تاریخ انتشار : ۱۸ خرداد ۱۳۹۹ - ۱۸:۳۹  ، 
شناسه خبر : ۳۲۲۹۰۹
رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با صبح صادق
مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای ضروری بشر در اقصی نقاط جهان و در تمام ادوار تاریخ بوده است؛ نیازی که به هیچ وجه نمی‌توان آن را نادیده گرفت یا موضوع دیگری را جایگزین آن کرد. به دلیل دسته‌بندی این نیاز در کالاهای اساسی، نباید به آن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگریست، بلکه مسکن کالایی مصرفی است که باید با حداقل قیمت و در آسان‌ترین شرایط به دست مصرف‌کننده و متقاضی واقعی برسد؛ اما مسکن در ایران، برخلاف بیشتر کشورهای دنیا، نه تنها از هویت مصرفی بودن خود خارج شده است، بلکه رواج دلالی و سفته‌بازی در این بازار، مسکن را از دسترس عموم مردمی که به شدت نیازمند آن هستند، خارج کرده است. «محمود فاطمی عقدا» رئیس سابق مرکز تحقیقات مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با صبح صادق مشکلات حوزه مسکن، سیاست‌گذاری‌های غلط و راه‌کارهای حل مشکل مسکن را با ما در میان گذاشته است.
پایگاه بصیرت / حمید رضا جوانبخت

آقای دکتر، به عنوان اولین سؤال و آغاز بحث می‌خواستم بدانم دولت تا چه اندازه در تأمین مسکن ملت مسئولیت دارد؟

ساخت‌وساز و تأمین مسکن همه مردم به عنوان کالایی ضروری و مصرفی، یکی از مهم‌ترین وظایف اساسی هر دولتی و طبیعتاً دولت جمهوری اسلامی ایران به شمار می‌رود. چون تأمین مسکن همه افراد جامعه ضرورتی انکارناپذیر است، قانون اساسی نیز به صراحت درباره آن سخن گفته و دولت را به تأمین این مهم واداشته است؛ بنابراین ساخت مسکن یکی از مهم‌ترین وظایف دولت در قبال ملت به شمار می‌رود؛ چراکه هیچ انسانی نمی‌تواند بدون سرپناه به زندگی خود ادامه دهد یا نگران داشتن سر پناهی برای گذران زندگی خویش باشد؛ ازاین‌رو دولت باید برای تأمین مسکن و سر پناه مردم برای متقاضیان، با اعطای زمین رایگان وارد کارزار ساخت مسکن شود.

یکی از اقداماتی که دولت می‌تواند در راستای تأمین مسکن عموم جامعه انجام دهد، اجرای طرح‌های مشارکتی در حوزه مسکن با مشارکت انبوه‌سازان است؛ چراکه انبوه‌سازان نشان داده‌اند در ساخت‌وساز مسکن قوی هستند و با یاری دولت و اعطای تسهیلات می‌توانند به نفع عموم مردم جامعه فعالیت کنند.

به هر حال دولت باید با اجرای طرح‌هایی شبیه طرح مسکن مهر یا واگذاری زمین رایگان، برای حل مشکل مسکن مردم چاره‌ای بیندیشد؛ درنتیجه قطعاً نقش دولت در تأمین مسکن مردم انکارناپذیر است.

 

به نظرتان طی سال‌های اخیر چه عواملی به طور مشخص در افزایش قیمت مسکن تأثیرگذار بوده‌اند؟

یکی از موضوعاتی که متأسفانه، به گران شدن و عدم تولید مسکن در سال‌های اخیر منجر شده، اهدا نشدن زمین رایگان برای ساخت مسکن انبوه بوده است؛ برای نمونه مسکن مهر پروژه خوبی برای تأمین مسکن مردم بود؛ هرچند نواقصی داشت، اما طبیعتاً رفع نواقص آن می‌توانست در خانه‌دار کردن مردمِ بدون خانه، انقلابی به پا کند؛ اما متأسفانه، دولت آقای روحانی مانع تحقق این موضوع شد. سال گذشته موضوع اقدام ملی مسکن مطرح شد؛ هر چند این طرح هم اقدام خوبی است، اما آن‌قدر دیرهنگام بوده و میزان تولید مسکنی که در آن مطرح شده آن‌قدر کم است که طبیعتاً نمی‌تواند پاسخ‌گوی حداقل نیاز مردم در این بخش مهم باشد.

