پیشنهاد ‌اعتبارزدایی تدریجی از معاملات قولنامه‌ای و غیر‌رسمی

 معاملات غیر رسمی با اتکا به اسناد عادی که به قولنامه مشهور است، از مهمترین نقاط ضعف ساختار حکمرانی کشور به حساب می‌آید، جایی که هرگونه سیاست‌گذاری در فضای اقتصاد کشور به واسطه اعتبار اسناد عادی و قولنامه می‌تواند بی‌اثر شود.

برای مثال فرض کنید، حاکمیت قصد دارد، از طریق شناسایی صاحبان مسکن در کشور نسبت به ساماندهی این بازار اقدام کند، در چنین شرایطی وجود قولنامه و ثبت معاملات غیر رسمی مانعی در برابر شکل‌گیری چنین ساختاری تلقی می‌شود. از سوی دیگر، اسناد عادی یکی از دامنه‌دارترین زمینه فساد‌ها در کشور یعنی زمین‌خواری را مهیا می‌کند که ضربه بزرگی به بخش مولد اقتصاد می‌زند. 

در همین ارتباط، رهبر معظم انقلاب اسلامی در دیدار با مسئولان قوه قضاییه کشور معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاءهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند: باید از این گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

به نظر می‌رسد، علاوه بر حل اساسی مشکل زمین‌خواری و سایر فسادها از این جنس با استفاده از بی اعتبار کردن اسناد عادی، مبارزه با همه اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به کسب درآمد از راه‌های غیرقانونی می‌کنند، نیز باید در دستور کار نهادهای نظارتی قرار گیرد تا شاهد ریشه‌کن شدن این پدیده در سطح کشور باشیم.‌

به منظور بررسی بیشتر این مسئله به سراغ امید یوسفی،کارشناس حقوقی رفتیم و در این‌باره‌ با وی به ‌گفت‌وگو نشستیم.

چند ایراد به طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی در مجلس شورای اسلامی

*رهبر معظم انقلاب در هفته قوه قضاییه و در دیداری که‌ جمعی از مسئولان‌، مدیران و کارکنان دستگاه قضا با ایشان داشتند، در نکته‌ای مهم، معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاء‌های بزرگ فساد خواندند، نظر شما در ارتباط با نقش معاملات غیر رسمی در جلوگیری از فساد چیست؟

یوسفی: ساده‌ترین روش برای جلوگیری فساد و سوءاستفاده سوداگران از اعتبار اسناد عادی‌، تصویب طرح ارائه شده و استفاده از خدمات دولت الکترونیک و تعریف سامانه‌ای آنلاین و شفاف است که افراد بتوانند بعد از هر معامله‌ای در اسرع‌وقت آن را در سامانه موردنظر به ثبت برسانند، اما نباید از این امر غافل شد وظیفه نمایندگان  مجلس بررسی دقیق و همه جانبه طرح پیشنهادی و لزوم ارائه طرح جامع با قابلیت اجرا است و نباید نمایندگان در انجام این امر غافل شوند، بلکه با توجه به منویات مقام معظم له و حمایت قاطع و شجاعانه ایشان، مسئولیت نمایندگان چند برابر شده، اما ضروری است در تدقیق در این طرح و بررسی‌های کارشناسانه و تخصصی‌‌تر اهتمام لازم را به‌عمل آوردند.

باید کارگروه یا کمیته‌های تخصصی با حضور سران سه قوای کشور و صاحب نظران و حقوقدانان برجسته تشکیل و ایرادات فاحش حقوقی که در برخی از مواد قانونی طرح پیشنهادی مجلس به شورای نگهبان وجود داشته و برخی از مشکلات اجرایی که به دلیل عدم وجود زیر ساخت های لازم موجود است، بررسی و بازنگری شود.

*به نظر شما چه ایراداتی به طرح پیشنهادی مجلس شورای اسلامی در این حوزه وجود دارد؟

یوسفی: صرف اعلام جرم انگاری تنظیم معاملات با سند عادی و عدم تناسب مجازات قانونی یا عدم تصریح ضمانت اجرایی مناسب در بیشتر مواد قانونی پیشنهادی در این طرح دیده می‌شود، همچنین  ایرادات اساسی وارده بر قانون تعیین تکلیف اراضی و لزوم اصلاح یا بازنگری در قانون مزبور و سایر قوانینی که در تضاد با این قانون هستند، در راستای تحقق سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول از دیگر مواردی است که باید در آن بازنگری کرد. از سوی دیگر رفع ابهام و اجمال در برخی از مواد قانونی جهت جلوگیری از تفاسیر متفاوت و مختلف و عدم توجه لازم به تسهیل در اخذ پیش نیاز یعنی سند رسمی در مورد اموال غیرمنقول که یکی از ضعف‌های اصلی طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی است.

