معضل مسکن حل شدنی است!

بصیرت:رییس اتحادیه مشاوران املاک هشدار داد که کسانی که قصد خرید خانه را دارند در دام شایعات سودگران مسکن قرار نگیرند چراکه قیمت مسکن در سال آینده با عرضه مسکن کاهش خواهد یافت. در همین راستا مدیر پروژه ساماندهی املاک و مستغلات نیز گفت که با فروکش کردن کامل سوداگری در بخش مسکن، قیمت ها در سال های آینده نیز به شدت کاهش پیدا خواهد کرد و جای سوداگری برای کسی باقی نخواهد ماند.
حال این سوال مطرح است که آیا واقعا تقاضاهای سوداگرانه در بخش مسکن از بین رفته است؟! پاسخ به این سوال منفی خواهد بود چراکه همواره سوداگران مسکن که مهمترین هدف آنها کسب سود سرشار است در کمین نشسته اند و مترصد مهیا شدن شرایط هستند تا بازهم وارد بازار زمین و مسکن شوند.
از سوی دیگر غیرقابل جانشین بودن زمین و مسکن، عدم وجود جریان کامل اطلاعات در بازار مسکن، محدود بودن منابع زمین و مانند آن همواره موجب شده بازار مسکن به شدت تحت تاثیر تقاضاهای سوداگرانه قرار گیرد بنابراین اگر تصور کنیم سوداگری مسکن برای همیشه از بین می رود اشتباهی تاریخی است.
در این راستا و بر اساس تجربیات جهانی دولت ها برای آنکه با تقاضاهای سودگرانه مسکن برخورد نکنند از ابزارها و اهرم هایی بهره می گیرند که یکی از این ابزارها که به واقع یکی از مفیدترین آنها محسوب می شود ابزارهای مالیاتی است. ابزارهای مالیاتی در ایران نیز مورد استفاده قرار می گیرد اما نه به اندازه ای که در کشورهای توسعه یافته مورد توجه است. دریافت مالیات تحت عنوان مالیات از معاملات مکرر مسکن یکی از این تجربیات موفق است که در زمانی که گرانی مسکن در کشور به اوج خود رسیده بود از سوی شورای عالی مسکن هرچند با تاخیر طولانی به اجرا گذاشته شد و این ابزار بازدارنده توانست سوداگران را از بازار مسکن دور کند و با کاهش تقاضاهایی که با هدف کسب سود به بخش مسکن وارد شده بود مجددا ثبات نسبی در این بخش حاکم شد.
البته برخی ادامه سیاست مالیاتی که اخیرا در بخش مسکن اتفاق افتاد را در زمانی مفید می دانند که عرضه مسکن زیاد باشد و معتقدند که در شرایطی که نه سوداگری به آن اندازه وجود دارد و نه عرضه مسکن در حد کافی است استفاده از ابزارهای مالیاتی دوران رکود مسکن را طولانی تر کند. حال این سوال مطرح می شود که در زمانی که دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن به اجرا گذاشته شده و همچنان این مالیات در معاملات مسکن اخذ می شود آیا عرضه مسکن نیز افزایش یافته است؟! با نگاهی گذرا به آمارهای پروانه های صادر شده برای احداث ساختمان، که معیار سنجش وضع ساخت وساز و عرضه مسکن در کشور است، می توان دریافت که ساخت وساز مسکن از سال گذشته به علت سیاست به شدت انقباضی شبکه بانکی در اعطای تسهیلات ساخت و خرید مسکن، دچار رکود شده که این وضعیت در سال جاری هم تشدید شده است. این در حالی است که طرح مسکن مهر نیز پیشرفت قابل ملاحظه ای نداشته است و به واقع مسکن مهر پاسخگوی انباشت تقاضاها در بخش مسکن نبوده است. شاید که رویکرد اخیر مسوولان در رابطه با مسکن صنعتی 45 روزه بتواند به تقاضاهای بخش مسکن که هر روز بیشتر می شود پاسخ دهد!
حال با این تفاسیر در شرایطی که عرضه مسکن کاهش یافته و دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن نیز رکود را به دنبال داشته آیا ادامه سیاست مالیاتی معاملات مکرر مسکن به تنهایی می تواند دوای درد بخش مسکن باشد در حالی که گفته می شود حجم تقاضای مسکن با بروز و ظهور قله جمعیتی کشور که در سن ازدواج و اشتغال هستند، افزایش زیادی یافته است و این تقاضا تا سال 1392 نیز ادامه دارد.
در این راستا دولت به جای اجرای مالیات بر معاملات مکرر مسکن می تواند از ابزار مالیاتی به شکل ترکیبی در بازار مسکن استفاده کند. یعنی در زمان جلوگیری از خرید و فروش مکرر در فواصل کوتاه از مالیات بر معاملات مکرر استفاده می شود تا از کسب سود نامتعارف جلوگیری کند و برای جلوگیری از خرید ملک و نگهداری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن را بکار بندد. بهرحال به نظر می رسد اهرم ها و بازدارنده هایی هم وجود دارد که بتوان این معضل چندین ساله را به نحوی تسهیل کرد.