به هرحال، افزایش قیمت مسکن تابع تورم است و بخش اقتصاد مسکن از اقتصاد کشور جدا نیست؛ بلکه بخشی از اقتصاد ایران است که به سرعت از نوسانات اقتصاد ملی تبعیت می‌کند و از رونق یا آسیب آن تأثیر می‌پذیرد.

از آنجا که در اقتصاد، تمام مؤلفه‌های اقتصادی از یکدیگر تأثیر می‌پذیرند، همه بخش‌های اقتصادی به نوعی زنجیروار به هم متصل هستند و هر تغییری در هر حوزه‌ای می‌تواند به‌شدت سایر بخش‌ها، ازجمله بخش اقتصاد مسکن را تحت تأثیر قرار دهد.

 

در شرایط فعلی و با توجه به افزایش قیمت مسکن، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، دولت باید چه اقداماتی را برای خانه‌دار کردن مردم در دستور کار خود قرار دهد؟

دولت برای تأمین مسکن مردم از همان ابتدای روی کار آمدن باید چند کار مهم را در دستور کار خود قرار می‌داد. قطعاً با تسهیلات ناچیزی که دولت به عنوان وام مسکن در نظر گرفته است، حتی در شهرهای کوچک نیز نمی‌توان خانه‌دار شد، چه برسد به کلان‌شهرها که قیمت‌ها بسیار نجومی افزایش یافته است؛ از این رو با توجه به ناچیز بودن مبلغ تسهیلات مصوب انتظار می‌رود دولت با شرایط جدید تورمی و افزایش قیمت‌ها، نسبت به میزان وام و تسهیلات خرید مسکن تجدید نظر کند.

شکی نیست که میزان وام‌های دولت در شرایط فعلی کفاف نیاز متقاضیان را نمی‌دهد؛ بنابراین اگر دولت به دنبال موفقیت در سیاست‌های حوزه مسکن است، باید بحث طرح‌های تولید انبوه مسکن با مشارکت انبوه‌سازان و مشارکت انجمن‌های صنفی را دنبال کند.

مشارکت دولت در طرح‌های مشارکتی با زمین‌داران بزرگ در شهرها، و مهم‌تر از همه سیاست تأمین منابع مورد نیاز ساخت برای سازندگان موضوعی مهم است؛ درواقع، با این کار پرداخت تسهیلات از طرف تقاضا به سمت عرضه مسکن سوق پیدا می‌کند که این اقدام می‌تواند تا حد زیادی قیمت‌ها را در بازار مسکن کنترل کند؛ ضمن اینکه دولت نیز در این شرایط نظارت بیشتری بر بازار مسکن خواهد داشت.

 

به نظرتان مشکلات امروز کشور در حوزه بازار مسکن به وضع قانون جدید یا اصلاح قوانین موجود نیاز دارد؟

قطعاً بخش مسکن به قانون نیاز ندارد و قوانین موجود کاملاً پاسخ‌گوست؛ بلکه فقط نیازمند کنترل، نظارت و پایش دائمی و جدی است. قانون فقط باید این موضوع را نهادینه کند که مالکیت از آنِ دارنده ملک است؛ اما به این دلیل که برای ساخت ملک از امکانات شهری یا روستایی با تسهیلاتی که حق همه مردم بوده، استفاده شده است، دارندگان مسکن حق ندارند و نمی‌توانند آن را خالی بگذارند یا به نوعی برای گران‌فروشی احتکار کنند.

 

به نظرتان ممکن است ایجاد محدودیت یا به نوعی قیمت‌گذاری در بخش مسکن به نفع خریداران تمام شود و کاهش قیمت مسکن را در پی داشته باشد؟

با اینکه بخش مسکن در کشور ما بسیار رهاست و متعاقباً قیمت‌گذاری هم چنین است، اگر قرار بر این باشد که قیمت‌گذاری بخش مسکن هم مثل قیمت‌گذاری بخش خودرو باشد، بهتر است اصلاً به این سمت حرکت نکنیم؛ چراکه مشاهده کردیم قیمت‌گذاری دولتی در خودرو به نجومی شدن قیمت‌ها منجر می‌شود. بنده معتقدم به جای اینکه قیمت‌گذاری شود، بهتر است نظارت دقیق و اراده دولت بر بخش مسکن و برای حل مشکل مسکن کشور بیشتر شود. مسکن نیاز جدی هر انسانی است، اگر این نیاز جدی نبود، قانون اساسی به صراحت آن را از دولت و حاکمیت مطالبه نمی‌کرد؛ بنابراین هنگامی که یکی از وظایف دولت تأمین مسکن است، دولتمردان باید سازوکار لازم را برای تأمین این نیاز جدی مردم فراهم کنند.

