جهت‌گیری دولت نهم در بخش مسکن (بخش دوم)

جایگاه بخش مسکن و ساختمان در اقتصاد کلان
بخش مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های‌ عمده اقتصادی، رابطه تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش‌های اقتصادی کشور دارد، از تحولات سایر بخش‌ها تاثیر پذیرفته و خود نیز بر آن‌ها اثر می‌گذارد. طی هر سال حدود 20 تا 30 درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش مسکن ایجاد ‌می‌شود و به‌طور میانگین به همین نسبت از نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف می‌گردد. سهم مسکن از اشتغال کشور نیز بیش از 11 درصد می‌باشد.
با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش مسکن با سایر بخشهای اقتصادی کشور رکود و رونق این بخش اثر قطعی بر رکود و رونق اقتصاد کلان کشور ‌می‌گذارد. به طوری که مطالعات در این زمینه نشان داده‌اند، یک واحد افزایش در ارزش افزوده بخش مسکن، تولید ناخالص داخلی را به میزان 8/2 واحد افزایش ‌می‌دهد.
الف) ارزش افزوده بخش ساختمان
ارزش‌افزوده بخش ساختمان در سال 1384 به قیمت‌های ثابت سال 1376به میزان 18728 میلیارد ریال بوده که نسبت به سال 1383 رشدی معادل 4/4 درصد را نشان می‌دهد. این رقم برای سال 1385 با رشدی معادل 7/3 درصد به میزان 19420 میلیارد ریال افزایش یافته است.
در 6 ماهه نخست سال 1386 نرخ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان به قیمت‌های ثابت سال 1376، 9/40 درصد برآورد گردیده است.
ب) ارتباطات پسین و پیشین بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصاد
بخش مسکن به دلیل روابط پسین و پیشینی که با سایر بخش‌های اقتصادی دارد، از نوسانات اقتصادی شدیدا تاثیرپذیر و بر آن‌ها تاثیرگذار است. نمودار زیر تاثیرپذیری اقتصاد کلان کشور را از فعالیت‌های ساخت و ساز مسکن با تاخیر حداکثر یکسال به خوبی نشان می‌دهد.
ماخذ: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران- فعالیت ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری کشور و حساب‌های ملی.
ج) اشتغال
سهم بخش مسکن از اشتغال کشور از 11 درصد در سال 1375، به 8/12 درصد در سال 1385 افزایش یافته است.
د) سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمانهای جدید مناطق شهری
در دوره زمانی 1375 تا 1385 سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری رشد قابل توجهی را نشان می‌دهد. در این دوره رشد حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع شده، نیمه‌تمام و تکمیل شده به ترتیب معادل 06/23، 1/25‌، 5/23 درصد می‌باشد.
هـ) تسهیلات بانکی
در فاصله سال‌های 1384- 1376 نسبت تسهیلات اعطایی بخش مسکن به کل اعتبارات بانکی از 3/25 درصد به 22 درصد رسیده است.
عملکرد نظام بانکی کشور موید آن است اعتبارات اعطایی عمدتا به وامها و تسهیلات کوتاه مدت و میان‌مدت گرایش داشته است. به طوری که در سال 1384 مانده وام‌های بلند مدت به کل تسهیلات اعطایی، معادل 7 درصد در مقابل 93 درصد مانده سایر وام‌ها به کل تسهیلات اعطایی، بوده است.
و) میزان جذب نقدینگی
بخش مسکن در غیاب بازار سرمایه 20 تا 30 درصد نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است. نقدینگی مذکور، بنا به ماهیت تقاضای موجود در بخش مسکن به تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای قابل تقسیم است.
در سه دهه گذشته حدود 34 درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه‌ای و 66 درصد با هدف برآوردن نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن شده است. علیرغم نبود بازار سرمایه کارآمد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود از شدت عواقب ناشی از حضور مازاد نقدینگی در بخش اقتصاد زیر‌زمینی، تا حد قابل‌ ملاحظه‌ای بکاهد.
ز) تولید مسکن
میزان تولید مسکن در مناطق شهری در سال 1375 معادل 314 هزار واحد بوده است. علی‌رغم رکود تولید در سال‌های 1382 تا 1384، بخش مسکن در سال‌های 1385 و 1386 رونق تولید را تجربه نموده است. شایان ذکر است متوسط رشد سالیانه تولید در بخش مسکن 3/7 درصد می‌باشد.
ح) قیمت مسکن
بررسی شاخص بهای گروه مسکن‌، آب، برق و گاز و سایر سوخت‌ها
شاخص بهای گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها در سال 1375 معادل 428 بوده است که نسبت به سال 1374 از رشدی معادل 8/28 درصد برخوردار بوده است. شاخص فوق در سال 1385 به میزان 4/13 درصد رشد را نسبت به سال 1384 نشان می‌دهد.
شایان توجه است که این شاخص در آذرماه سال 1386 نسبت به ماه مشابه سال قبل به میزان 2/24 درصد افزایش داشته است، لیکن مقایسه رشد شاخص مذکور در 9 ماهه اول سال 1386 نسبت به دوره مشابه سال پیش، با 6/19 درصد رشد، حاکی از 6/4 درصد کاهش می‌باشد.
بررسی روند تغییرات و گزارش وضع موجود
در شانزده سال اخیر سه دوره قیمتی (سیکل) کامل در بخش مسکن اتفاق افتاده است. سال‌های 1371 تا 1376 دوره رونق بخش مسکن بوده و دو نرخ رشد 61 و 67 درصدی در دو سال متوالی در قیمت‌های مسکن به‌وقوع پیوسته است. سپس در فاصله سال‌های 1377 تا 1382 شاهد نرخهای رشد 25، 42، 50 و 25 درصدی هستیم و بالاخره سیکل سوم که در سالهای 1383 تا 1386 اتفاق افتاده است. در این دوره بخش مسکن شاهد نرخ رشد‌های 6/2، 2/11، 28 و 5 درصدی بوده است.
به این ترتیب، ملاحظه می‌شود که افزایش قیمت در دوره اخیر هم به لحاظ دامنه رشد و هم به لحاظ طول دوره بسیار کوتاه‌تر از دوره‌های قبلی بوده است. به‌عبارت دیگر، برنامه‌های تدوین شده توسط دولت علی‌رغم رشد تقاضا و کاهش تولید به سبب رکود در ابتدای دوره، به کنترل رشد قیمت مسکن، منجر گردیده است.