ضمانت اجرای بسته حمایتی مستاجران در گرو حمایت شوراهای حل اختلاف

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، جزئیات بسته حمایتی وزارت راه و شهرسازی از مستاجران و ساماندهی بازار اجاره اخیرا در جلسه سران قوا مورد بررسی قرار گرفت و به تصویب رسید.

در این راستا مطابق جزئیات ارائه شده از این بسته، قرارداد همه مستاجران به طور خودکار تمدید خواهد شد و رقم افزایش اجاره بها در سقف تعیین شده برای تهران و کلانشهرها معادل 25 درصد و برای سایر شهرهای کشور معادل 20 درصد خواهد بود.

در این رابطه مطابق ماده 2 این بسته استثنائاتی برای تمدید خودکار در نظر گرفته شده است. بر این مبنا، موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین می‌شود:

۱- درصورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت نموده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.

۲-اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.

۳- درصورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.

۴- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر

۵-درصورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره به بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.

۶- در صورتی که مالک صرفا دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر موردنظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفا می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارایه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفا برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد.

*ضمانت اجرایی بسته حمایت از مستاجران چگونه است

این بند فارغ از محتوای درون خود می‌تواند به یک عامل اجرا نشدن بسته حمایت از مستاجران تبدیل شود، زیرا در شرایطی که یک موجر و مستاجر به توافق نرسند، احتمالا پیش از تمدید خودکار قرارداد اجاره به فکر بهره‌گیری از ظرفیت ماده 2 این قانون خواهند کرد. به معنای دیگر، ضمانت اجرایی بسته حمایت از مستاجران دقیقا در همین بند خلاصه می‌شود.

بر این اساس تجربه سال‌های گذشته اجرای مصوبات تمدید خودکار قرارداد اجاره و تعیین سقف افزایش، حضور در شورای حل اختلاف با توجه به وجود قانون و بسته حمایتی هیچ تضمینی به منظور صدور حکم تخلیه به حساب نمی‌آید.

*سال گذشته با وجود قانون تمدید خودکار حکم تخلیه برای مستاجران صادر شد

برای مثال، سال گذشته یکی از مخاطبان فارس پس از اقدام به منظور تمدید خودکار قرارداد اجاره بهای خود گفت:‌ از سوی موجر تماس و تهدیدهای فراوانی برای تخلیه ملک رخ داد و زمانی که از تصمیمات دولت و قوه قضاییه گفتیم، وی باز هم بر خواسته خود پافشاری کرد.‌

به گفته این مستأجر، پس از مراجعه به بنگاه مشاور املاک که در آن قرارداد بسته بودیم و صحبت از مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا، وی به کلی مصوبه را رد کرد و توافق با موجر را ملاک معامله دانست. در این زمینه باید بگویم که توافق با موجر نیز مستلزم قبول افزایش قیمت بیش از 25 درصدی بود.‌

وی گفت: روز بعد نامه‌ای از سوی شورای حل اختلاف دریافت کردیم که باوجود تمام موارد مطرح شده در مصوبه دولت و همچنین پیگیری‌های قوه قضاییه خبر از حکم تخلیه و مهلت 20 روزه برای این امر را به ما یادآور شد.‌

*لزوم هماهنگی دولت و قوه قضاییه برای افزایش ضمانت اجرایی بسته حمایتی مستاجران

بررسی‌های خبرگزاری فارس مشخص کرد‌ قرارداد اجاره این شهروند، تمامی شرایط لازم به منظور اجرای مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا را داشته است و مشخص نیست، چرا شورای حل اختلاف مغایر با تمامی بندهای مطرح شده در مصوبه این ستاد عمل کرده و حکم تخلیه با مهلت 20 روزه را صادر نموده است.

به معنای دیگر اختیار تصمیم‌گیری شوراهای حل اختلاف در زمینه اختلافات موجر و مستاجر به هیچ عنوان نمی‌تواند یک ضمانت اجرایی قوی برای این بسته حمایتی تلقی شود. در این رابطه به نظر می‌رسد، قوه قضاییه در هماهنگی کامل با قوه مجریه باید زمینه تناسب صدور رای شوراهای حل اختلاف با بسته حمایتی مستاجران را فراهم کرده و از این طریق زمینه ارتقای ضمانت اجرایی این قانون را ایجاد کند.