عقب‌ماندگی در حوزه مسکن در دهه نود/ دولت سیزدهم با هدایت نقدینگی به سمت مسکن عقب‌ماندگی‌ها را جبران کند

به گزارش صبح صادق، «فرهاد بیضایی» کارشناس و تحلیلگر بازار و صنعت مسکن در گفتگو با صبح صادق درباره عدم‌موفقیت طرح‌های ساخت‌وساز مسکن با اشاره به مهم‌ترین دلایل عدم‌توفیق تولید مسکن در کشور به‌ویژه در کلان‌شهر‌ها گفت: «ساخت‌وساز مسکن به‌ویژه در کلان‌شهر‌ها به دلیل نیاز به مسکن و افزایش جمعیت امروز به یک ضرورت انکارناپذیر تبدیل شده است؛ در حالی که تقاضا‌های انباشت شده مسکن سال‌های گذشته همچنان به قوت خود باقی و پاسخ مطمئنی با ساخت‌وساز مسکن به آن‌ها داده نشده است، هر سال نیاز‌های جدیدی به نیاز‌های قبلی اضافه می‌شود؛ لذا با افزایش تقاضا و کمبود یا نبود عرضه به میزان مورد نیاز، شاهد بالارفتن و سرسام‌آور شدن نرخ مسکن خواهیم بود.»

 وی در این‌باره خاطر نشان کرد: «با اینکه عنوان می‌شود بخش خصوصی باید زمام و عنان ساخت‌و‌ساز مسکن را به دست بگیرد تا سرمایه‌ها و نقدینگی‌ها به سمت ساخت‌وساز مسکن حرکت کنند، مسئله این است که یکی از ضرورت‌های حرکت‌دادن سرمایه برای ساخت‌وساز مسکن به‌صرفه و سودآوری است که به نظر می‌رسد بخش خصوصی در حال حاضر اطمینانی به سودآوری از ساخت‌وساز مسکن ندارد.»

 فرهاد بیضایی در این‌باره بیشتر توضیح داد و گفت: «مهم‌ترین مشکل ما این است که سودآوری در مسکن دیگر به‌صرفه نیست که بخش خصوصی در آن سرمایه‌گذاری کند. به بیان دیگر، می‌توان گفت، تقریباً در مسئله مسکن، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن از رقم‌های ۳۰ تا ۳۵ میلیارد دلاری که بخش خصوصی در دهه هشتاد در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کرد، به حدود بازه ۸ تا ۱۲ میلیارد دلار در سال (با احتساب ارزش ریالی) کاهش یافته است.» 

 کارشناس و تحلیلگر بازار و صنعت مسکن درباره اصلی‌ترین معضلی که ساخت‌وساز در شهر‌های بزرگ را با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو کرده است، گفت: «یکی از مهم‌ترین دلایلی که از آن می‌توان به‌منزله اصلی‌ترین دلیل عدم ساخت‌وساز در شهر‌های بزرگ یاد کرد، اتمام زمین‌های ذخیره شهری است.»

 فرهاد بیضایی در ادامه توضیح داد: «به طوری که برای نمونه، زمین‌های ذخیره شهری در برخی کلان‌شهر‌ها مثل اراک، کرج، تهران، اصفهان، مشهد و... به اتمام رسیده و در شهر‌های دیگری از جمله کرمانشاه یا تبریز در حال تمام شدن است؛ پس در شهر‌های یادشده و بسیاری از شهر‌های بزرگ کشور، زمین ذخیره شهری برای ساخت‌وساز وجود ندارد که دولت یا بخش خصوصی امکان تولید مسکن داشته باشد.»

 کارشناس و تحلیلگر بازار و صنعت مسکن گفت: «در شهر‌های بزرگی که زمین‌های ذخیره شهری آن‌ها به پایان رسیده، فقط روی واحد‌های ویلایی‌کلنگی یک طبقه برای ساخت‌وساز می‌توان هدف‌گذاری کرد یا واحد‌هایی که در بافت‌های فرسوده قرار دارند و در حوزه قوانین شهری، امکان بلندمرتبه‌سازی‌های معمول در آن‌ها وجود دارد.»

