«نگاهی به ابعاد اقتصادی مسکن»

مسکن به عنوان سومین نیاز حیاتی انسان بعد از خوراک و پوشاک، امروزه ابعادی فراتر از یک سرپناه پیدا کرده است. ابعاد اجتماعی، فرهنگی و سیاسی مسکن که گاه آن را به یک «بحران» بدل می‌کند موردنظر نوشتار حاضر نیست بلکه تنها ابعاد اقتصادی آن مورد بررسی قرار می‌گیرد.
از طرف دیگر آنچه اکنون از میان انواع مسکن: شهری، روستائی، و ایلاتی، مسئله‌ساز شده تنها مورد نخست است و دو مورد بعد موضوع مطالعه محققان اقتصاد مسکن می‌باشد. برای آن که ابعاد معضل مسکن روشن گردد ابتدا از دیدگاه خرد به بررسی عوامل مؤثر بر افزایش بهای مسکن پرداخته و سپس به جنبه‌های کلان اقتصادی آن اشاره می‌نمائیم.
از دیدگاه خرد اقتصادی دو روش تحلیل به کار می‌گیریم: الف) مقایسه شاخص بهای مسکن با شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری.
ب) نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار.
در ارتباط با نخستین روش تحلیل خرد اقتصادی می‌توان اظهار داشت: قیمت واحد مسکونی نمایانگر وضعیت عرضه و تقاضای این کالای مصرفی است. در حال حاضر بهای واحد مسکونی و نرخ اجاره‌بها در کشور ما سیر صعودی خود را طی دهه اخیر حفظ کرده است.
نمودار ذیل سهم و چگونگی افزایش شاخص مسکن و مقایسه آن با شاخص خوراکیها، آشامیدنیها و دخانیات و همچنین با شاخص کل طی سالهای 1366 تا نیمه اول سال 1371 را نشان می‌دهد(1).
شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری کشور
برآورد شاخص دیگر یعنی نسبت هزینه مسکن به کل هزینه‌های خانوار (بودجه خانوار) حاکی از آنست که طبق آمار آخرین سال انتشار بودجه خانوار شهری هزینه مسکن در سال 1368 سهمی معادل 28% از کل بودجه خانوار را به خود اختصاص داده است(2).
هرچند درصد یاد شده طی سالهای بعد افزایش داشته است. افزایش روزافزون بهای واحد مسکونی از یک طرف به واسطه تورم ناشی از فشار هزینه تولید (هزینه نیروی کار - زمین - مصالح ساختمانی و سرمایه) به دلیل افزایش شاخص عمومی قیمت‌ها و از طرف دیگر به واسطه تورم ناشی از فشار تقاضا به دلیل افزایش نرخ رشد جمعیت است.
شاخص‏های کلان مسکن:
الف) سهم بخش ساختمانی از تولید ناخالص داخلی
سهم بخش ساختمان در تولید ناخالص داخلی با عنوان ارزش افزوده بخش ساختمانی در گزارش اقتصادی سال 1368 (آخرین سال منتشر شده) بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران چنین منعکس شده است(3): «در سال 1368 ارزش افزوده بخش ساختمان به قیمت‏های ثابت به میزان 9/5 درصد تنزل یافت و بدین‌ترتیب ارزش افزوده این بخش برای پنجمین سال پیاپی دچار نقصان شد.
بررسی اجزای ارزش افزوده بخش ساختمان مبین آن است که ارزش افزوده ساختمانهای خصوصی در مناطق شهری رشد ملایمی معادل 6/3 درصد داشته، در حالی که ارزش افزوده ایجاد شده توسط بخش دولت (بودجه عمرانی) و بخش خصوصی در مناطق روستایی کاهش یافته است».
ب) سهم بخش ساختمان از کل تشکیل سرمایه ثابت کشور
بررسی سهم بخش ساختمان از کل تشکیل سرمایه ثابت کشور(4) در آخرین سال آمار منتشره یعنی سال 1368 حاکی از آن است که در این سال تشکیل سرمایه در ساختمان همچون سال قبل از آن حدود 3/13 درصد کاهش یافته است. سرمایه‌گذاری در ساختمانهای بخش خصوصی که در سال 1367 معادل 5/16 درصد تقلیل یافته بود در سال 1368 معادل 2/9 درصد کاهش یافت.
ج) سهم سرمایه‏گذاری بخش‏های دولتی، خصوصی و بخش تعاونی در مسکن:
«سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در سال 1368 در بخش ساختمان بویژه در فعالیتهای مربوط به ساخت‌وساز مسکن که بیش از 90 درصد از فعالیتهای مورد بررسی را تشکیل می‌دهد کاهش نشان می‏دهد. افزایش هزینه احداث بنا، بالا رفتن قیمت زمین جهت بنا و... سبب گردید تا از تعداد ساختمانهای شروع شده و تکمیل شده بخش خصوصی در کلیه مناطق شهری به ترتیب 4/0 درصد و 8/14 درصد کاسته شود.
