مسکن مهر بزرگ‌ترین مداخله و شکست دولت در حوزه مسکن در تاریخ ایران بود

(روزنامه آفتاب اقتصادي – 1396/04/14 – شماره 520 – صفحه 2)

وزیر راه و شهرسازی با تشریح اصلی‌ترین مسایل حوزه مسکن و ارایه توصیه‌هایی به سیاستگذاران آتی این حوزه از رشد ۱۵۰ درصدی کفایت سرمایه بانک مسکن خبر داد و تاکید کرد: راهکار ما برای سه گروه عمده متقاضی مسکن یعنی جوانان و خانه اولی‌ها، حاشیه‌نشینان و ساکنان بافت‌های فرسوده و در نهایت توانمندکردن متقاضیان است که این مدل، مدل بانک مسکن برای فعالیت‌های آتی است.

به گزارش ایسنا، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در مراسم رونمایی از سند راهبردی بانک‌مسکن در افق ۱۴۰۰ و جلسه شورای هماهنگی مدیران ستادی بانک مسکن، ضمن ابراز خرسندی از حضور در بانک مسکن و ارزیابی از عملکرد بانک در دوره چهارساله تدبیر و امید، گفت: نکته‌ای که علاقمندم به آن توجه داشته باشیم نگاهی است که ما به بخش مسکن در ایران داریم. فکر می‌کنم در این بخش نیاز به تعمق زیادی داریم تا بتوانیم ارزیابی از شرایط بازار مسکن در کشور داشته باشیم.

آخوندی با اشاره به اینکه در روزنامه‌ها و رسانه‌ها و در مراجع سیاستگذاری بحث‌های زیادی راجع به اقدام برای خروج مسکن از رکود می‌شود و اینکه باید مجموعه اقدامات بزرگی را انجام داد و یا با مداخلاتی مسکن را از رکود خارج کرد، گفت: قبل از هرچیزی باید تصویری از تحولات جمعیتی در ایران داشته باشیم و ببینیم که در حال حاضر شرایط تقاضا در بخش مسکن چیست؟ و عمده تقاضا در کدام بخش از بازار است؟ زیرا اگر بخواهیم به بخش ساماندهی تقاضا در بخش مسکن ورود پیدا کنیم باید بدانیم تقاضای واقعی کجاست و از آن طریق ورود جدی داشته باشیم.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه یک دوره اوج تقاضا در حوزه بخش مسکن در اواخر دهه ۶۰ و دهه ۷۰ برای مسکن انبوه وجود داشت و این تقاضا از چند جهت شکل می‌گرفت که یکی از آنها مهاجرت عمده از روستا به شهر و دیگری نیز رشد جمعیت بود، تاکید کرد: در چنین فضایی ایده‌های مختلفی در ایران شکل گرفت. ایده‌هایی همچون ایده تاسیس شهرهای جدید که شهرهای جدید پیرامون شهرها ایجاد شد. در اصفهان، بهارستان و فولاد شهر و چند شهر دیگر، در تهران نیز چندین شهر همچون پردیس، پرند، اندیشه، هشتگرد، در مشهد، گلبهار و در تبریز سهند تاسیس شد و در جاهای مختلف شهرهای جدید ایجاد شد. یک مقدار هم پروژه های بزرگی قبل و بعد از انقلاب، تعریف شد که قبل از انقلاب، اکباتان و پس از انقلاب نیز پروژه‌های چند هزار واحدی تاسیس شدند.

عضو کابینه دولت تدبیر و امید تحولات جمعیتی دهه ۹۰ را تاکنون نیز مورد بررسی قرار داد و افزود: بد نیست در حال حاضر، ارزیابی از تحولات جمعیتی و درک روشنی از تقاضای بخش مسکن داشته باشیم و این نکته را مورد بررسی قرار دهیم که تصور ما از تقاضا چیست؟

وی تصریح کرد: فکر می‌کنم همچنان در حوزه سیاست، تلقی از پاسخگویی به تقاضای بخش مسکن، تحت تاثیر شرایط دهه ۷۰ اتفاق افتاد و اتفاقاتی که در دهه بعد رخ داد، کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد و این نکته مهمی است که باید موردتوجه قرار بگیرد.

نرخ رشد شهری در بیشتر استان‌ها نزدیک صفر است

آخوندی گفت: آمار سال ۹۵ نشان می‌دهد نرخ کل رشد جمیعت ۱.۲۴ و در این حدود بوده است. استان‌هایی که نرخ رشدشان بالای یک درصد است حدود ۱۵ استان هستند و عمده نرخ رشد جمعیت ایران در استان‌های کشور حدود ۱.۱۷، ۱.۳۳ و ۱.۴۲ است.

