- صفحه نخست
- |
- استان ها
- |
- بین الملل
- |
- سیاسی
- |
- چند رسانه ای
- |
- اقتصادی
- |
- فرهنگی
- |
- حماسه و جهاد
- |
- صبح صادق
- |
- صدای انقلاب
- |
- محرومیت زدایی
(روزنامه اطلاعات ـ 1396/02/28 ـ شماره 26722 ـ صفحه 7)
در سال‌هاي پس از پيروزي انقلاب اسلامي، مشکل تأمين مسکن گروه‌هاي کم‌درآمد همواره از مسائل اساسي دولت‌ها بوده و به اين منظور سياست‌هاي مختلفي همچون واگذاري زمين دولتي، فروش متري مسکن، واگذاري مسکن به صورت اجاره به شرط تمليک، حمايت از انبوه سازان، حمايت از مسکن اجاره‌اي، واگذاري حق بهره‌برداري از زمين به‌کار گرفته شده است.
طرح مسکن مهر گسترده‌ترين برنامه ساخت و عرضه متمرکز مسکن در يکصد سال اخير کشور است که از سال 1386 با هدف احداث 1/5 ميليون واحد مسكوني و افزايش آن به حدود 2 ميليون و 300 واحد کليد خورد که از اين تعداد به 2/210/000 واحد تسهيلات بانكي پرداخت شد. البته اين طرح را مي‌توان به عنوان يك چرخش ساختاري در سياست‌گذاري و تمركز بر هدف تأمين واحدهاي مسكوني ملكي براي گروه‌هاي كم درآمد قلمداد کرد که فرصت‌هاي بي‌شماري را در جهت تأمين مسکن در اختيار دولت قرار ميداد.
نوشتار حاضر که حاصل جمع‌بندي نظرات کارگروه تخصصي در مرکز تحقيقات راه، مسکن و شهرسازي پيرامون موضع در زمينه‌هاي شهرسازي، معماري، برنامه‌ريزي مسکن، فن ساختمان و مطالعات اقتصادي و اجتماعي بوده است، برآن است که ضمن ارائه گزارشي مختصر از طرح مسکن مهر، به ارائه يک برش تحليلي از برنامه‌ها و اقدامات اين طرح بپردازد.
پيش از ورود به بحث، لازم است که مروري مختصر بر پيشرفت طرح در دولت‌هاي نهم، دهم و يازدهم داشته باشيم:
الف. پيشرفت طرح مسکن مهر تا پايان دولت دهم
تعداد کل واحدهاي مسکن مهر در سطح کشور براساس آمار ثبت شده در سامانه مسکن مهر در ابتداي بهمن 1392 در حدود 2 ميليون و 55 هزار واحد بوده است. در ابتداي بهمن 1392 تنها 23 درصد از کل واحدهاي مسکوني درحال ساخت طرح مسکن مهر بدون احتساب قراردادهاي خودمالکين به اتمام رسيده است. اين نسبت در شهرهاي بالاي 25 هزار نفر حدود 20 درصد، در شهرهاي زير 25 هزار نفر حدود 2 درصد و درشهرهاي جديد به 3 درصد بوده است.
تا سال 1392 نزديک به نيمي از واحدهاي مسکن مهر فاقد تاسيسات زيربنايي چهارگانه بودند.
به طورمتوسط17درصدازكل واحدهاي روبنايي برنامه‌ريزي‌شده تامهر1392طبق اين آمار،به بهره‌برداري رسيده كه سهم مساجدازبقيه بيشتراست.
پيشرفت طرح مسکن مهر در دولت يازدهم
در حال حاضر پروژه‌هاي طرح مسكن مهر به صورت كلي داراي 96/3 درصد پيشرفت فيزيكي است و تا ارديبهشت 1396 از مجموع حدود 2/3 ميليون واحد تعهد شده، ساخت 1/936/000 واحد به اتمام رسيده و از اين تعداد بيش از 1/830/000 واحد افتتاح شده است. با تحويل بيش از 1/800/000 واحد به متقاضيان،از کل واحدهاي در دست احداث مسکن مهر 274/000 واحد نيمه تمام باقيمانده است که از اين تعداد: 111/000 واحد به دليل عدم نيازسنجي دقيق، انتخاب اشتباه مکان ساخت، دوري از مراکز خدماتي و هزينه‌هاي بالاي تأمين خدمات، فاقد متقاضي يا داراي متقاضي غيرموثر هستند.
تعداد 125/000 واحد با پيشرفت فيزيکي 74 درصد (حدود 70درصد آن ها در مرحله نازک کاري قرار دارند)، تا پايان سال جاري تكميل خواهد شد. بديهي است، بهره برداري از واحدهاي به اتمام رسيده مشروط به تکميل آماده سازي و تأمين خدمات زيربنايي است.
