- صفحه نخست
- |
- استان ها
- |
- بین الملل
- |
- سیاسی
- |
- چند رسانه ای
- |
- اقتصادی
- |
- فرهنگی
- |
- حماسه و جهاد
- |
- صبح صادق
- |
- صدای انقلاب
- |
- محرومیت زدایی
عرضه برابر تقاضا
باید برای کالایی که در بازار تقاضا وجود دارد، عرضه متناسب با آن داشته باشیم. در حال حاضر تولید ما در بخش مسکن سالانه حدود ۴۰۰ هزار واحد است، در حالی که طرح جامع مسکن، نیاز ما به ساخت واحد مسکونی در سال را حداقل ۸۰۰ تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد برآورد کرده است؛ بنابراین ما تطابق نداشتن عرضه با تقاضا را در این بخش داریم؛ از طرف دیگر این ۴۰۰ هزار واحدی که در سال ساخته می‌شود، در متراژها و محل‌هایی ساخته می‌شود که به عبارتی الگوی ساخت آن با الگوی تقاضا انطباق ندارد. به عنوان نمونه در تهران، میانگین متر مربع واحد مسکونی که برای آن پروانه ساخت صادر می‌شود ۱۳۷ مترمربع است، در حالی که میانگین تقاضا، برای واحدهای ۷۵ مترمربعی است؛ به عبارتی ما واحدهای بزرگ می‌سازیم که آن هم در مناطق لوکس شهر ساخته می‌شود، به همین دلیل برای این واحدها تقاضا وجود ندارد. به دلیل اینکه عمده ساخت‌وساز ما از سوی بخش خصوصی است و بخش خصوصی هم دنبال محلی است که بیشترین سود برایش ایجاد شود. در حال حاضر ما با یک نامعادله دیگری در بازار مسکن مواجه هستیم که آن هم این است که به گزارش وزارت راه و شهرسازی، تعداد قابل توجهی واحد مسکونی خالی داریم و از این طرف هم تعداد زیادی متقاضی واحد داریم که بازار را ملتهب کرده است؛ بنابراین اصلی‌ترین مسئله ما در بخش مسکن، عدم انطباق عرضه با تقاضا به شکل‌های مختلف است. راه ساده، تجربه شده و مطمئن، تولید مسکن است که پاسخگوی بسیاری از مسائل‌مان است. امروز ما سومین کشور دنیا از لحاظ فارغ‌التحصیل مهندسی در سال هستیم. مهندس ساختمان و نیروی حرفه‌ای تربیت می‌کنیم که بخش قابل توجه آنها یا در مشاغل غیر مرتبط فعال هستند یا به طور کل شغلی ندارند.
اگر بخش تولید مسکن رونق بگیرد، هم به عرضه مسکن کمک کرده‌ایم و هم اشتغال‌‌زایی کرده‌ایم. فراموش نکنید اکنون ما در شرایط تحریمی قرار داریم و در برخی صنعت‌ها نیاز به وارد کردن قطعات داریم، اما صنعت ساختمان صنعتی است که از صفر تا صد در آن خودکفا هستیم و می‌توانیم بدون وارد کردن هیچ قطعه‌ای از خارج، این صنعت را از طراحی گرفته تا اجرا و بهره‌برداری، در ایران انجام دهیم” البته باید توجه شود مسکن متناسب با الگوی ساخت باشد و به قول معروف بساز و بفروشی شکل نگیرد؛ به سراغ قوانین خوب بر زمین مانده برویم، برای نمونه در قانون سال ۱۳۷۷ تأکید شده است که دولت حداقل ۱۰ درصد از کل حمایت خود در این حوزه را بر مسئله اجاره به شرط تملک اختصاص دهد. همچنین در فرایندها بازنگری شده و اصلاحاتی انجام شود، تا زمان اخذ مجوز و ساخت مسکن کاهش پیدا کند.
مهدی روانشادنیا
توقف سوداگران
راه‌کار مشکل مسکن این است که دولت، سامانه اطلاعاتی تشکیل دهد که مشخص شود چند واحد مسکونی در کشور وجود دارد، مالکان و مستأجران چه اشخاصی هستند و بتواند از طریق به دست آوردن اطلاعات، برنامه‌ریزی کند. به عبارتی، هر کسی یک خانه برای استفاده داشته باشد و دولت کاری کند برای کسی به صرفه نباشد چندین خانه داشته باشد و آنها را خالی نگه دارد. مالیات برای خانه‌های خالی به قدری در نظر گرفته شود که برای کسی صرف نکند، آنها را نگه دارد. در همه جای دنیا حتی کشورهای لیبرال که معتقد هستند دولت باید حداقل دخالت را در اقتصاد داشته باشد، می‌بینید به شدت مراقب حوزه مسکن و زمین هستند که چنین اتفاقی برای این بخش نیفتد، یعنی با ابزارهایی مانند مالیات کاملاً مسکن را به شکل کالای مصرفی درآورده‌اند. وقتی دولت بازار مسکن را رها کند و هر فرد بتواند، هر چقدر خواست مسکن بخرد یا بفروشد، این خود مقدمه سوداگری شده است. به عبارتی موضوع اصلی‌ای که در حال حاضر سبب افزایش قیمت‌ها شده سوداگری در بازار است که این سوداگری را باید با ابزارهای مالیاتی مهار کرد و نباید دولت بگذارد این اتفاق بیفتد؛ یکی از راه‌های کنترل سوداگری، همین اخذ مالیات است که انواع مختلف دارد، مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر، همچنین دولت باید یک بسته مالیاتی برای بخش مسکن اعمال کند، البته نه برای تقاضای مصرفی، بلکه برای کسانی باشد که کار آنها سوداگرانه است، افرادی که مسکن را می‌خرند تا در زمان رشد قیمت‌ها بفروشند. به عبارتی به تقاضای سرمایه‌ای، تقاضای سوداگرانه هم می‌گویند.
