«فرهاد بیضایی» کارشناس و تحلیلگر بازار و صنعت مسکن در گفت‌و‌گو با «بصیرت» در خصوص مولفه‌های اثرگذار بر نرخ مسکن اعم از عوامل فضای سیاسی و هیجانات نرخ ارز و مولفه‌های داخلی عرضه و تقاضا در این بازار به چند سناریو اشاره کرد و گفت: یکی از موضوعاتی که در کاهش یا افزایش نرخ مسکن به صورت روانی و هیجانی اثرگذار بوده نرخ ارز است، اما نباید فراموش کنیم نرخ ارز یک مولفه است، زیرا مولفه‌های دیگری که بیشتر درونی است و تابع سیاست‌گذاری و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است در بازار مسکن در نرخ مسکن و اجاره‌بها اثرات مستقیمی دارند.
وی در این باره خاطر نشان کرد: درست است که افزایش نرخ ارز به تورم دامن زده، اما مولفه‌های دیگری مثل عدم عرضه به موقع نهاده‌های ساخت و ساز یا گران بودن زمین یا عدم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز به خودی خود در کنار اثراتی که نرخ ارز و تورم داشته‌اند زمینه‌ساز افزایش نرخ مسکن و اجاره‌بها شده‌اند.
کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که در شرایط کنونی دورنمای شما از نرخ اجاره در سال جاری با توجه به اینکه زمان جابه‌جایی‌ها از ماه‌های گرم سال شروع می‌شود، چیست، گفت: اگر واقع‌بینانه نگاه کنیم نمی‌توان چندان به کاهش نرخ اجاره خوش‌بین بود بنابراین دورنمای نرخ اجاره روند صعودی را نشان می‌دهد، اما نه مثل سال‌های گذشته یعنی افزایش‌ها مثل سال‌های گذشته بالا نیست.
وی در این باره خاطر نشان کرد: اینکه گفته می‌شود نرخ مسکن دچار رکود شده درست است. برخی معتقدند اجاره‌بها تابعی از نرخ مسکن است بنابراین عدم افزایش قیمت مسکن نیز باید به عدم افزایش اجاره بها بیانجامد در حالی که بالواقع اینگونه نیست، زیرا یکی از عوامل تعیین نرخ اجاره‌بها قیمت مسکن است منتها عوامل دیگری نیز در این موضوع تاثیرگذارند مثل شرایط عرضه و تقاضا و موارد دیگری که منجر به تحریک تقاضا و عرضه در بازار می‌شود.
فرهاد بیضایی در این‌باره مثالی زد و گفت: به عنوان مثال در طی سال‌های گذشته قیمت رهن یک واحد مسکونی بین ۲۵ درصد ارزش ملک برآورد می‌شد و با این درصد میزان اجاره‌بها تعیین می‌گردید، اما در شرایط عدم ثبات اقتصادی و عدم توانمندی طرف تقاضا این نسبت تا حدی به هم خورد و موجران مجبور شدند واحد‌های خود را با قیمت پایین‌تری اجاره دهند.
کارشناس و تحلیلگر بازار و صنعت مسکن تاکید داشت: با توجه به اینکه سطح درآمد‌ها افزایش پیدا می‌کند به شرط اینکه مسئله ثبات قیمت مسکن هم اتفاق بیفتد اصولا بازار به سمت افزایش مبالغ اجاره حرکت می‌کند یعنی به روندی که در گذشته حاکم بود که بین قیمت مسکن و اجاره مسکن نسبتی رعایت می‌شد پشت کرده است به همین خاطر عنوان می‌شود در سیستم قیمت بازار اجاره علاوه بر قیمت بحث ارزش ملک، بحث شکاف بین عرضه و تقاضا نیز موضوع بسیار مهمی است که ممکن است پوشش داده شود و منجر به افزایش اجاره‌بها شود.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا در دولت فعلی برای پر کردن شکاف بین عرضه و تقاضا برای کمک به مستاجران حرکت خاصی در راستای ساخت و ساز بیشتر مسکن می‌بینید، گفت: مساله این است که ساخت و ساز را نباید منوط به این دولت یا آن دولت کنیم، زیرا در حوزه املاک و مستغلات با سیاست‌های کوتاه مدت نمی‌توانیم اثر مطلوبی در بازار به جا بگذاریم.
فرهاد بیضایی کارشناس مسکن تصریح نمود: کوتاه‌مدت‌ترین سیاستی که در بازار مسکن مثلاً میتواند اثر بگذارد در حوزه سیاست‌های مالیاتی است آن هم در بازه زمانی ۳ تا ۵ سال بنابراین برای کاهش فشار اجاره به مستاجران باید دورنمای بلند مدت سیاست‌گذاری‌های درست برای ساخت و ساز در همه دولت‌ها یعنی در حاکمیت درنظر گرفته شود این موضوع یعنی اصلاح رفتار‌ها و سیاست‌گذاری‌ها در حوزه مسکن.
وی در پایان گفت‌و‌گو خاطر نشان کرد: علی‌رغم آنچه در این حوزه گفته شد، اما به دلیل تلطیف فضای روانی جامعه و کاهش نرخ ارز و عدم قدرت خرید مردم به نظر نمی‌رسد شاهد افزایش اجاره‌بها به شدت و حدت سال‌های گذشته باشی، یعنی افزایشی در حد معمول و نه بسیار شدید را در استان‌ها و شهر‌های مختلف بنا به ظرفیت آنها در تابستان جاری خواهیم داشت.