ضرورت کارایی بازار رهن امروز ایران

حسین عبده تبریزی
در ایران،‌ همچون بسیاری از نقاط جهان، خرید واحد مسکونی برای اولین ‌بار،‌ غالباً بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری و یا خرید دارایی افراد طی مدت عمر آن‌هاست. بیشتر مصرف‌کنندگان توان مالی لازم برای خرید فوری خانه را ندارند و برای تامین مالی این معامله، ناچارند تسهیلات املاک دریافت کنند. چنین است که اکنون دولت‌ها در همة کشورها خود را ملزم می‌دانند که از صنعت رهن ملی حمایت کنند و در این راه با طراحی بازار کارآمد رهن و طرح‌های رهنی اقتصادی به مردم کمک کنند. از همین روست که کل بدهی املاک و مستغلات در بسیاری از کشورها بزرگ‌ترین قلم بدهی در بازارهای مالی است. بازار رهن کارآمدی که دولت‌ها باید در پی تشکیل آن باشند، بازاری است که در آن انبوهی از محصولات وامی عرضه می‌شود تا نیازهای مالی متنوع مصرف‌کنندگان را پاسخ‌گو باشد.
در تجربة امروز جهان، صنعت وام‌دهی به مستغلات مسکونی به دو حوزة جداگانه تقسیم می‌شود: بازار اولیه و بازار ثانویه با مجموعه‌ای از نهادهای معین دیگر که از فرآیند وام‌دهی به املاک و مستغلات حمایت می‌کنند و به آن خدمت ارایه می‌کنند. بازار رهنی که در آن وام‌های رهنی ایجاد می‌شود شامل بانک‌های تجاری، مؤسسات پس‌انداز و وام و بانک‌هی پس‌انداز مشترک است. یبشتر وام‌دهندگان اولیه،‌ وام‌های رهنی اعطا می‌کنند و این وام‌ها را به سرمایه‌گذاران بازار ثانویه می‌فروشند، وام‌دهندگانی چون بانک‌های تجاری و مؤسسات پس‌انداز نیز به بازار ثانویه رجوع می‌کنند تا نقدینگی لازم را فراهم کنند و یا سبد وام‌های اعطایی خود را تجدید ساختار کنند.
بازار رهن ثانویه از سرمایه‌گذارانی تشکیل شده که از وام‌دهندگان اولیه همچون بانک‌های مسکنف مؤسسات پس‌انداز و وام و تعاونی‌های اعتباری، قراردادهای وام رهنی را می‌خرند و با این خرید، مناغبع نقدی لازم را در اختیار آن ها قرار می‌دهند تا مجدداً وام‌های بلندمدت خرید مسکن به متقاضیان اعطا کنند. این بازار وام‌های رهنی را از وام‌دهندگان می‌خرد و آن‌ها را به شکل اوراق بهادار بسته‌بندی می‌کند و به سرمایه‌گذاران می‌فروشد. با چنین اقدامی، بازار ثانویه در واقع خانه‌های ارزان‌تری در اختیار مالکان و مؤجران قرار می‌دهد و دسترسی به منابع ملی را آسان می‌کند. به دلیل ماهیت بلندمدت وام‌های رهنی، بازار ثانویه عامل مهمی در حفظ نقدینگی وام دهنده است. بازار ثانویه در عین حال ابزار مهمی برای باز توزیع وجوه در سطح ملی است وجوه به این ترتیب از مناطقی منتقل می‌شود که مازاد وجوه دارد و به مناطقی وارد می‌شود که کسری منابع مالی برای خرید مسکن وجود دارد.
طی 25 سال گذشته در ایران صنعت وام دهی به مستغلات، رشد قابل ملاحظه‌ای نداشته است و نتوانسته است نیازهای قشر جوان کشور به مسکن را تامین کند و جریان وجوه دایمی در اختیار وام‌دهندگان رهنی برای حمایت از خانه‌دار شدن و مسکن اجاره‌ای قرار دهد. در واقع، بازار رهن آن قدر کوچک و ابتدایی مانده است که بسیاری از اقتصاددانان ایرانی طی دهة آتی، بحران مسکن در ایران را پیش‌بینی می‌کنند؛ بحرانی که پس از بیکاری به معضل اصلی جامعة ایرانی بدل خواهد شد. البته در سال‌های اخیر، بانک هی خصوصی اندکی بازار رهن را توسعه داده‌اند.
ایران نه فقط فاقد نهادهای مالی سپرده پذیر قدرت‌مند و بانک‌های رهنی کارآمد برای توسعۀ بازار رهنی ابتدایی خودا ست بلکه هنوز هم برای قراردادهای فروش اقساطی مسکن خود، بازار ثانویه‌ای طراحی نکرده است. کشور هم‌چنین فاقد بسیاری از خدمات معین لازم برای هدایت بازار سرمایة مسکن رسمی خود به حمایت از فرآیند وام‌دهی رهنی است. کشور به نهادهایی همچون کارگزاران مستغلات، اتحادیه‌های فروشندگان مستغلات، کارگزاران رهنی،‌ مؤجران بزرگ مجموعه‌های مسکونی، کارگزاران بازارا ثانویه، ارزشیابان، آژانس‌های رده‌بندی کنندة اطلاعات اعتباری، شرکت‌های بیمة رهنی، شرکت‌های بیمة حوادث و... نیاز دارد.