وی ادامه داد: تقریبا نیمی از استان‌های کشور استان‌هایی هستند که نرخ رشد منفی و نرخ رشد نزدیک به صفر دارند. این خیلی با تحولات جمعیتی دهه ۶۰ و ۷۰ متفاوت است. همچنین در بررسی استان به استان وقتی نرخ رشد جمعیت شهری و روستایی همان استان را بررسی می‌کنیم می‌بینیم که نرخ رشد شهری آن استان به سمت صفر نزدیک است.

این مقام مسئول با اشاره به اینکه طرح‌های جامع شهری حدود هر ۱۰ سال یکبار برای هر شهری بازنگری می‌شود، یادآور شد: وقتی ما طرح‌های جامع شهرها را در شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران بازنگری می‌کنیم شاهد هستیم که بیشتر شهرها به افق جمیعتی پیش‌بینی شده در طرح جامع نرسیده‌اند. بنابراین بررسی‌ها و بازنگری‌هایی که در این چندساله انجام شده جمعیت با نرخ رشد صفر پیش‌بینی می‌شود و به همین دلیل نیز تحولات جمعیتی بسیار حائز اهمیت است.

وی ادامه داد: نرخ رشد جمعیت در کلانشهرها، در مهاجرت و هم در نرخ رشد توسعه به شدت کاهش پیدا کرده و به یک تا یک و نیم درصد رسیده است. بنابراین حواسمان باشد به رغم این نرخ رشدهایی که آمارهای رسمی نشان می‌دهد اینکه از نرخ رشد ۱۳ درصدی در کلانشهر تهران صحبت می‌شود آن نرخ رشدها وجود خارجی ندارد.

تشریح دو اتفاق بسیار بزرگ در بخش مسکن

وزیر راه و شهرسازی گفت: دو اتفاق بسیار بزرگ در ۱۰ سال گذشته در بخش مسکن رخ داد. یکی بحث مسکن مهر بود که در هر صورت چیزی حدود ۲ میلیون عرضه ایجاد شد که برای این دو میلیون عرضه اعلام شده که برای بخشی از آن، تقاضای موثری وجود دارد و برای بخش دیگری نیز تقاضای متوسطی وجود دارد. بنابراین عرضه گسترده ۲ میلیونی را از جهت مداخله دولت داشتیم که یکی از اتفاقاتی است که باید به آن توجه کنیم.

سیاستگذار ارشد حوزه مسکن کشور ادامه داد: اتفاق دیگری که رخ داد همان بیماری است که اقتصاددانان تحت‌عنوان بیماری هلندی مطرح می‌کنند. بدین مفهوم، یک سرمایه‌گذاری گسترده در بخش مسکن رخ دارد که منجر به احداث حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی فاقد ساکن و حدود ۲.۱ میلیون واحد مسکونی به عنوان خانه دوم در سراسر کشور، شد.

آخوندی با تاکید بر اینکه بازار ویژه ای در کشور وجود دارد که نیاز واقعی متقاضیان مسکن را پاسخگو نیست، گفت: کاهش نرخ رشد جمعیت از یک سو، افزایش عرضه ۲.۶میلیون خانه خالی و عمدتا در کلانشهرها، انباشت ۲.۱ واحد میلیون مسکونی خانه دوم از سوی دیگر نشان می‌دهد که بازار ویژه‌ای در کشور وجود دارد که نیاز واقعی متقاضیان مسکن را پاسخ نمی‌دهد. به همین جهت وقتی بخش مسکن را مورد توجه قرار می‌دهیم می‌بینیم که از جهت ارقام کلی ما چیزی حدود ۲۴ خانوار داریم و چیزی بیش از ۲۷ میلیون خانه در کشور داریم. در واقع اینها نشان می‌دهند که ما یک بازار به شدت دستکاری شده داریم.

وی ادامه داد: در بازار مسکن ایران، دست کاری های بسیار گسترده ای انجام شده و این دستکاری در ۲ میلیون واحد مسکن مهر، ۲.۶ میلیون واحد مسکن سوداگری که به صورت مسکن خالی است و همچنین ۲.۱ میلیون خانه دوم است که مجموعا ۶. ۶ میلیون واحد مسکونی می‌شود که بیش از ۲۵ درصد کل خانوارهای ایران را شامل می‌شود.