درحال حاضر به ترتيب، 12، 23، 12 و 35درصد واحدهاي وارد شده به مرحله نازک‌کاري فاقد خدمات آب، فاضلاب، برق و گاز هستند.
در ادامه، تحليل اجمالي از اين طرح با هدف بررسي«ميزان استفاده از فرصت هاي پيش‌رو و ارزيابي برنامه‌ريزي» در زمينه‌هاي برنامه‌ريزي تأمين مسکن و مديريت کالبدي- فضايي راهبردها و سياست‌هاي حاکم بر طرح و التزام به آن (در مواردي نظير هماهنگي با طرح جامع مسکن و برنامه‌هاي توسعه، تأمين سرانه‌هاي کاربري‌هاي شهري، الگوي زندگي ايراني اسلامي و سيماي محيط، بهينه‌سازي مصرف انرژي در ساختمان، ارتقاي فن ساخت با استفاده از فناوري‌هاي نوين و صنعتي‌سازي، ترويج، نوآوري و افزايش مهارتهاي ساخت) و همچنين تحليل اجتماعي واقتصادي ارائه شده است.
عدم مکان‌يابي صحيح که شمار قابل توجهي از پروژه‌ها با آن مواجه هستند، مشکلات زير را باخود به همراه داشته است:
ساخت‌وساز در حريم با وجود حاشيه‌نشيني گسترده در اطراف شهرها يا وجود بافت‌هاي فرسوده گسترده در ميانه شهر؛ طرح حاضر مي‌توانست فرصت بي‌بديلي را در جهت احياي بافت‌هاي مذکور از طريق توسعه ميان‌بافتي فراهم آورد؛ درحال‌حاضر دربسياري موارد در فاصله ميان مکان احداث پروژه و محدوده ساخت و ساز شهري فرصتي براي گسترش سکونتگاه‌هاي خودرو فراهم شده‌است. ايجاد ظرفيت جديد ساخت‌وساز در فضاي مابين محدوده ساخته‌شده شهر و پروژه‌هاي مسکن مهر ساخته شده که اغلب به‌دليل افزايش محدوده شهري به وسعت شهر افزوده شده و در موارد بسياري، بدون احتساب جمعيت‌پذيري شهرها سکونت در آن شکل مي‌گيرد. علاوه بر آن، چنين رويکردي موجبات پراکنده‌رويي در بافت را فراهم مي‌آورد.
عدم مطالعات ژئوتکنيکي و ساخت پروژه در بستر نامناسب از نظر جنس خاک و گسل‌هاي موجود در منطقه که نمونه‌هاي متعددي از آن گزارش شده است؛ نظير ساخت و ساز درزمين گودوزراعي وپاره‌اي مواردباتلاقي بدون در نظر گرفتن مسائل فني وشيب طبيعي زمين که اجراي پروژه را با مشکلات عديده و صرف هزينه‌هاي زيرساختي همراه کرده‌است.
ساخت‌وساز در زمين‌هاي کشاورزي
عدم امکان يا هزينه بالاي تأمين خدمات زيربنايي در حالي که براساس بند(د) تبصرة6 قانون بودجه سال1386 تصريح شده که واگذاري زمين فاقدامکانات زيربنايي ممنوع است.
مشکلات زيست محيطي ازجمله ورودآب هاي آلوده به آبهاي زيرزميني به علت نبود پيش بيني شبکه فاضلاب،عدم توسعه حمل و نقل محور، دوري از مراکز خدماتي شهري و فقدان پيش‌بيني وسيله نقليه براي آمد و شد.
جداسازي طبقات اجتماعي و دورساختن قشر محروم از خدمات شهري که حق همه شهروندان است.
2-برنامه‌ريزي تأمين مسکن بدون هماهنگي با طرح جامع مسکن و برنامه‌هاي توسعه، مسائل زير را باخود به‌همراه داشته است:
تعدادكل واحدهاي مسكن مهردرغالب استان هاي كشور بيش ازنيازو بدون توجه به طرح جامع مسکن برآوردشده بوده وبه عبارت ديگردراين استان‌هامازادواحدمسكوني وجوددارد. تبديل پروژه‌هاي مسکن مهر به خانه دوم و همچنين ثبت‌نام از شهرهاي ديگر در برخي پروژه‌ها از عواقب عدم هدف گذاري صحيح مخاطبين است که موجب مي‌شود عليرغم سرمايه قابل‌توجهي که به اين طرح اختصاص مي‌يابد، مشکل تأمين مسکن اقشار کم‌درآمد همچنان به قوت خود باقي بماند.