 فرهاد بیضایی در زمینه موضوع بلندمرتبه‌سازی و چالش‌هایی که این فرآیند در شهر‌ها ایجاد می‌کند نیز گفت: «از سوی دیگر الزامات و استراتژی‌های گوناگونی که در موضوع بلندمرتبه‌سازی در شهر‌سازی مورد نظر قانون‌گذار است، مانع بزرگی در برابر جذب سرمایه‌های بخش خصوصی به دلیل عدم سودآوری قرار داده است. استراتژی‌های شهرسازی که در بحث بلندمرتبه‌سازی داریم، سبب می‌شود هزینه بیشتری بابت مشاعات و پارکینگ به سازندگان تحمیل شود، یعنی هزینه سازندگان به گواهی آمار پروانه‌های ساختمانی، نزدیک به ۳۰ درصد افزایش می‌یابد؛ هزینه‌ای که فقط مختص به  مشاعات و پارکینگ است.»

 وی در این‌باره تصریح کرد: «دو طبقه فروش و ساختن چهار طبقه روی پیلوت قطع به یقین بازگشت سرمایه واقعی و سودآوری مناسب را برای سرمایه‌گذار مسکن به دلیل تحمیل ۳۰ درصدی هزینه مشاعات و پارکینگ به دنبال ندارد. وقتی این موضوع مطرح می‌شود، کارشناسان دو راهکار ارائه می‌دهند. راهکار اول این است که دولت تراکم واحد‌های مسکونی و طرح‌های جامع شهری را افزایش دهد. اگر در تهران به صورت متوسط پنج طبقه روی پیلوت به هشت طبقه روی پیلوت افزایش یاید، از نظر تولیدکننده این ساخت‌وساز صرفه اقتصادی خواهد داشت؛ اما مسئله مهم این است که عمدتاً شهر‌های بزرگ و کلان‌شهر‌های ایران متراکم هستند. وقتی تهران  نزدیک به ۱۳۰ نفر در هکتار تراکم جمعیتی دارد، یعنی تهران دو برابر استاندارد جمعیتی تراکم دارد؛ بنابراین دولت امکان رفتن به سمت افزایش تراکم را ندارد.»

 فرهاد بیضایی در این‌باره توضیح داد: «برخی برای افزایش ساخت‌وساز در شهر‌های بزرگ به دولت توصیه می‌کنند، تراکم شهری را افزایش دهد؛ توصیه‌ای که در وضعیت کنونی تهران و شهر‌های بزرگ جز انجام یک جنایت زیست‌محیطی و اجتماعی نیست؛ چراکه زیرساخت‌های مهم شهری، مثل شبکه حمل‌و‌نقل و امکانات پاسخگوی شهروندان فعلی نیست، چه برسد به افزایش جمعیت؛ بنابراین می‌توان گفت با وجود اینکه شهرداری‌ها مایل به عملیاتی‌کردن این راهکار هستند؛ اما در واقع این راهکار شکست خورده است.»

 کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن درباره راهکار دوم گفت: «راهکار دومی که می‌تواند منجر به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز شهری شود، توسعه‌دادن حریم شهرهاست. با این روش، زمین‌های ذخیره شهری افزایش می‌یابد و بارگذاری جمعیتی در این بخش‌ها منطقی می‌شود و ساخت‌وساز در این مناطق، به این دلیل که هزینه تخریب و مشاعات ندارند و قیمت زمین بالا نیست، اقتصادی‌تر است؛ لذا امکان جذب سرمایه‌گذاری اقتصادی داخلی برای ساخت‌وساز و تولید مسکن فراهم می‌شود و نقدینگی‌ها وارد این بخش می‌شوند.»

 وی در این‌باره توضیح داد: «دولت با رونق ساخت‌وساز و استراتژی گسترش حریم شهرها، می‌تواند زمینه جذب سرمایه‌گذاری در بخش خصوصی را فراهم کند که اتفاقاً اثرات ضد تورمی دارد. مسئله مهم، این است که نوع نگاه دولت به ساخت وساز مسکن باید تغییر کند. مسکن با عناوینی مثل کار جهادی یا بودن در میدان یا  بازدید‌های سرزده و مچ‌گیری از نهاد‌ها و ارگان‌ها ساخته نمی‌شود و این رویه‌ها منجر به بهبود عملکرد دولت نمی‌شود؛ بلکه مسائل را پیچیده‌تر می‌کند.»

 بیضایی خاطر نشان کرد: «عبور از بحران مسکن نیازمند تصمیم‌گیری‌های اندیشمندانه، برگزاری جلسه و بازدید میدانی و در میدان بودن به معنای واقعی است. تا زمانی که مشکلات بخش مسکن به صورت واقعی شناخته نشوند و تصمیم‌گیری قدرتمندی در این زمینه نداشته باشیم، هر کاری که به صورت نمایشی صورت دهند، در همان سطح نمایشی باقی می‌ماند و به توسعه مسکن نمی‌انجامد.»