانه این وام برای شهرهای کوچک 30تا 40هزار واحد مسکونی در نظر گرفته شود، این وام تنها 2 تا 3درصد افراد نیازمند به مسکن (تقاضای واقعی) را در بر می گیرد؛ این آمار در کنار نیازمندان به مسکن در جامعه نشان از سطحی بودن سیاست مذکور و استفاده از این راهکار به عنوان یک راهکار مُسکّن و مقطعی دارد.
این تسهیلات زمانی کارآمد است که اولاً بخش قابل توجهی از نیازمندان را در بر بگیرد و ثانیاً بخش عرضه مسکن نیز توانایی پاسخ به انبوه متقاضیان واقعی مسکن را داشته باشد؛ در غیر این صورت این سیاست بدون اینکه مشکلی از معضلات این بخش را حل کند، به دلیل جو روانی ایجاد شده آثار تورمی نیز بر این بخش خواهد داشت و رکود بخش مسکن را بیش از پیش تورمی خواهد کرد.
2- خصوصیات ذاتی و شرایط موجود در بازار مسکن حکایت از آن دارد که بخش مسکن مبتلا به پدیده «شکست بازار» شده است.
بنابر تایید اکثر کارشناسان و صاحبنظرانِ بخش مسکن، هم اکنون در کشور ما چهار عامل اصلی و محرک تولید مسکن، یعنی «نیاز» برای مسکن، در کنار فراهم بودن «عوامل تولید و مصالح کافی» ، «نیروی انسانی ماهر» و همچنین «زمین قابل تبدیل به مسکن» در بیرون و درون شهرها وجود دارد، ولی وجود کافی و وافی این عوامل، به تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه منجر نشده است. به عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسکن حضور دارند، اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یک زنجیره ارزش کامل و کارآ قرار دهد؛ یعنی می توان گفت ساز و کار بازار مسکن علی رغم عدم حضور دولت، منجر به تخصیص صحیح منابع نشده است و این بخش با پدیده «شکست بازار» روبروست و چرخه بازار نه تنها مسأله مسکن را حل نکرده بلکه تامین مسکن به معضلی حاد تبدیل شده که رکود این صنعت را به دنبال داشته است. این شکست عمدتا ناشی از ویژگی های خاص این بازار همچون غیرتجاری بودن آن، سهم بالای زمین در قیمت نهایی مسکن، دوران های رکود بلندمدت و رونق همراه با تورم است.
با این اوصاف به نظر می رسد آنچه باعث شده است دولت برای پایان دادن به رکود مسکن، به سیاست های مُسکّن و مقطعی همچون وام های مورد اشاره روی آورد، بالا نگه داشتن نرخ رشد تولید مسکن در شهرهای کوچک و متوسط- در حد پتانسیل اعتبارات مصوب- است؛ چرا که این رقم در شهرهای بزرگ پاسخگوی قیمت های سرسام آور این شهرها نیست؛ به علاوه در دوران رکودی که شاهد آنیم، به علت برخی شرایط خاص از جمله عدم وجود پتانسیل لازم در وام 18میلیون تومانی برای ایجاد رونق در بخش مسکن، تغییرات گسترده سیاسی و… دوران رکود، از زمان تجربه شده خود یعنی 2 سال، به حدود 3 سال رسیده است. بنابراین راهکارهایی همچون افزایش سقف و یا تعدد اعطای تسهیلات بانکی نه تنها باعث رونق در بخش مسکن نشده است بلکه این بخش دوران «رکود تورمی» را تجربه می کند.
3 - اجرای این سیاست بدون توجه به تبعات آن و همچنین «نگرش صرف به بخش تقاضا» در مسئولین بخش مسکن را می توان ناشی از دیدگاهی دانست که همچنان در مسئولین این بخش حاکم است: «وزارت مسکن هیچ تعهدی نسبت به قیمت مسکن ندارد.» این امر بدیهی است که دولت به عنوان «متصدی» در بخش مسکن، نه تنها کمکی به این بخش نمی کند بلکه موجب بی انگیزگی بخش خصوصی نیز خواهد شد اما همانند سایر کشورهای موفق در زمینه مسکن، حضور دولت در این بخش با عنوان «متولی» بسیار ضروری می نماید، بدین جهت که زمین و مسکن بعلت خواص ذاتی آن، اگر تولی، هدایت و نظارت کارآمد دولت را شاهد نباشد، بسرعت به سمت یک بازار سوداگرانه- همچنانکه هم اینک در بخش مسکن شاهد آنیم- سوق پیدا خواهد کرد.
بنابراین با وجود اهرم های حاکمیتی و مالکیتی که دولت در اختیار دارد و براحتی نیز می تواند با استفاده از آنها به سامان دادن بخش مسکن و بویژه بازار زمین بپردازد، تصمیمات محافظه کارانه مسئولان در عدم دخالت کارآمد در این بخش باید مورد مداقه بیشتری قرار گیرد.
4- سیاست «اعطای تسهیلات بانکی» با توجه به خصوصیاتی همچون بهره های متفاوت در شهرهای کوچک، متوسط و بزرگ، اعطای حجم بیشتر تسهیلات به شهرهای کوچک و متوسط و همچنین گروه های هدف در نظر گرفته شده برای وام های مذکور، اگر در راستای «هدفمندکردن یارانه ها» نیز ارزیابی شود، نتایج چندانی بدنبال نخواهد داشت. این تسهیلات همانگونه که اشاره شد بدلیل ایجاد بار تورمی بالا، نه تنها در راستای «هدفمندکردن یارانه ها» عمل نکرده، بلکه اثر وام را نیز خنثی می کند.
با توجه به این مطلب در هنگام ثابت بودن حجم مسکن و تعداد واحدهای مسکونی، «تحریک تقاضا» با هر سیاستی صورت پذیرد، بطور حتم تورم را بدنبال خواهد داشت؛ این تورم بدلیل ایجاد دوران های رکود و رونق تورمی مورد اشاره، از نوع پلکانی خواهد بود.در نهایت دولت باید برای مهار بحران در بخش مسکن و خاتمه دادن به رکود 3ساله ای که در اقتصاد ملی نیز تبعات و خسارات زیادی را برجای گذاشته است، با استفاده از راهکارهای اصولی، با یک چرخش اساسی در سیاست های مسکن خود، نگرش را از سیاست «تحریک تقاضا» برای ایجاد رونق- به دلیل تورمی بودن رونق ایجاد شده- به سمت «تأمین و عرضه مسکن» سوق داده و با تغییر رویکرد به طرف عرضه- بر خلاف سیاست تحریک تقاضا که رویکردی صرف به بخش تقاضا دارد و استفاده حداکثر از اهرم های حاکمیتی و مالکیتی خود در عرضه مسکن و سیاستگذاری صحیح در این زمینه، نسبت به ایجاد رونق پایدار غیر تورمی و کاهش «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» اهتمام ورزد.
تجربه اقتصاد ایران در سایر بخش ها مانند میوه، مرغ، سکه و ... همچنین تجربه سایر کشورها نشان داده است که کنترل تورم تنها از طریق افزایش عرضه توسط دولت امکانپذیر است.