تأمین مالی بزرگترین مشکل بخش مسکن

کارشناس مسکن و عضو هیئت علمی دانشگاه تهران معتقد است باید از خودمان بپرسیم چرا بخش خصوصی نتوانسته پاسخگوی ساخت‌وساز و نیاز مردم به مسکن باشد؟ درحالی که بخش خصوصی کشورهای همسایه نه تنها نیاز مردم خود را برآورده کرده‌اند، بلکه توانسته‌اند برای کشورهای همسایه خود نیز بازار ایجاد کنند.

به گزارش صبح صادق، بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن و عضو هیئت علمی دانشگاه تهران در گفت‌وگو با صبح صادق در خصوص چرایی عدم ساخت‌وساز مسکن و اهمیت تأمین مالی ساخت‌وساز مسکن از راه‌های غیر دولتی گفت: «یکی از مؤلفه‌های مهم در عدم ساخت‌وساز مسکن که به یک چالش اساسی در جامعه ایران تبدیل شده، بحث تأمین منابع مالی ساخت مسکن است. به بیان بهتر، هنگامی که از ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال سخن گفته می‌شود، به این معناست که منابع مالی مورد نیاز برای انجام این کار نیز دیده شده است؛ چرا که باید منابع بزرگی برای این منظور در نظر گرفته شود یا در اختیار دولت باشد که بر اساس شواهد این طور نیست.»
وی در پاسخ به این سؤال که آیا بانک مسکن به تنهایی می‌تواند پشتیبان مالی خوبی برای ساخت‌وساز مسکن کشور باشد و تمام نیاز تأمین مالی بخش مسکن را پوشش دهد، گفت: «به هیچ وجه! چرا که نیاز انباشته مسکن و نیاز سالانه مسکن در ایران به قدری بالاست که نه تنها بانک مسکن، بلکه سایر بانک‌های کشور نیز قادر به تأمین این منبع مالی سنگین و بزرگ نیستند. یعنی مشارکت بانک‌ها به تنهایی برای تأمین این منبع مالی کافی نیست و حتما باید به سراغ تأمین مالی بخش مسکن از طریق سایر ابزارها برویم.»
بیت‌الله ستاریان درخصوص نیاز کشور به ساخت‌وساز مسکن گفت: «نیاز انباشته کشور به مسکن، در حال حاضر بیش از 5 میلیون واحد است. بنابراین تا اینجای کار بیش از 5 میلیون واحد مسکونی از سال‌های قبل، به دولت فعلی کسری مسکن تحمیل شده است. از سوی دیگر سالانه یک میلیون و دویست تا سیصد هزار واحد مسکونی به تناسب نیاز مردم در سال‌های مختلف به نیاز انباشته کشور افزوده می‌شود. در حالی که در سال‌های رونق ساخت‌وساز مسکن، در نهایت سقف تولید کشور سالانه زیر 700 هزار واحد بوده است.»
وی در این باره خاطر نشان کرد: «متأسفانه بخشی از مسکن‌های ساخته شده طی سال‌های گذشته یا جزء مسکن‌های بدون کیفیت بوده یا واحدهای ساخته شده در حاشیه شهرهاست که به بروز حاشیه‌نشینی منتهی شده است. براین اساس و به دلیل عدم عرضه مناسب مسکن، قیمت مسکن هر سال نسبت به شاخص قیمت سایر کالاها رشد قابل توجه و فزاینده‌ای داشته است.»
ستاریان در خصوص چرایی عدم حل مشکل مسکن گفت: «حال باید یک بار برای همیشه به این سؤال پاسخ دهیم چرا مشکل مسکن در ایران حل نمی‌شود و مردم ایران در بیش از نیم قرن گذشته دچار مشکل مسکن بوده‌اند؟ مشکلی که بخش بزرگی از جامعه را درگیر کرده است؛ به طوری که براساس آمارهای رسمی، در سال‌های اخیر با افزایش تورم مسکن گاه چیزی حدود 80 درصد سبد هزینه‌های خانوار در شهرهای بزرگ به هزینه‌های مربوط به مسکن اختصاص یافته است.»
وی در این باره افزود: «این چنین معضلی با این حد از وسعت که زندگی، معیشت، ازدواج و امید به آینده مردم را تحت‌الشعاع قرار داده، چرا حل نمی‌شود؟ آیا دولت‌ها بضاعت، سواد یا اراده کافی برای حل مشکل مسکن نداشته‌اند؟ یا مسئله ریشه‌ای‌تر از این حرف‌هاست که با تغییر وزیر یا شعارهای وزیر یا ارائه طرحی به عنوان ساخت‌وساز مسکن، به حل مشکلات مسکن در طی چند سال آن هم توسط بخش دولتی امیدوار بود؟»
این کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن در خصوص دلایل اصلی عدم حل مسئله مسکن در ایران گفت: «مشکل اصلی بحث تأمین مالی و در دسترس نبودن ابزارهای مالی، تأمین هزینه‌های ساخت‌وساز مسکن است. به این معنا که دولت‌ها هنوز به این بلوغ نرسیده‌اند که تأمین مالی مسکن باید از دل جامعه صورت بگیرد.»