افشین پروین‌پور
مسکن اجتماعی
حقیقت این است که کشور در تنگنا قرار گرفته است و اگر با نگاه خوش‌بینانه به وضعیت کشور نگاه کنیم، سطح زندگی مردم شاید ۱۰ سال دیگر به سال ۱۳۹۵ و قبل از تحریم‌ها برسد؛ بنابراین بحث مالکیت در بخش مسکن در حال منتفی شدن است و هرگونه طرحی که بخواهد به صورت انبوه مالکیت را برای خانوارها ایجاد کند، محکوم به شکست است و عواقب بدتری دارد.
از این رو راه‌کار اصلی در این بخش توسعه ساخت و ساز واحدهای مسکونی استیجاری در استطاعت خانوارهاست؛ یعنی واحدهای اجاره‌ای نسبتاً ارزان قیمت که حجم بیشتری از خانوارها را پوشش دهد.
در همه جای دنیا این طرح به عنوان مسکن اجتماعی معروف است که در ایران، هر دوره‌ای یک عنوان برای آن
گذاشته‌اند.
از این رو راه‌کار اصلی در میان‌مدت و بلندمدت در شرایط فعلی این است که هم دولت و هم نهادهای حکومتی که دست‌اندرکار هستند، وارد شوند و با استفاده از ابزار زمین و منابع مالی و با طراحی سیستم‌های ساخت و بهره‌برداری کارآمد، مسکن‌های اجاره‌ای ارزان قیمت را توسعه دهند که مردم سرپناه پیدا کنند.
فردین یزدانی
دخالت دولت ممنوع
هیچ مقوله‌ای در حوزه اقتصاد وجود ندارد که بدون بررسی عرضه و تقاضای آن، بتوان در وضعیت آن تغییر ایجاد کرد. قیمت از برخورد منحنی تقاضا و منحنی عرضه (نقطه تعادل) به دست می‌آید؛ برای هر تغییری در قیمت باید منحنی عرضه یا منحنی تقاضا را داد تا بتوان نقطه تعادلی را جابه‌جا کرد، بنابراین هر مداخله‌ای در حوزه اقتصاد وارد حوزه تحلیل و تعدیل عرضه و تقاضا می‌شود و مسکن نیز از این موضوع مستثنا نیست.
فرض کنید قیمت اجاره‌ای که الآن وجود دارد، نقطه تعادلی است که تمام عرضه‌کنندگان واحدهای اجاره‌ای در بازار هر منطقه‌ای با متقاضیان آن پیدا کرده است؛ برای نمونه اگر متوسط نرخ کرایه در تهران A ریال است، به دلیل این است که این میزان عرضه با این میزان تقاضا، در این نقطه تعادل قرار دارد. اگر بخواهیم این نقطه تعادل را از طریق اعمال کنترل‌ها و به شکل دستوری تغییر دهیم، یک سری اتفاقات می‌افتد؛ برای نمونه اگر بخواهیم نقطه تعادل را پایین‌تر تعیین کنیم و اجاره واحدی را که دو میلیون تومان بوده به یک و نیم میلیون تومان تقلیل دهیم، متقاضیان آن واحد اجاره‌ای در تهران برای آن قیمت، زیاد می‌شوند؛ مثلاً اگر برای واحد با اجاره دو میلیون تومان، ۵۰۰ هزار متقاضی وجود داشت، با این راه‌کار طبیعتاً میزان متقاضی افزایش می‌یابد.
