کالبدشکافی یک مشکل دیرینه

وزیر جدید مسکن و شهرسازی به مردم قول داد که در چهار سال آینده تمام تلاش خود را به متعادل کردن قیمت مسکن و شتاب دادن به مسکن مهر معطوف کند.
علی نیکزاد یادآور شد: برنامه های خود برای چهار سال آینده را به مجلس ارائه کرده ام و فکر می کنم که باید این فرهنگ در کشور جا بیافتد که مدیران کار خود را انجام دهند و سپس پاسخگو باشند.
وی تاکید کرد: کاری خواهیم کرد که مسکن مهر با یک شتاب بیشتر کارهایی که آغاز شده را به منزل مقصود برساند.
نیکزاد تصریح کرد: در بحث شهرسازی اهتمام ویژه ای خواهیم کرد و از توان مالی، فنی و تجربیات انبوه سازان که تاکنون توجه کمتری به آنها شده، در جهت تولید مسکن با رویکرد زوج های جوان و گروه های کم درآمد استفاده خواهیم کرد.
نیکزاد در پاسخ به برنامه های ویژه وزارت مسکن و شهرسازی برای خروج بخش مسکن از رکود گفت: چنانچه مسکن مهر فعال شود بخش مسکن از رکود خارج خواهد شد.
وی افزود: مسکن توأم با شهرسازی از اولویت های کاری وزارت مسکن و شهرسازی خواهد بود چرا که مسکن بدون شهرسازی موجب خواهد شد در آینده در خصوص ما قضاوت خوبی صورت نگیرد.
نیکزاد افزود: انتظار به حق مسئولان این است که شکل گیری شهرها باید مطابق با معماری ایرانی اسلامی باشد و امیدواریم وزارت مسکن و شهرسازی پاسخگوی ساخت پروژه های مهم باشد.
برای اینکه بخش مسکن از رکود خارج شود باید دولت تصدی گری خود را کاهش و فاصله بین عرضه و تقاضای مسکن را با حمایت از بخش خصوصی کاهش دهد.
محمدعلی پورشیرازی عضو هیئت مدیره انجمن شرکت های ساختمانی ایران با بیان مطلب و اشاره به اینکه رکود مسکن از دی ماه سال 84 آغاز شده و هنوز هم ادامه دارد اظهار داشت: در دنیا نگاه به مسکن از دو سو صورت می گیرد در حالی که در ایران این وضعیت یک سوی اضافی هم دارد.
وی ادامه داد: یک سوی اضافی مسکن در کشور همانا نگاه به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای است، در حالی که در دنیا مسکن یک کالای مصرفی معرفی می شود.
پورشیرازی گفت: صنعت ساختمان می تواند 342 هزار فرصت شغلی مستقیم راه اندازی و ایجاد کند، پس می بینیم که رونق این بخش می تواند بسیاری از شغل ها را بدون هیچ تلاشی و به راحتی به حرکت وادار کند.
عضو هیئت مدیره انجمن های شرکت های ساختمانی افزود: خروج بخش مسکن از رکود نیازمند یک عزم ملی کارشناسانه است، یعنی دولت باید با یک کار کارشناسی قیمت تمام شده ساخت و فاصله بین عرضه و تقاضا را کاهش دهد.
وی به تصمیمات اشتباهی در چند سال گذشته که در بخش مسکن صورت گرفته اشاره کرد و گفت؛ بخش مسکن در سال 84 وضعیت آرامی داشت، اما اولین شوک با اعلام اعطای تسهیلات
3 میلیون تومانی ودیعه مسکن و10 میلیون تومانی خرید به بخش مسکن وارد شد، این گونه شوک ها و هیجانات همه می دانند که تاثیر منفی بر بخش مسکن می گذارد.
وی خاطرنشان کرد: این هیجانات وارد شده به بخش مسکن موجب شد تا قیمت هر متر مسکن از 250 هزار تومان در اواسط سال 85 به یکباره به 850 هزار تومان افزایش یابد و به اعداد نجومی برسد.