در سال‌هاي انتهائي دولت دهم قيمت مسكن با جهش قابل توجهي مواجه شد و بخش زيادي از خانوارهاي موجود در دهك‌هاي يک تا ?، خارج از دايره شمول اين طرح قرار گرفتند و طرح مسكن مهر نتوانست مساله تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد را حل کند.ميزان تسهيلات اعطايي در تهران در سال 1384 به طور متوسط 56 درصد از ارزش کل يک واحد 75 متري را پوشش ميداد که اين رقم در سال 1386 به 27 درصد رسيد.
3-بر اساس برنامه ريزي انجام شده، مسکن مهر پيشگام تغيير سبک زندگي براي دوميليون خانواده ايراني بود و عدم توجه به سبک زندگي و الگوهاي معماري ايراني و اسلامي به‌خصوص در شهرهاي مياني و کوچک؛ به‌طوري که بسياري از ساکنين اين شهرها سکونت در خانه‌هاي مستقل يک تا دو واحدي خود را که در بافت‌هاي فرسوده و بدون بسياري از خدمات و تسهيلات قرار دارد، به زندگي در ساختمان‌هاي آپارتماني ترجيح مي‌دهند. در اين راستا، بسياري از فرصت‌هايي که مي‌توانست از سرمايه اجتماعي و مشارکت مردم هر محل در ساخت‌وساز بهره برده و سرمايه‌گذاري در تأمين مسکن را با بهسازي بافت‌هاي فرسوده همراه کند، از دست رفته است.
4- فرصت ايجاد شده در پروژه مرکز مهر و اعتبار کلاني که دولت صرف آن کرد و بخش عمده‌اي از تورم ايجاد شده در کشور ناشي از آن بود، مي توانست فرصت مغتنمي در جهت افزايش مهارتهاي شغلي و اشتغال‌زايي و همچنين ارتقاي صنعت ساختمان در کشور از نظر فني تلقي شود، در حاليکه: عليرغم اختصاص 20 ميليارد تومان در سند بودجه سال 1386 به آموزش فني و حرفه اي و تربيت نيروي ماهر براي مسکن مهر که فرصتي بي سابق و تکرار نشدني بود و همچنان مشکل اصل صنعت ساختمان، نبود نيروي فني و تکنسين متخصص است.
عليرغم سرمايه‌گذاري‌ها و حمايت‌‌هاي گسترده دولتي که از صنعتي‌سازي و ورود کارخانه‌هاي توليد سيستم‌هاي ساختماني نوين به کشور پيش‌بيني شده بود، توفيق صنعتي‌سازي در پروژه مسکن مهر کمتر از 30 درصد گزارش شده است و اين در حالي‌است که شاخص‌هايي بسيار اوليه براي صنعتي‌سازي محسوب کردن ساختمان و اختصاص وام بيشتر به آن در نظر گرفته شد بود. همچنين فناوري‌هاي وارد شده به‌ندرت توانستند صنعتي پويا و اشتغال پايدار را در ساختمان سازي کشور ايجاد کرده و مورد توجه قرار گيرند. دليل اصلي آن، عدم تطابق فناوري‌هاي وارد شده با نياز صنعت ساختمان ايران و همچنين قديمي بودن بسياري از تکنولوژي‌هاي وارداتي و عدم تطابق آن با شاخص‌هاي زيست محيطي بوده است.
در سال هايي که اصلاح الگوي مصرف انرژي نام‌گذاري شده بود، رعايت اصول اوليه بهينه‌سازي مصرف انرژي در ساختمان مي‌توانست چنانچه متوسط زير بناي واحد مسکوني مسکن مهر 75 متر مربع در نظر گرفته شود، 2054848 واحد مسکوني، زيربناي تقريبي 154.113.600 مترمربع را به خود اختصاص دهند. رعايت اصول اوليه کاهش مصرف انرژي نظير عايق کاري پوسته خارجي ساختمان مي‌توانست حداقل کاهش 40 درصدي مصرف انرژي براي هر مترمربع را به دنبال داشته باشد که کاهش هزينه‌هاي زيست محيطي و آلودگي‌هاي مرتبط را هم بايد به آن افزود که متأسفانه اين فرصت با عدم توجه به اين اصول از دست رفت و ساختمان‌هايي بدون اعتنا به موضوع مصرف انرژي و مسائل زيست محيطي به متقاضيان تحويل شد.
5-در حاليکه پرداختن به وضعيت زندگي محرومان و حاشيه‌نشينان هموراه از دغدغه‌اي اصلي همه مسئولين بوده است ، اين طرح با هدف حمايت از محرومين شکل گرفت ،اما شاهد مواردي به شرح زير در اجراي اين طرح هستيم:
در اجراي طرح مسکن مهر اجراي قوانين برنامه چهارم و پنجم در حوزه‌هاي مختلف کنار گذاشته شد و فقط حدود200هزارواحدمسکوني در بافت‌هاي فرسودة شهري (کمتر از 10درصد) ازتسهيلات مسكن مهراستفاده كرده‌اند.