وی در این باره تصریح کرد: «به بیان بهتر برای تأمین منابع مالی بخش مسکن، باید از تمامی ابزارهای مالی اعم از صکوک، اوارق مشارکت بازارهای ثانویه، تسهیلات بانکی و حتی فاینانس و... استفاده کرد. بازار سرمایه و بورس باید در اختیار تأمین مالی مسکن باشد، ضمن اینکه تمامی ابزارهای مالی عنوان شده باید برای تولید مسکن در اختیار بخش خصوصی قرار بگیرد.»
ستاریان در این باره خاطر نشان کرد: «اصلا دولت نباید متولی ساخت‌وساز مسکن باشد. هیچ جای دنیا دولت‌هامتولی مسکن نیستند، بلکه بستر ساز ساخت‌وساز مسکن هستند. بخش خصوصی در تمام دنیا متولی ساخت‌وساز مسکن است. در ایران نیز 95 درصد ساخت‌وساز مسکن دست بخش خصوصی است و 3 تا 5 درصد مابقی نیز در اختیار بخش عمومی و دولتی است.»
عضو هیئت علمی دانشگاه تهران در خصوص چرایی عدم حل مشکل مسکن به دست بخش خصوصی گفت: «حال باید از خودمان بپرسیم چرا بخش خصوصی نتوانسته پاسخگوی ساخت‌وساز و نیاز مردم به مسکن باشد؟ در حالی که بخش خصوصی کشورهای همسایه نه تنها نیاز مردم خود را برآورده کرده‌اند، بلکه برای کشورهای همسایه خود نیز بازار ایجاد کرده‌اند.»
وی در این باره تصریح کرد: «آیا بخش خصوصی ما هوش اقتصادی بالایی ندارد یا از بضاعت و دانش فنی لازم برای ساخت‌وساز مسکن برخوردار نیست؟ چرا در پنجاه سال گذشته بخش خصوصی ما علی‌رغم وجود منافع برای کار در بخش ساخت‌وساز مسکن، کمترین کاری صورت نداده و از ابزارهای مالی برای توسعه ساخت‌وساز مسکن بهره نبرده است؟ در حالی که بخش خصوصی در کشورهای همسایه از همه ابزارهای مالی برخوردار است، به طوری که سقف افزایش تولید خود را به شدت بالا برده است.»
وی در ادامه گفت: «وجود قوانین تاریخ مصرف گذشته هم باعث عدم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در اقتصاد ایران شده است. در ایران به یک خارجی نمی‌توان یک واحد مسکونی فروخت در حالی که کشورهای خارجی برای خرید ملک برای ما فرش قرمز پهن می‌کنند و با تبلیغات آنچنانی زمینه را برای خروج سرمایه‌های ایرانی و خرید ملک در کشورهای خود فراهم می‌کنند.»
ستاریان در این باره خاطر نشان کرد: «هنوز در ایران نمی‌توان ملکی را در رهن یک شرکت خارجی گذاشت. از سوی دیگر وقتی بورس در دست شرکت‌های حقوقی دولتی است و جایی برای بخش خصوصی باز نیست و بخش خصوصی نمی‌تواند برای توسعه ساخت‌وساز مسکن با خیال راحت در بورس شرکتی را ساماندهی کند، مشخص است مشکل مسکن در ایران نیز حل نشدنی باقی بماند.»
وی در پاسخ به این سؤال که کدام نهادها و سازمان‌ها باید بسترهای لازم برای جذب منابع مالی را فراهم کنند، گفت: «در وهله اول این پرسش مطرح می‌شود که کدام نهاد و وزارتخانه باید بستر مناسبی برای تأمین ابزارهای مالی را فراهم کند؟ دولت، وزارت اقتصاد، بانک مرکزی یا وزارت راه وشهرسازی؟ با توجه به اینکه ساختار این وزراتخانه‌ها برای تحقق اقتصاد دولتی، نه بخش خصوصی پویا آماده شده است و در شرایطی که اقتصاد ایران دولتی است و از بخش خصوصی حمایتی نمی‌شود، قطعا این سازمان‌ها و وزارتخانه‌ها نمی‌توانند تأمین‌کننده مالی یا تسهیل‌کننده ابزارهای مالی برای توسعه ساخت‌وساز مسکن باشند.»
وی در این باره گفت: «هنوز دولت به این درک مهم از اقتصاد مسکن نرسیده که اقتصاد ساختمان نیمی از اقتصاد ایران است. به این دلیل در وزارت اقتصاد و دارایی یا در وزارت صمت و بانک مرکزی بخشی برای رصد، مطالعه، بررسی و مدیریت ساخت‌وساز مسکن نداریم و همه امور یک تنه به وزارت راه و شهرسازی واگذار شده است، بنابراین دولت نمی‌داند برای توسعه ساخت‌وساز کدام سازمان و نهاد باید پاسخگو باشد.»
این کارشناس و تحلیلگر اقتصادی خاطر نشان کرد: «این در حالی است که برای وزارت راه و شهرسازی غیر از وظیفه تأمین زمین در طرح‌های شهری، وظیفه دیگری نمی‌توان متصور شد.»
ستاریان در پایان گفت‌وگوی خود با صبح صادق تصریح کرد: «تا زمانی که اقتصاد به صورت دولتی اداره شود و دولت زمینه‌های لازم را برای ورود بخش خصوصی بدون برخوردهای دستوری فراهم نکند، قطعا نمی‌توان امیدی به ساخت‌وساز مسکن و تأمین نیاز جامعه بست.»