عضو کابینه دولت یازدهم با تاکید بر آنکه اتفاق رخ داده در بخش مسکن کشور اتفاق عجیب و غریبی بوده است به سیاستگذارانی که می خواهند وارد این عرصه شوند توصیه‌هایی ارایه کرد و گفت: هر کسی که بخواهد وارد برنامه‌ریزی بخش مسکن شود از یک سو با یک معادله و با یک شرایط بازار بسیار پیچیده‌ای مواجه است و از سوی دیگر در طرف تقاضا، شاهد هستیم که به رغم ارقام کلان و ارقامی که راجع به واحدهای اضافه عرضه گفته می‌شود در حوزه تقاضا، چیزی حدود ۱۱ میلیون نفر در حوزه بافت‌های حاشیه‌نشینی در وضعیت بد مسکنی هستند که حتما نیاز به بهسازی مسکن دارند. همچنین، چیزی حدود ۸ تا ۹ میلیون نفر در بافت فرسوده در وضعیت بدمسکنی به سر می‌برند که مجموعا ۱۹ میلیون نفر این وضعیت را دارند و در مساکن نامناسب زندگی می‌کنند و اینها را باید به اضافه خانوارهای جدیدی کنیم که مرتب تحت‌عنوان خانوارهای جوان تشکیل می‌شود و باید در سیاستگذاری‌های حوزه مسکن مورد توجه قرار بگیرد.

آخوندی گفت: آیا مفهوم مازاد عرضه بدین معنی است که تقاضا برای مسکن وجود ندارد؟ در حالیکه پاسخ منفی است و به هیچ وجه چنین مفهومی نیست و تفاضای واقعی مسکن هم در بافت فرسوده برای بهسازی وجود دارد و هم در بافت حاشیه‌ای و هم در بخش خانه اولی ها وجود دارد ولی از آن طرف نیز ما شاهد یک مازاد عرضه هستیم. مساله چیست؟

عدم تلاقی عرضه و تقاضا بزرگترین مساله مسکن در کشور است

وی تصریح کرد: اصلی ترین مساله که بسیار مهم است سیاستگذار نسبت به آن دقت و توجه داشته باشد این است که نحوه مداخلات گذشته باعث شده که عرضه و تقاضا همدیگر را قطع نکنند. بدین معنا عرضه در یک محلی شکل گرفته که آنجا عمدتا تقاضایی وجود نداشته است و در مکان هایی که تقاضا وجود دارد نیز اصولا عرضه مناسبی صورت نگرفته است. و به عبارتی دیگر، عدم تلاقی عرضه و تقاضا در حوزه مسکن یکی از اصلی ترین مسائل ما است.

آخوندی یادآور شد: ۲ میلیون و ۵۷۸ خانه خالی در کشور خانه خالی است اما عرضه‌ای نیست که بتواند تقاضای بازار را پاسخ دهد و بنابراین ما یک عدم تلاقی عرضه و تقاضای بسیار جدی در حوزه بخش مسکن داریم.

عضو کاببنه دولت تدبیر و امید گفت: در حال حاضر سوالی که فراروی سیاستگذار است این است که آیا مفهوم اقدام سریع برای خروج از رکود یک کار مجددی مثل مسکن مهر است که بار دیگر دولت مداخله کند همچون مداخله‌ای که در مسکن مهر داشت و بار دیگر یک میلیون واحد تقاضا ایجاد شود و برایش تقاضایی وجود نداشته باشد؟ بسیار مهم است که در حال حاضر در حوزه سیاستگذاری به چه سمتی برویم.

وی ادامه داد: معمولا این ساده انگارانه اش این است که دوباره دولت در بازاری که همواره در اختیار مردم و همواره در اختیار بخش خصوصی بوده و سهم دولت به یک درصد هم نمی رسیده، مداخله کند. مسکن مهر مداخله ۸ درصدی دولت در انباشت مسکن بود. بزرگ‌ترین مداخله دولت در حوزه مسکن در طول تاریخ ایران بود که با شکست جدی نیز مواجه شد. مسکن مهر، بزرگ‌ترین مداخله و شکت دولت در حوزه مسکن در طول تاریخ ایران بود

آخوندی گفت: تمام نکته‌ای که ما داریم این است که اگر تقاضا در حوزه حاشیه‌نشینی است همانجا تقاضا را پاسخ دهیم یا اگر تقاضا در حوزه بافت فرسوده و میانی شهرها است در همان بافت ها پاسخ بدهیم. رها کردن حاشیه و رها کردن بافت فرسوده و رفتن به بیابان ها و مجددا احداث مسکن مساله را بر سر جای خود باقی می‌گذارد. اگر قرار بود مداخله مسکن مهر کمکی به خانه دار شدن مردم و حل مساله مسکن آنها بکند که ۱۹ میلیون بدمسکن در بافت فرسوده و حاشیه های حداقل به نصف خود می‌رسید در حالیکه می بینیم مساله بدمسکنی به قوت خود باقی است.

وزیر راه و شهرسازی افزود: علت اینکه بنده شخصا در این چهارساله تا این حد روی بحث توانمندسازی و مدل بانک مسکن تاکید داشته و دارم این است که تنها راه حلی که می بینم توانمندسازی متقاضایان واقعی مسکن است و آخر کار هیچکدام از مدل های دهه ۵۰، ۶۰ و ۷۰ پاسخگوی نیاز دهه ۹۰ نخواهد بود.