در سال‌هاي انتهائي دولت دهم قيمت مسكن با جهش قابل توجهي مواجه شد و بخش زيادي از خانوارهاي موجود در دهك‌هاي يک تا ?، خارج از دايره شمول اين طرح قرار گرفتند و طرح مسكن مهر نتوانست مساله تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد را حل کند.ميزان تسهيلات اعطايي در تهران در سال 1384 به طور متوسط 56 درصد از ارزش کل يک واحد 75 متري را پوشش ميداد که اين رقم در سال 1386 به 27 درصد رسيد.
مکان‌يابي اين طرح در حاشيه شهرها و گاه در فصل هاي بيش از 20 کيلومتر از کانون‌هاي زندگي شهري، جداسازي طبقات اجتماعي، ايجاد تمايز فضائي و هويتي و دورساختن قشر محروم از خدمات شهري را فراهم آورد که حق همه شهروندان است.
تراکم بيش از اندازه و کاهش سرانه فضاي باز و ديگر کاربري‌هاي خدماتي به حدود نصف حداقل استاندارد، قرار گيري بلوک‌هاي شهري فشرده با فاصله‌اي نزديک که سايه‌‌اندازي و اشراف گسترده واحدها بر روي يکديگر را فراهم مي‌آوردو قشر محروم جامعه را به جرم توان اقتصادي پايين، محکوم به زندگي در سکونتگاه‌‌هايي فاقد حداقل امکانات زيست پذيري کرده است . فقط براي جبران کسري فضاهاي خدماتي در کل اراضي لازم بود که 12290 هکتار زمين به ايجاد کاربري‌ها اختصاص يابد.
افزايش آسيب هاي اجتماعي در اين واحدها و بحران امنيت از مهم‌ترين چالش‌هاي زندگي در مسکن مهر بوده است.
سرانه فضاي آموزشي درنظر گرفته شده در اين پروژه در مرحله طراحي که تا پايان دولت دهم حدود 17درصد آن عملياتي شد، کمتر ازنيمي از حداقل استانداردي است که در شوراي عالي معماري و شهرسازي براي پروژه‌هاي مسکن مهر به تصويب رسيده بود. فرزندان اين سرزمين که در اين مساکن ساکن شده‌اند، گاه براي دسترسي به اولين مدرسه بايد کيلومترها راه، بدون هيچگونه پيش‌بيني حمل‌و‌نقل عمومي و امنيت دسترسي بپيمايند.
6-تورم و به دنبال آن رکود ايجاد شده در کشور را نبايد بي‌‌ارتباط با اين طرح تلقي کرد چنانکه :
در اجراي طرح مسکن مهر حجم عظيمي از تسهيلات براي پروژه در نظر گرفته شد به طوري که در سال 1389 تسهيلات پرداختي به بخش مسکن حدود 48 درصد از پايه پولي کشور را تشکيل ميداد. اين حجم عظيم از سرمايه‌گذاري، موجب شتاب گرفتن تورم را در کشور فراهم کرد، به گونه اي که فشار نقدينگي ناشي از سرمايه‌گذاري در طرح مسکن مهر در کنار ساير عوامل موجبات افزايش تورم را فراهم آورد. سرمايه‌گذاري در بخش مسکن در کشورهاي درحال توسعه نبايد کمتر از 3 درصد و بيشتر از 8 درصد توليد ناخالص ملي باشد، چرا که فعاليت ساير بخش هاي اقتصادي را تحت الشعاع قرار خواهد داد.
در حاليکه طرح مسکن مهر در حال بهره‌برداري بود، انتظار بر آن بود که باعث کاهش قيمت مسکن شود، اما آنچه که مشاهده شد، افزايش قيمت مسکن در سال‌هاي ابتدايي اجراي طرح بوده است. بنابراين صنايع وابسته به بخش مسکن اقدام به سرمايه‌گذاري در فعاليتهاي مرتبط کردند. از سال 1392 که بخش مسکن وارد رکود شد، همزمان بخشها و صنايع وابسته هم وارد رکود شدند؛ بنابراين بخش اعظمي از تسهيلات بانکي تبديل به مطالبات غير قابل وصول شد و بانکها هم بدهکار شدند. حجم بالاي سرمايه‌گذاري در بخش مسکن و عدم امکان وصول مطالبات توسط بانک ها باعث تنگناي مالي در پرداخت تسهيلات بانکي به ساير فعاليتهاي اقتصادي شد که ممکن بود سرمايه‌گذاري در ساير صنايع و فعاليتهاي اقتصادي، سودآوري بيشتري براي اقتصاد ايران داشته باشد.
ش.د9600405