پورشیرازی تاکید کرد: این افزایش نجومی قیمت مسکن نشأت گرفته از سیاست بیمارگونه اقتصاد کشور است و نمی توان این موضوع را تنها به یک وزارتخانه منتسب کرد، چرا که این وضعیت را سیستم اقتصادی کشور ترسیم کرده است.
وی افزود: سؤالی که مطرح است این است که چرا باید تا این حد فاصله قدرت خرید و عرضه مسکن روز به روز بیشتر شود در حالی که باید قدرت خرید تقویت و افزایش عرضه مسکن صورت گیرد تا این دو (قدرت خرید و عرضه مسکن) به هم نزدیک و متصل شوند.
پورشیرازی افزود: یکی از مشکلات بخش مسکن همانا شناور کردن مردم از شهری به شهر دیگر و از شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ است که مطمئنا این روش نمی تواند در همسان کردن قدرت خرید و عرضه و تقاضای مسکن کمک حال باشد.
وی گفت: ساخت سالانه 5/1 میلیون واحد مسکونی کار بسیار دشواری است، چرا که باید زمینه های آن که همانا آموزش نیروی کار ماهر و تولید و عرضه مناسب آهن و سیمان است فراهم شود.
به گفته وی، تولید 5/1 میلیون واحد مسکونی در سال نشدنی است.
قوانین ناکارآمد
به گفته عضو ارشد هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن حجم عظیم قوانین ناکارآمد مانع اصلی برای حل مشکل مسکن در کشور است.
مهندس بیگدلی در گفت وگو با کیهان ناهماهنگی و عدم همکاری همه جانبه دستگاههای اجرایی از جمله سازمان های مالیاتی، آب، برق، گاز، شهرداری، نظام مهندسی و تأمین اجتماعی را از معضلات مهم پیش روی انبوه سازان مسکن می داند. وی همچنین به افزایش حق بیمه ساختمان اشاره کرده و می گوید: هم اکنون سهم بیمه ساختمان 40برابر شده است که این خود یک اجحاف به سازندگان انبوه مسکن است.
بیگدلی می افزاید: اخیراً هم سازمان امور مالیاتی اقدام به افزایش قیمت های منطقه ای برای مالیات کرده است که آن هم مشکلاتی را برای انبوه سازان مسکن به وجود آورده است.
سازمان امور مالیاتی در مرحله اول تولید ساختمان ها را معاف از مالیات دادن کرده است ولی پس از آن مالیات منطقه ای که برای سند زدن اعمال می شود 20تا 30برابر افزایش یافته است.
وی عدم پرداخت وام خرید را از دیگر مشکلات رکود در ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن عنوان کرده و یادآور می شود: درحالی که 97درصد وظیفه وزارت مسکن و شهرسازی سیاستگذاری و حمایت از تولید مسکن است در دوره وزیر مسکن قبلی با اعمال حجم عظیمی از قوانین ضد تولید هم اکنون ساخت و ساز در کشور به طور چشمگیری کاهش یافته است.
وی می افزاید: وزیر مسکن قبلی در دو سال آخر دوران وزارتش همواره در مصاحبه های خود اعلام می کرد که «بهای مسکن کاهش یافت»، یعنی آنکه دیگر هیچ کس در امر مسکن سرمایه گذاری نکند، زیرا سودی برایش ندارد هم اکنون بیش از 1200گروه شغلی به طور مستقیم مرهون ساخت و ساز مسکن در کشور است و رکود در آن یعنی رکود در اقتصاد کشور و لذا وی (وزیر قبلی مسکن) برای خوب جلوه دادن کارهای خود اقتصاد را به رکود می کشاند.
وی با تأکید مجدد در اینکه رونق مسکن مطابق با رونق اقتصاد کشور است، خاطرنشان می سازد: 70درصد اشتغال کشور در گرو ساخت و ساز مسکن است و هیچ صنعتی به این اندازه مولد و تأثیرگذار در اقتصاد نیست.