عضو کابینه دولت یازدهم ادامه داد: در حال حاضر، شهرهای جدید به صورت جدی پاسخگوی نیاز مسکن مردم نیست زیرا تحولات جمعیتی شهر تهران به عنوان پایتخت و بزرگ‌ترین شهری که بیشترین تقاضا را داشته در سال ۹۰، ۸.۵ میلیون و سال ۹۵، ۸.۷ میلیون نفر بوده است. اینها، نشان می‌دهد که تحولات جمیعتی مانند دهه‌های گذشته نیست و این تصور که باید شهرهای جدیدی را در پیرامون تهران برای سرریز جمعیت ایجاد کنیم وجود ندارد. این تحولات جمعیتی نشان می دهد راهکارهای دهه ۶۰ و ۷۰ پاسخگوی نیاز امروز جمعیتی کشور نیست.

آخوندی تصریح کرد: راهکار مسکن مهر نیز که از ابتدا به هیچیک از نیازهای واقعی مسکن برای متقاضیان پاسخ نمی‌داد. مسکن مهر نه شبیه راهکارهای جدید بود، نه شبیه راهکارهای آماده‌سازی زمین کنار شهرها و از ابتدا معلوم بود که به هیچکدام از نیازهای اصلی پاسخ نمی‌دهد و پاسخ اصلی به مساله مسکن و تامین آن راه حلش آن گونه مداخله گسترده دولت نبود.

منابع بانک به متقاضیان واقعی تعلق می‌گیرد

وی گفت: علت اینکه این سند چشم‌انداز طراحی شده بانک‌مسکن برای ما مهم است به این علت است که این سند تمام حرفش این است که ما باید تمام منابعی که وارد بخش مسکن می‌شود عینا به تقاضای واقعی اختصاص دهیم. نباید منابع به ساخت مسکن لوکس تخصیص داده شود. زیرا در حال‌حاضر، اکثر اقتصاددانان بر این باور هستند که بخش عمده منابع بانک در دولت های پیشین به بخش واحدهای مسکن لوکس رفته است و همچنین نباید منابع بانک برای اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر که پاسخی به تقاضای واقعی مسکن نمی‌دهد، برود.

آخوندی تصریح کرد: آن چه بحث واقعی است این است که باید همه گونه‌های واقعی مسکن را مورد هدف قرار دهیم و اصلا به حاشیه نرویم. سه گونه متقاضی عمده واقعی مسکن در ایران وجود دارد که شامل جوانان، حاشیه نشینان و افراد ساکن در بافت فرسوده هستند. این سه گروه، گروه های واقعی متقاضیان مسکن در کشور هستند که بخش اعظم تقاضا روی این سه گروه است. در کنار اینها البته متقاضیانی نیز وجود دارند که می خواهند واحد مسکونی خود را تبدیل به احسن کرده و یا خانه ای را فروخته و خانه ای دیگر خریداری کنند که آنها همواره در حاشیه بازار وجود داشته و کار خود را انجام می‌دهد.

وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: راهکار ما برای این سه گروه عمده متقاضی مسکن یعنی جوانان وخانه اولی ها، حاشیه نشیان و ساکنان بافت های فرسوده و در نهایت توانمندکردن متقاضیان است که این مدل، مدل بانک مسکن برای آتی است.

حل مساله مسکن با وعده یک ساله، سخنی خلاف واقع است

وی با اشاره به اینکه بحث پس انداز و تمرکز بر روی گروه های هدف را در همین ساختمان در سال های ۷۵ و ۷۶ مطرح کرد، افزود: معتقدم آن افرادی که به مردم این وعده را می‌دهند که می توانند جادوگری کنند و ظرف یک سال مساله مسکن را حل کنند آنها حتما به مردم خلاف واقع می گویند. مسکن بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری خانوار است و هیچ چاره ای جز نظام پس انداز خانوار در هیچ جای دنیا ندارد. هرجایی که خواسته اند به بحث مسکن توجه کنند به سمت نظام پس انداز خانوار رفته اند. زیرا که بزرگ ترین پس اندازی است که یک خانواده در طول زندگی خود انجام می دهد.

آخوندی تصریح کرد: بکاری که ما باید انجام دهیم این است که نظام خرد خانوار را با نظام پس انداز کلان کشور تامین منابع در سطح کلان آنها را به هم پیوند دهیم. این کار خوشبختانه بتدریج دارد پاسخ می دهد. در حال حاضر میزان پس انداز کنندگان بخش مسکن به حدود ۲۰۰ هزار رسیده است که آنها به فاصله یک سال تا ۱۸ ماه وارد بازار می شوند. ما این سیاست را سال ۷۲ تعقیب کردیم در اوایل دهه ۸۰ میزان پس انداز کنندگان در کشور به نزدیک به ۳ میلیون نفر رسید.

ش.د9603529