مشکل مسکن و روشهای برخورد با آن

سعید شیرکوند
افزایش ناگهانی قیمت مسکن در چند هفته اخیر، یکبار دیگر بر این نکته تاکید کرد که متغیرهای اقتصادی و روند تغییرات آنها با یکدیگر رابطه‌ای مستقیم و بسان اجزای یک سیستم واحد، به یکدیگر وابستگی دارند.
افزایش بطئی و ملایم قیمت مسکن در مقایسه با افزایش قیمت سایر کالاها و خدمات در سه سال اخیر، افزایش جهشی قیمت آن را اجتناب‌ناپذیر کرده بود. به همین دلیل از چند ماه پیش همگان در انتظار وارد شدن شوک جدید در افزایش قیمت مسکن بسر می‌بردند.
براساس تئوری‌های اقتصادی، در شرایط کنونی حاکم بر اقتصاد ایران، افزایش قیمت مسکن نباید همچون کالاهای شبه پول (ارز، سکه، ماشین و...) تابعی از نوسانات نرخ ارز و تورم حاکم بر کشور شود. زیرا «مسکن» به صورت ذاتی فاقد ویژگی‌‌های لازم برای شرکت در مسابقه بورس بازی است، که این امر ناشی از عدم قابلیت انتقال و غیرقابل تجارت بودن آن است. لیکن کشیده شدن این متغیر به زیر چرخ‌های بی‌رحم نقدینگی سرگردان موجود در کشور، پدیده‌ای است که بایستی به طور جدی مورد توجه مسئولان و مورد ارزیابی و تحلیل مدیران امور اقتصادی جامعه قرار گیرد.
براساس نص صریح قانون اساسی کشور، دارا بودن مسکن مناسب، حق طبیعی هر شهروند ایرانی است. وجود چنین اصلی در قوانین اساسی تمام کشورها و حتی در قطعنامه‌های سازمان ملل، نشان‌دهنده ضرورت و اهمیت این نیاز اساسی انسان‌ها برای ادامه حیات است و این وظیفه قبل از هر چیز بر عهده دولت محترم و وزارت محترم مسکن و شهرسازی است.
تأملی در وضعیت مسکن و نحوه سازماندهی امور مربوط به آن در کشورمان گویای یک تناقض جدی در این بخش مهم است. همگان بر این نکته تاکید دارند که رونق بخش مسکن و تشویق صاحبان سرمایه برای مشارکت در احداث ساختمان‌های مسکونی، زمانی امکان‌پذیر می‌شود که سودآوری لازم در این بخش بوجود آید، به گونه‌ای که سرمایه‌گذاری در این بخش اداری «هزینه فرصت مناسب» صفر باشد. یعنی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از چنان سودی برخوردار باشد که در هیچ بخش دیگری این میزان سود وجود نداشته باشد تا صاحبان سرمایه انگیزه لازم برای ماندن در این بخش و انجام سرمایه‌گذاری را داشته باشند. از سوی دیگر توجه به این نکته ضروری است که افزایش سودآوری در بخش مسکن با توجه به نرخ بالای سود در سایر بخش‌های غیرمولد (واسطه‌گری ارز، سکه، اتومبیل و...) موجب افزایش بیش از حد قیمت مسکن خواهد شد. این وضعیت باعث ایجاد «دور باطل» بخش مسکن گردیده است که باز هم چون سایر پدیده‌ها ریشه اصلی آن را باید وجود سودهای کلان و بادآورده در بخش‌های غیرمولد معرفی کرد.
ریشه‌یابی افزایش قیمت مسکن در چند هفته اخیر نشان می‌دهد که این افزایش قیمت ناشی از سه عامل اساسی زیر است:
1- شکاف موجود میان نرخ افزایش قیمت کالاها و خدمات و بخش مسکن در چند سالۀ گذشته
2- نقدینگی سرگردان و تورم ناشی از حضور این نقدینگی در بخش مسکن
3- افزایش تسهیلات بانکی برای تامین مسکن و توهم افزایش تقاضای مسکن
بدین لحاظ مشاهده می‌شود که با شوک مختصر به این بخش در اثر عوامل فوق قیمت مسکن به تناسب موقعیت جغرافیایی بین 20 تا 40درصد افزایش یافت و عملا به صورت بحرانی بزرگ فراروی مسئولان وزارت مسکن جلوه‌گر شد. همچنین سیاست جدید دولت مبنی بر افزایش تسهیلات بانکی برای خرید و احداث مسکن، عملا بسیار کمرنگ شد، زیرا با توجه به افزایش قیمت‌ها، تسهیلات جدید بانکی تنها برای تامین 40 تا 50 درصد قیمت‌های موجود کفایت می‌کند.
با توجه به آنچه گفته شد، عنایت به نکات زیر می‌تواند در جهت کاهش دامنه بحران کنونی موثر شود.
1- تغییر در الگوی مسکن مناسب با بهره‌گیری از تجارب کشورهای توسعه یافته و مبارزه با پدیده ناهنجار نمایش اشرافیت با راکد نگهداشتن سرمایه ملی. (براساس استاندارد جهانی، برای سکونت یک خانواده 4 یا 5 نفره، مساحتی معادل 50 تا 75 متر کفایت می‌کند.)
2- تقویت روند انبوه‌سازی مسکن از طریق شرکت‌های تعاونی مسکن، تجارب گذشته نشان داده است که خصوصی‌سازی و دولتی‌سازی هیچیک موفقیت چشمگیری در رفع مشکل مسکن نداشته‌اند.
3- نظارت حداکثر در روند احداث شهرک‌ها و واحدهای مسکونی جدید برای جلوگیری از اتلاف و اسراف منابع و امکانات موجود. عمر مفید یک ساختمان مسکونی باید حداقل 35 سال باشد در حالیکه براساس نظر کارشناسان بدلیل عدم نظارت صحیح بر امر ساخت، این زمان در کشور ما حدود 15 سال است.
4- فراهم کردن تسهیلات موثر و مکفی بانکی برای اقشار کم درآمد، تحت پوشش شرکت‌های تعاونی و ایجاد تضمین‌های لازم برای اسکان خانواده‌ها و جلوگیری از بورس‌ بازی در آن.
مکانیسم اجاره به شرط تملیک ده ساله، توسط شرکت‌های تعاونی و جدیت در اجرای آن نیز می‌تواند موثر واقع شود.