بیگدلی در ادامه با بیان اینکه تصمیم سازمان مرتبط با مسکن باید با وضعیت رکود برنامه سازی می کردند، می گوید: یکی از دلایل رکود این است که در دهه اول انقلاب، کشور با رشد جمعیتی
7/3درصد روبرو بود که این افراد در دهه های بعد با انبوهی از تقاضا که مهمترین آن مسکن بود، مواجه شدند.
وی می افزاید: نیاز به مسکن در سال های 85تا 87 به اوج خود رسید، چون تمام آن هایی که در اوایل انقلاب متولد شده بودند در این سال ها خانواده تشکیل داده اند.
وی یادآور می شود: این سیاست باعث شد که در سال 87 با 5تا 6میلیون نیاز انباشته مسکن مواجه شویم که با اضافه شدن سالانه حداقل یک میلیون نیاز جدید به دلیل تشکیل خانواده به معضلی بزرگ برای کشور تبدیل شده است.
بیگدلی ادامه می دهد: طرحی را که رئیس جمهور برای حل معضل مسکن دادند و براساس آن طی دو سال به اندازه 30سال انقلاب زمین واگذار شد، بسیار مترقی و خوب بود، اما وزارت مسکن و شهرسازی نتوانست آن را به نحو احسن به اجرا درآورد.
وی با بیان اینکه اگر من وزیر مسکن بودم برای اینکه اقتصاد کشور را نجات دهم صنعت ساخت و ساز مسکن را رونق می بخشیدم، اظهار داشت: برای این کار باید سه عمل جراحی در ساختارهای کشور صورت بگیرد. اول جراحی در نظام اداری و اجرایی، دوم جراحی در نظام مهندسی کشور و سوم جراحی در نظام معماری و شهرسازی کشور.
وی در توضیح این موارد خاطرنشان می سازد: با اصلاح و جراحی در نظام اداری و اجرایی کشور باید قوانین سد راه پیشرفت ساخت و ساز مسکن را در کشور از میان برداشت و اصلاح کرد.
این کار باعث رشد سریع سازی، و انبوه سازی مسکن و در نهایت تولید بیشتر و ارزان مسکن در کشور می شود.
وی با انتقاد از سازمان نظام مهندسی خواستار تغییر و تحول اساسی در مفاد قوانین و دست اندرکاران این سازمان شد.
وی همچنین درباره اصلاح نظام معماری و شهرسازی کشور گفت: معماری درحال حاضر هیچ سنخیتی با معماری اسلامی و ایرانی ما ندارد و در حقیقت الگوی چشم و گوش بسته معماری غربی را در کشورمان جاری ساخته ایم که اصلاً قابل قبول نیست.
بیگدلی در ادامه با اشاره به اینکه طرح مسکن مهر از سیاست های استثنایی بود که رئیس جمهور به آن پرداخت، اظهار داشت: اشکال کار در این جا است که با نظام کارمندی که با نظام کارآفرینی فاصله دارد نمی توان این طرح بزرگ را در اتاق های در بسته به اجرا درآورد.
به گفته وی انبوه سازان هم اکنون تجربه خوبی در امر ساخت و ساز و نرم افزار مدیریتی را نیز دارا هستند لذا از وزیر جدید مسکن که از تجربه خوبی در این رابطه برخوردار است انتظار می رود با ارائه برنامه های خود مسکن را از وضعیت رکود فعلی نجات دهد که البته این امر همکاری و همگامی دیگر وزارتخانه ها و سازمان و بخش خصوصی را می طلبد.
کمک سیستم بانکی به مسکن
شورای عالی مسکن تصمیماتی اخذ کند که سیستم بانکی کشور به کمک بخش مسکن آمده و نظرات حاکمیتی و اجرایی وزارت مسکن اجرایی شود.
این مطلب را محمدحسین مقیمی رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی بیان کرد و گفت: برای رسیدن به اهداف موردنظر در بخش مسکن باید شورای عالی مسکن تصمیماتی را اخذ کند که نقطه نظرات وزارت مسکن و شهرسازی اجرایی و سیستم بانکی کشور با آسودگی خاطر بیشتر به کمک بخش مسکن بیاید.