در این حالت کسی که مثلاً در شهرهای حاشیه‌ای یا در شهرستان خود، زندگی می‌کرده است با دیدن قیمت مناسب در تهران، به تهران می‌آید. به فرض کسی که محل سکونتش در کرج بوده و مبلغ پایین‌تری اجاره می‌داده است، در کنارش برای آمدن به تهران هزینه حمل‌ونقل نیز به آن اضافه می‌شده است، حالا که متوجه شده قیمت در تهران ۵۰۰ هزار تومان کاهش یافته است، این رقم‌ها را محاسبه می‌کند و به این نتیجه می‌رسد بهتر است به جای اینکه آن کرایه را به اضافه هزینه حمل‌ونقل در کرج پرداخت کند، در تهران ساکن شود که وقت، آسایش و آرامش بیشتری خواهد داشت؛ بنابراین تقاضا افزایش می‌یابد. در این حالت برای عرضه چه اتفاقی می‌افتد؟
برای نمونه مالکانی که آماده بودند ملک‌شان را ماهی دو میلیون تومان اجاره دهند، معلوم نیست با ماهی یک‌ونیم میلیون تومان هم آمادگی اجاره دادن ملک‌شان را داشته باشند و عرضه پایین می‌آید، به همین روی شکاف بین عرضه و تقاضا زیاد می‌شود و طبیعتاً مشکلاتی ایجاد می‌کند، در این حالت یا باید به جبر متوسل شد یا رانت و فساد و هزار مشکل دیگر به وجود می‌آید. پس اگر بخواهید قیمت اجاره در بازار پایین بیاید، راهی جز این وجود ندارد که عرضه را اضافه یا تقاضا را کم کنید. اگر بخواهید قیمت اجاره بالا رود یا باید تقاضا را زیاد کنید یاعرضه را کم کنید، بنابراین قیمت تعادلی با توجه به عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. تمام مداخلاتی که بخواهد با توجه به این مسئله انجام شود، ممکن است در کوتاه‌مدت مسئله را حل کند. به عبارتی اگر با مداخلات دستوری بخواهند مالک را مجبور کنند که با نرخ تعیین شده، ملکش را اجاره دهد، ممکن است که مالک از سر اجبار این کار را انجام دهد، اما نتیجه این می‌شود که در دوره بعدی وارد این سرمایه‌گذاری نخواهد شد، بنابراین در بلندمدت میزان عرضه ساختمان پایین می‌آید و نهایتاً به زیان مستأجران می‌شود؛ چرا که وقتی میزان عرضه کم شود، قیمت اجاره تعادلی بالا می‌رود و اگر بخواهند به شکل دستوری قیمت پایین‌تری را تعیین کنند، مستأجر و مالک به سمت مبالغ زیرمیزی می‌روند و به این طریق با همدیگر توافق می‌کنند که در اینجا وضعیت برای مستأجر دشوارتر خواهد شد و پرداختی‌هایی که انجام می‌شود، دیگر شفاف نیست و پیچیدگی‌های بیشتری برای یافتن خانه پیدا خواهد شد.
از این رو این‌گونه مداخلات در کوتاه‌مدت ممکن است مسئله را حل کند، اما در بلندمدت مسئله را حل نمی‌کند. کما اینکه در کالاهایی مانند خودرو و ارز که انحصار یا بخش عمده‌ای از تولید آن، دست دولت است، وقتی قیمت را خارج از نقطه تعادلی قرار می‌دهند، شکاف سنگینی بین بازار دولتی و بازار سیاه به وجود می‌آید و رانت عظیمی در این بخش توزیع می‌شود که نمونه آن را در بحث قرعه‌کشی خودرو در چند وقت اخیر دیدیم و نتیجه این شد که با این کار، نه تنها قیمت پایین نیامد، بلکه بالاتر هم رفت و صدها میلیارد تومان رانت، به یمن بخت و اقبال به جیب عده‌ای سرازیر شد. در خیلی موارد بحث ارتباط و فساد است که در واقع تعیین‌کننده نحوه توزیع این رانت می‌شود؛ بنابراین این‌گونه مداخلات قیمتی، وضعیت را در بازار نه تنها بهبود نمی‌بخشد، بلکه وضعیت را برای تولیدکننده و خریدار دشوارتر می‌کند. حالا این تجربه را می‌خواهند وارد حوزه مسکن کنند که در این حوزه وضع بدتر خواهد شد؛ چراکه در آن حوزه‌ها، دولت عرضه‌کننده انحصاری یا نزدیک به انحصاری بوده است، در حالی که در مسکن فرق می‌کند و سهم دولت در عرضه مسکن زیر ۵ درصد است.
این حوزه با خانواده‌ها و عرضه‌کننده‌های خصوصی طرف است و شاید بیش از ۸۰ درصد خانه‌های مسکونی کشور از سوی خود خانوارها ساخته می‌شود حتی سازندگان حرفه‌ای نیز، سهم کمی در بازار دارند؛ بنابراین همان خانوارهایی که از محل پس‌اندازهای خود و با دشواری زیاد این خانه‌ها را تهیه کرده‌اند و بخشی از آن را در بازار اجاره‌ای عرضه می‌کنند که کمک‌خرج زندگی‌شان باشد یا از سرمایه‌گذاری خود بهره‌ای بگیرند، وقتی با دخالت دستوری، تحت فشار قرار بگیرند، در مرحله بعد وارد این قضیه نمی‌شوند و پول و سرمایه خود را به جای ساخت خانه وارد بازار ارز و دلار می‌کنند یا وارد بازی‌های مخرب دیگر می‌شوند.
مهدی سلطان‌محمدی