در همین سال (1368) هزینه‌های عمرانی دولت در بخش ساختمان و مسکن با 7/7 درصد کاهش نسبت به سال قبل به حدود 80 میلیارد ریال محدود شد. کاهش مذکور عمدتا از کاهش سرمایه‌گذاری در امر تامین مسکن به میزان 6/49 درصد بود.(5)
حال که شاخص‌های خرد و کلان اقتصادی حاکی از مسئله شدن مسکن است به برخی راه‌حلهای ممکن می‌پردازیم:
راه‌حل‏های مسئله مسکن:
1- از دیدگاه خرد:
الف) زمین: با توجه به اینکه از عوامل مهم و اولیه تولید مسکن، زمین مورد نیاز برای ساختن بناست و به جهت بالا بودن سهم زمین در قیمت تمام شده واحد مسکونی و وجود بورس‏بازی روی زمین به علت سودآوری بالا اهتمام بیشتر وزارت مسکن و شهرسازی در افزایش و تسریع طرح‏های آماده‏سازی زمین نقش به سزایی در رفع کمبود مسکن دارد.
ب) مواد اولیه ساختمانی: از آنجا که کمبود مواد اولیه ساختمانی یکی از علل افزایش هزینه تمام شده واحد مسکونی است و از طرف دیگر بخشی از سهمیه ارزی بخش ساختمانی برای واردات مواد اولیه و لوازم ساختمانی مصرف می‌شود. از اینرو تشویق بخش خصوصی برای مشارکت در تولید مصالح ساختمانی و ادوات و ابزار بخش ساختمانی نقش به سزایی در افزایش تولید، کاهش قیمت و صرفه‌جوئی ارزی دارد.
ج) ترمیم بودجه خانوار: بررسی دو شاخص یاد شده در بخش شاخصهای اقتصاد خرد حاکی از آن بود که شاخص بهای مسکن رشد داشته است از این‌رو سهم هزینه مسکن در کل هزینه خانوار افزایش نشان می‌دهد.
یکی از روشهای کمک به حل مسئله آنست که بودجه خانوار افزایش یابد تا بخشی از درآمد فرد کارکن برای خرید یا ساخت مسکن پس‏‏‏انداز گردد. به همین جهت اختصاص بودجه‏ای تحت عنوان «کمک هزینه مسکن» به شاغلین بخش دولتی و خصوصی می‌تواند اقدامی در جهت تخفیف معضل باشد.
2- برخی راه‌حلهای معضل مسکن از دیدگاه کلان:
بررسی سه شاخص یاد شده در بخش تبیین کلان اقتصادی مسئله مسکن حاکی از آن بود که رشد ساختمان‏سازی از جمله ساخت‌وساز مسکن کاهش یافته است. از اینرو راه‌حلها نیز باید در جهت افزایش ساخت‌و‌ساز سرپناه باشد.
الف) سیاستهای مالی و پولی:
- افزایش سهم بودجه عمرانی دولت در ساخت مسکن اما نه در شکل احداث خانه‏های سازمانی بلکه به شکل سرمایه‌گذاری در ساخت و سپس واگذاری.
- اعطای معافیت‏های مالیاتی، تخفیف عوارض زیربنا، عوارض نوسازی و..... به صاحبان املاک خصوصی (دارندگان زمین‏های دایر و بایر و کسانی که قصد تجدید بنا دارند) برای احداث مسکن با تراکم بالا در شکل تولید انبوه و برج‌سازی.
- حجم و نرخ سود اعتبار بانکی متناسب با قیمت واحد مسکونی و قدرت بازپرداخت و سود حاصله تنظیم گردد.
ب) تقویت نظام استیجار: از آنجا که هم‌اکنون تعداد واحدهای مسکونی استیجاری در مقایسه با واحدهای مسکونی استیجاری قابل توجه نیست و همین امر یکی از علل افزایش نرخ اجاره‌بها گشته است.
از اینرو تقویت نظام استیجار از طریق تشویق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و شرکتهای تعاونی در ساخت واحدهای مسکونی استیجاری نقش مهمی دارد. یکی از مظاهر تقویت استیجار ایجاد امنیت برای کسانی که قصد اجاره دادن واحدهای مسکونی خالی خود را دارند. فراموش نکنیم ایجاد ودیعه از زمانی بود که قانون مالک و مستاجر امنیت مالک را تا حدی به خطر انداخت.
ج) اعطای نقش بیشتر به سازمانهایی که قادر به تولید انبوه مسکن هستند مانند: شرکتهای تعاونی مسکن ادارات و دوایر دولتی، نهادهای انقلابی، بنیاد مسکن و شهرداری‏ها.
بدیهی است علاوه بر آنچه ذکر شد سرمایه‏گذاری در تقلیل رشد جمعیت از طریق تقویت برنامه‌های تنظیم خانواده و پی‌گیری سیاست تمرکززدایی به طور غیرمستقیم از حجم سرمایه‌گذاری در تولید مسکن خواهد کاست.