پرداخت تسهیلات به انبوه‌سازان مسکن
اعطای تسهیلات بانکی به انبوه سازان و تشویق مردم به حضور در بازار مسکن می تواند بخش مسکن را مجدداً وارد رونق کند.
مهدی مؤذن رئیس کانون کاردان های فنی ساختمان استان تهران با بیان این مطلب اظهار داشت: مسئله مسکن و اقتصاد مسکن از جریان عمومی اقتصاد کشور جدا نیست چرا که به هرحال رکود مسکن وضعیت خوبی را برای کل اقتصاد کشور به ارمغان نخواهد آورد.
وی ادامه داد: 10درصد شاغلان کشور در بخش مسکن فعالیت دارند و 30درصد سرمایه در گردش کشور در بخش ساختمان است، پس می بینیم که رکود در بخش مسکن چه تأثیرگذاری عظیمی در سایر بخش های اقتصادی به همراه دارد.
مؤذن گفت: نقش نهادها و سازمان های ذیربط در وضعیت به وجود آمده این است که مشوق های لازم و نگاه جدی شبکه بانکی کشور به پرداخت تسهیلات را بیش از پیش انجام دهند.
رئیس کانون کاردان های فنی ساختمان افزود: عدم اعطای تسهیلات بانکی موجب شده تا برخی از انبوه سازان آرام آرام از صحنه ساخت و ساز خارج شوند، بنابراین دولت باید جدیت بیشتری در اعطای تسهیلات به انبوه سازان از خود نشان دهد.
وی تأکید کرد: در بخش فرهنگی نیز رسانه های دیداری، شنیداری و نوشتاری نباید بخش مسکن را به حال خود رها کنند و همواره مردم را به انتظار و ورود نکردن به بازار مسکن تشویق کنند.
وی تصریح کرد: مطمئناً منفعل شدن و دعوت کردن مردم و متقاضیان مسکن به انتظار نمی تواند برای بخش مسکن مفید باشد.
رئیس کانون کاردان های فنی ساختمان استان تهران با اشاره به اجرای صنعتی سازی برای ساخت 5/1میلیون واحد مسکونی تأکید کرد: نگاه به صنعتی سازی به صورت کلان در ساخت واحدهای مسکونی باید موردتوجه باشد که در این فرآیند می توان کاردان های فنی را وارد عرصه کرد. وی با بیان اینکه پرداخت وام 30میلیونی ساخت مسکن نمی تواند نگاه زیربنایی برای توسعه ساخت و ساز مسکن باشد، تأکید کرد: افزایش وام ساخت به 30میلیون تومان حاکی از این است که یکپارچگی در تصمیمات کلان در بخش ساختمان دیده نمی شود.
وی خاطرنشان کرد: وام 30میلیون تومانی ساخت به متقاضیانی که دربانک سپرده گذاری کنند، پرداخت می شود، بنابراین این موضوع می تواند به طور غیرمستقیم قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار دهد.
رکود مسکن نرخ بیکاری را افزایش می‌دهد
رئیس هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان استان مرکزی گفت: مسکن در حال حاضر مهم ترین عامل تولید اشتغال محسوب می شود و رکود آن می تواند نرخ بیکاری را به شدت افزایش دهد.
کسری امیری راد با بیان اینکه تسکین موقت بازار مسکن نباید ما را از درمان بازدارد، اظهار داشت: تنها با تولید در شرایط رکود می توان رکود بازار مسکن را درمان کرد و تولید فقط با حمایت و در رأس آنها تسهیلات مالی به انبوه سازان و سازندگان ممکن می شود.
وی تصریح کرد: مسکن مثل هر کالای دیگری تابع قانون عرضه و تقاضاست، این کالا ویژگی هایی دارد که در تحلیل بازار باید به آن توجه شود.
وی افزود: حجم نقدینگی ها و سیاست های مالی دولت تقاضای کاذب ایجاد می کند، یا موجب رکود دربازار می شود و در این حالت نیاز به مسکن باقی است، اما به دلیل کمبود نقدینگی نیازمند متقاضی نیست.