در بازار اولیة رهن ایران، نمی‌توان انواع وام‌های رنی مسکونی را بیابیم و از آن طریق به نیازهای مختلف مصرف‌کنندگان پاسخ دهیم و به افرادی که مایل به خرید واحدهای مسکونی‌اند، حق انتخاب بدهیم. همان کاستی‌ها را می‌توان در فرآیند رهن مشاهده کرد؛ یعنی، در طراحی قراردادهای وام رهنی استاندارد و ابزارهای متحدالشکل مربوطه، مشکلات بسیار بر سر راه است.
در شرایط امروز، ایران راه درازی را باید بپیماید تا بازار رهن اولیة کارآمدی را طراحی کند تا در آن متخصصان با دانش طراحی قراردادهای رهن نشو و نما کنند و در آن بازار، منابع کافی برای تسکین بحران مسکن گردآوری شود و از آن طریق به نیاز فوق‌العادة سالیانة 1 میلیون واحد مسکونی طی 4 سال آینده پاسخ داده شود.
کشور نیاز به آن دارد که شیوه‌های مشارکت بخش خصوصی در توسعة بازارهای اولیه و ثانویۀ رهن را تدارک ببیند؛ روش‌های نوین پیوند زدن بین بازار سرمایة مسکن کشور با کل بازار سرمایة کشور را طراحی کند و بتواند تبدیل به اوراق بهادار کردن سبد وام‌های رهنی را به انجام برساند. در این کشور،‌ ضروری است انواع مختلف ابزارهای رهنی تعرف شود تا سرمایه‌گذاران بالقوه در بازار رهن حق گزینش داشته باشند. کشور همچنین نیازمند آن است که بازار وام‌دهی مستغلات خود را قانونمند کند و به ویژه از نظر ملاحظات مالیاتی، شرایطی فراهم آورد که امکان عرضة اوراق بهادار با پشتوانۀ وام‌های رهنی (MBO) به سرمایه‌گذاران خارجی فراهم شود. با اجرای قانون جدید اوراق بهادار،‌ این مهم ممکن می‌شود.
در طراحی چنین نظاماتی که بتواند رویا یمیلیون‌ها ایرانی برای خانه‌دار شدن را تحقق بخشد، انتقال ریسک یکی از نقش‌هی اصلی مشارکت‌کنندگان در این سیستم است. باید محصولات رهنی‌ای طراحی شود که از نظر ریسک برای مصرف‌کننده قابل قبول باشد و از طریق تولید اوراق بهادار بدهی، ‌سرمایة لازم برای تامین مالی خرید واحدهای مسکونی تامین شود؛ اوراقی که مورد پسند سرمایه‌گذاران باشد. در عین حال،‌ افزایش بدهی وام‌دهندگان نباید منجر به بدهکاری دولت جمهوری اسلامی ایران شود، هر چند که پرداخت تفاوت سود معینی برای دورة زمانی کوتاه‌مدت به شکل یارانة مستقیم ضروری است تا اقساط ماهیانه برای جوانان ایرانی متقاضی مسکن قابل تحمل شود. توان نهادهای جدید به مدیریت و انتقال ریسک باید آن‌ها را به نهادهای مطمئن و قابل اعتمادی بدل کند که بتواند جریان وام‌دهی از وجوه را به سمت بازارهای رهن هدایت کنند.
در عین حال که کسب و کار نهادهای مالی جدید مسؤول بازار ثانویه حول یک نوع دارایی دور می‌زند اما پایۀ دارایی آن‌ها باید قراردادهایی مربوط به همۀ مناطق کشور و شامل انواع محصولات رهنی باشد تا از آن طریق، ریسک توزیع شود و وضعیت اقتصادی نامناسب استانی خاص، آن نهادهای مالی را با مشکل مواجه نکند. به این ترتیب در هنگام کسادی اقتصاد در منطقه‌ای خاص، این شرکت‌ها زیان‌های عمده تقبل نخواهند کرد. به علاوه، آن‌ها خطر دارایی‌های خود را باید به گونه‌ای مدیریت کنند که انتقال این خطرها به ابزارهای مالی مهندسی شده، سرمایه‌گذاران ایرانی و خارجی را از خرید این ابزار مالی رویگردان نکند.
طراحی نظامی که در آن ایرانیان بتوانند مسکن خود را از محل پس‌اندازهای آتی خود خریداری کنند همچون بسیاری از کشورهای جهان که بازارهای سرمایۀ جاافتاده دارند، ‌مستلزم آن است که نهادهای مربوط به بازار رهن تحت استانداردهای دقیق و ایمن به کار خود ادامه دهند. نیاز به آن است که مقررات دقیقی بر رفتار نهادهای مالی بخش مسکن و بانک‌های رهنی (مسکن) کشور حاکم شود. این بانک‌ها در شرایط مختلف اعتباری و نرخ سود باید بتوانند آزمون‌های سلامت مالی را بگذرانند و ناچار باشند که به درستی دارایی‌ها و بدهی‌های خود را با یکدیگر انطباق دهند. رویه‌های خرید و تامین مالی قراردادهای رهن باید شفاف و علمیات نهادهای مالی فعال در بازار اولیه و ثانویه تحت انضباط باشد.
اکنون که دولت جدید در پی اعطای تسهیلات به مسکن روستایی است، حق آن است که این کار را به درستی از طریق توسعۀ بازار رهن و با رعایت معیارهای بازار،‌ انجام دهد و تفاوت سود مورد نظر خود را به طور شفاف با پرداخت یارانه انجام دهد تا نظام بانکی دولتی از این گذر آسیب نبیند.