دولت برای انجام این مهم باید سیاست‌هایی وضع کند و در برنامه‌ریزی‌های توسعه‌ای نیز باید موضوع مسکن را به صورت جدی لحاظ کرد. تمام سازمان‌های مسئول و وزارتخانه‌ها باید به صورت جدی برای خانه‌دار کردن هرساله مردم برنامه‌ریزی داشته باشند؛ ضمن اینکه مشارکت با بخش خصوصی می‌تواند کارآمدی دولت را از جنبه تولید بیشتر و بهتر مسکن بالاتر ببرد؛ چراکه خوشبختانه تشکل انبوه‌سازان و صنف سازندگان مسکن  کشور گروه‌های مجرب و کارآزموده‌ای هستند که با تجربه طولانی در امر ساخت‌وساز می‌توانند به نیاز بخش مسکن تا حد زیادی پاسخ دهند. افزایش تولید مسکن نیازمند برنامه‌ریزی و هدایت درست سازندگان با حمایت‌های ویژه دولتی از آنهاست.

 

با توجه به رشد بازار سرمایه در یک سال اخیر، آیا بازار سرمایه هم می‌تواند در بخش مسکن کمک‌حال سازندگان و انبوه‌سازان باشد؟

قطعاً استفاده درست از سرمایه‌های خرد و کلانی که در بازار سرمایه هستند یا هدایت سرمایه‌های سرگردان به این بخش با یک برنامه‌ریزی قوی و درست می‌تواند بخش بزرگی از کمبود نقدینگی مورد نیاز تولید مسکن را حل کند. به نظر می‌رسد استفاده از بازار سرمایه فرصت مغتنمی است که باید از آن به بهترین شکل استفاده کرد.

اگر دولت برای این موضوع در بازار سرمایه بخشی ویژه و مستقل و گزینه قابل قبولی تعریف کند تا سرمایه‌گذاران وارد این بخش شوند، قطعاً سرمایه‌گذاران به دلیل سودآوری بخش مسکن به این گزینه علاقه نشان می‌دهند و می‌توانند در این بخش مؤثر واقع شوند. تحقق این موضوع به برنامه‌ریزی قوی و جدیت عمل دولت وابسته است؛ چراکه بازار سرمایه می‌تواند تا حد زیادی مشکل مسکن را حل و قیمت را متعادل و منصفانه کند.

 

به نظرتان اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند به کمک بخش مسکن بیاید و تا حدودی به کاهش قیمت‌ها، اعم از اجاره‌بها یا قیمت خرید مسکن منجر شود؟

این کار حتی اگر تأثیر چندانی نداشته باشد، به هر شکل یک راهکار است و حق همه مردمی به شمار می‌رود که برخی به اسم صاحب‌خانه و با استفاده از تسهیلات عمومی و زیرساخت‌های شهری خانه‌دار شده‌اند. عده‌ای با خرید چندصد دستگاه آپارتمان از مالکان و محتکرانی به شمار می‌روند که خانه‌های خالی را برای سودآوری بیشتر، بدون پرداخت کمترین مالیاتی نگه داشته‌اند و بسیاری از مردم را از خرید و اجاره ملک مورد نظر بازداشته‌اند؛ از این رو استفاده از خانه‌های خالی حق مردم است؛ بنابراین یکی از راهکارهای مناسب، گرفتن مالیات از خانه‌های خالی است.

بنده معتقدم دولت در این باره نباید به مالکانی که برای سوداگری و احتکار خانه‌های خود را خالی نگاه داشته‌اند، رحم کند؛ اگر مسئله از سوی دولت جدی گرفته شود و مالیات‌های سنگینی بر خانه‌های خالی وضع شود، قطعاً تا حدودی، هرچند کم، مشکل مسکن حل می‌شود؛ حداقل از بابت سوداگری و احتکار مسکن دستاوردی داشته‌ایم و مانع چنین حرکت‌های غیراقتصادی شده‌ایم.

نام:
ایمیل:
* نظر:
ارسال خبرنامه
برای عضویت در خبرنامه سایت ایمیل خود را وارد نمایید.
نشریات