امیری راد گفت: ترکیب جمعیتی ایران به نحوی است که تقاضا با رسیدن پیک جمعیت به سن ازدواج ناگهان افزایش پیدا می کند، مسکن به عنوان پایه صنایع محسوب می شود و می تواند موجب رکود یا رونق صنایع شود، مسکن در حال حاضر مهم ترین عامل تولید اشتغال محسوب می شود و رکود آن می تواند نرخ بیکاری را به دشت افزایش دهد.
امیری یادآور شد: در سال جاری آمار موثق در دست نیست، اما باتوجه به رسیدن جهش جمعیت به سن ازدواج و ازطرفی رکود و کندی در ساخت می توان پیش بینی کرد، یک میلیون واحد به 5/2میلیون واحد اضافه شده و تا آخر سال کمبود واحدهای مسکونی نسبت به تعداد خانوار به 5/3 میلیون واحد برسد، بنابراین ضریب تعداد خانوار به مسکن که در سال 85 مقدار 06/1 بوده است تا آخر امسال به 20/1 خواهد رسید.
وی گفت: در شرایط معمول کمبود کالا موجب گرانی است، اما در حال حاضر به دلیل کمبود نقدینگی و رکود بازار کسری واحدها خودنمایی نمی کند.
رئیس هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان استان مرکزی افزود: با طبیعی شدن گردش پول و بازار داد و ستد نیازمندان مسکن به متقاضی تبدیل می شوند و باید منتظر یک جهش بزرگ در قیمت ها بود و هرچه این واقعه به تعویق بیفتد این جهش بزرگ تر خواهد شد.
وزارت مسکن به تنهایی‌نمی تواند
وزارت مسکن باید سیاستگذار باشد و بخش خصوصی را جهت رفع نیازهای مسکن کشور حمایت و هدایت کند در غیراین صورت موفق نمی شود.
کامیار بیات ماکو- کارشناس مسکن با بیان این مطلب گفت: بهتر است طرح مسکن مهر به صورت فعلی ادامه نیابد زیرا اتلاف سرمایه را درپی دارد و پس از حاصل نشدن نتیجه مطلوب، بروز تصمیمات ارتجالی درباره طرح را باعث می شود.
وی با بیان اینکه ادامه طرح های ناموفق شرط عقل نیست، خاطرنشان کرد: طرح مسکن مهر باید با طرح های کارشناسی ادامه یابد، اما به طور قطع تأمین مسکن اقشار آسیب پذیر باید هدف اصلی دولت باشد.
بیات ماکو درباره تأمین مسکن گروه های کم درآمد گفت: این اقشار اگر به شهرها و شهرستان های دورتر از کلان شهرها بروند، کم درآمد به حساب نمی آیند، زیرا شغل و درآدمد این افراد به گونه ای است که در کلان شهرها کم درآمد محسوب می شوند. بنابراین ابتدا باید وضعیت اقتصادی کشور را سامان داده و برای این اقشار در شهرهای حاشیه کلان شهرها کار و اشتغال با درآمد مکفی ایجاد کرد، آنگاه علاوه بر اینکه این اقشار توانایی تأمین مسکن در این مناطق را پیدا می کنند، از فشار تأمین زمین در کلان شهرها کاسته شده و درنتیجه قیمت زمین نیز کاهش می یابد.
وی با اشاره به اینکه جستجوی راهکار حل مشکل مسکن فقط در عرصه مسکن، درست نیست، افزود: نباید تمام بار تأمین مسکن اقشار کم درآمد را بردوش وزارت مسکن و شهرسازی گذاشت، بلکه کلیه وزارتخانه ها باید وزارت مسکن و شهرسازی را در تأمین مسکن همیاری کنند.
وی افزود: طی سال های گذشته فقط وزارت مسکن را مسئول تأمین مسکن دانستیم این درحالی است که این وزارتخانه در این مورد فقیر است و فقط امکانات و اختیارات تأمین 5 درصد مسکن کشور را برعهده دارد.
به گفته وی وزارت مسکن و شهرسازی به دلیل اینکه تلاش کرده نقش تأمین مسکن را برعهده بگیرد، همیشه متهم بوده است.
وزیر مسکن به مشکلات واقف است
بهتر است وزیر مسکن و شهرسازی با توجه به امکانات و اختیاراتی که برعهده دارد برنامه ای ارائه کند که شاخص داشته باشد تا بتواند خط سیر حرکت وزارتخانه را بررسی کرد.
محمدمهدی مافی- بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان این مطلب گفت: مطرح شدن کلیه مسائل بخش مسکن توسط وزیر جدید مسکن و شهرسازی نشان از آن دارد که ایشان به مشکلات صنف واقف هستند.
مافی به هزینه هایی که در ساخت و ساز توسط برخی ارگان ها تحمیل می شود اشاره و افزود: حذف چنین هزینه هایی کاهش قدرت سازمان ها را در پی داشته و تأثیر چندانی بر رونق بازار یا کاهش قیمت ها ندارد، بنابراین بهتر است ارگان های مربوطه تشویق شوند تا خدمات رسانی به ساخت و ساز مسکن را افزایش دهند.
مافی مهمترین وظیفه وزیر مسکن و شهرسازی را نزدیک کردن مقررات و الگوی ساخت و ساز با توانایی مصرف کنندگان در دهک های مختلف و اقشار جوان دانست و درباره خارج شدن زمین از کالای سرمایه ای گفت: باز تولید زمین های قابل سکونت و دارای امکانات مشابه شهرهای بزرگ راهکار انجام چنین کاری است اما باید دید آیا وزارت مسکن و شهرسازی چنین توانی دارد؟
از سوی دیگر دست اندرکاران وزارت مسکن و شهرسازی یکی از راهکارهای حل مشکل مسکن را در کلان شهر توجه ویژه به شهرهای جدید عنوان می کنند. مهدی ذاکرالحسینی مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید با بیان اینکه هم اکنون 17شهر جدید فعال در کشور وجود دارد و در صدد افزایش آن هستیم می گوید: قرار است جمعیت شهرهای جدید بخصوص کلان شهر تهران را افزایش دهیم در این رابطه طبق برنامه پیش بینی شده شهر هشتگرد از جمعیت 400هزارنفری به 600هزارنفر و شهر پرند نیز به 700هزار نفر افزایش خواهد یافت.
وی همکاری تمامی نهادها و سازمانها را برای تأمین نیازهای اولیه از جمله آب شرب، فاضلاب، برق، گاز، حمل و نقل ریلی و ضروری دانست و گفت: به تازگی شورای عالی ترافیک برای 10شهر جدید ارتقاء راه اندازی حمل و نقل ریلی را در مدت 3تا 5سال در دستور کار قرارداده است.
واگذاری 4500هکتار زمین در قالب مسکن مهر
ذاکرالحسینی در خصوص پیشرفت مسکن مهر در شهرهای جدید گفت: «در قالب مسکن مهر تاکنون 4500هکتار زمین در اختیار تعاونی ها و اتحادیه ها قرار گرفته است که 2949 هکتار زمین در حال آماده سازی است.»
وی با بیان اینکه از 5/1میلیون واحد مسکونی در نظر گرفته شده برای مسکن مهر، 25درصد (375هزار واحد مسکونی) مربوط به شهرهای جدید است، گفت: «تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در شهرهای جدید در قالب مسکن 99ساله 35هزار و 511 واحد مسکونی و در قالب مسکن پنج ساله اجاره ای 6هزار و 482واحد مسکونی بوده است.»
وی ادامه داد: تعداد واحدهای مسکونی در حال اجرا برای ساخت 9هزار و 97واحد مسکونی و تعداد واحدهای در حال ساخت در قالب مسکن پنج ساله اجاره ای 6هزار و 482واحد مسکونی است.»
وی گفت: «تاکنون متقاضیان مسکن مهر 77میلیارد تومان به صورت آورده تحویل داده اند و در شهرهای جدید 1611 تعاونی و 9اتحادیه مستقر شده اند.»