ایرادات قضایی طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی را با مشکل مواجه می‌کند

* متاسفانه زیر ساخت این امر در کشور موجود نیست؟

یوسفی: در واقع ما قوانینی داریم که در تناقض با این طرح هستند، صرف تسهیل ثبت رسمی و رفع موانع آن برای تحقق هدف مصوبه و اجرای سیاست‌های کلی نظام مبنی بر استحکام مالکیت و پیشگیری از جرم کفایت نمی‌کند، زیرا به دلیل آشفتگی و اختلافات فراوان ملکی که ناشی از معاملات عادی در حوزه املاک و اراضی است، تسهیل در ثبت رسمی بدون تعیین تکلیف معاملات عادی ماقبل و مابعد‌، اصل آسیب‌ها و ایرادها را مرتفع نمی‌کند و حتی اعطای سند مالکیت به اراضی و املاک مانع از ابطال بعدی آنها توسط اسناد عادی مقدم نخواهد بود.

* این موضوعی که بیان کردید، برای بنده خود جا نیفتاد، ممکن است، این مسئله را توضیح دهید؟

یوسفی: بله تصور کنید، عدم توجه لازم به اراضی خرد شده زراعی فاقد سند رسمی که متصرفان آن‌ها به دلیل تعدد مدعی یا عدم اجرای صحیح و کامل قوانین موقتی همچون کشت موقت و اصلاحات ارضی  و عدم امکان تعیین و تکلیف در برخی از این مسائل به دلیل پیامدهای اجتماعی امنیتی و کثرت شاکی‌، سبب اختلافات عدیده بین عمده مالکان و خرده زارعان و وراث آن‌ها شده و امکان اثبات مالکیت را به چالش اساسی کشیده، چه برسد به صدور سند رسمی؛ لذا حل این مشکل صرفاً از طریق محکمه، علاوه بر افزایش تعداد پرونده‌های قضایی ممکن است چالش‌ها و آسیب‌های اجتماعی خاص خود را داشته باشد. همچنین برای خریداران سابق اراضی اشاره شده علی‌الخصوص کسانی که علم و آگاهی لازم را نداشته و نیز دارای حسن نیت بوده‌اند موجب خسارات جبران ناپذیری شود.

 3 میلیون زمین کشاورزی و 1 میلیون مسکن شهری سند رسمی ندارد

* ابطال معاملات عادی در این طرح آیا اقدام صحیحی است یا خیر؟

یوسفی: این طرح باوجود هدف ارزشمند خود، در صدد است که وفق ماده 1 همه معاملات عادی پس از تصویب قانون را باطل کند درحالی که به این موضوع توجه عمیق ندارد که از حدود 4 میلیون زمین کشاورزی بیش از 3 میلیون زمین سند رسمی ندارند و از حدود 2 میلیون خانه های حاشیه شهر بیش از 1 میلیون فاقد سند رسمی هستند و بیش از 70 درصد خانه های روستایی نیز فاقد سند رسمی هستند و طی برآورد تخمینی از آمارهای فقط این سه مورد، بیش از 6 میلیون سند عادی وجود دارد و مردم ناچاراً از طریق معاملات عادی اقدام به خرید و فروش این املاک می‌کنند، حتی به فرض تسریع در اخذ سند رسمی وقتی پدیده ای اینقدر رایج است، تصورش هم محال است که بشود بعد از راه اندازی سامانه همه معاملات عادی را به یکباره باطل کردو بهتر است، رویه حذف تدریجی این معاملات در طرح ارائه شده بیشتر مورد توجه قرار گیرد.

*مدافعان طرح معتقد هستند، تهدید مردم به ابطال در راستای ایجاد ضمانت اجرایی برای طرح است.

یوسفی: صرف تهدید مردم به ابطال معاملات، نمی‌تواند مردم را ترغیب به دریافت سند رسمی و به تبع آن انجام معامله رسمی کند. به عنوان مثال، در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، با وجود تمامی تنبیهات اعلامی اعم از قطع یارانه و وضع مالیات‌های سنگین، پس از اتمام مهلت تعیین شده در قانون، تنها حدود 20 درصد خانوارها، در سامانه املاک و اسکان ثبت‌نام کردند.

مثال دیگری در خصوص موانع ثبتی که به نظرم متبادر و مانع از اخذ سند رسمی برای برخی از افراد می‌شود، می توان به مالکان مجتمع‌های مسکونی و آپارتمانی قدیمی اشاره کرد که در شرایطی که با عدم همکاری یک یا تعدادی از واحدها مواجه شوند دیگر نمی‌توانند پایان کار بگیرند وعملاً بدون پایان کار امکان تنظیم سند رسمی متصور نیست.

در نتیجه ناچاراً نیاز به طرح دعوی دارند که این امر علاوه بر تحمیل هزینه اضافی و اطاله زمان ، سبب کثرت پرونده در مرجع قضایی می شود.

مثال دیگری در خصوص اعطای فرصت 2 سال جهت ثبت ادعا در سامانه‌ای که راه اندازی نشده و اثبات مالکیت مال غیر منقول در مراجع قضایی در خصوص برخی از اراضی که اکنون ارزش ریالی بالایی دارند به خصوص در استان های شمالی کشور سبب هجوم عده ای زیادی از سود جویان به سامانه می‌شود و به دلیل کثرت معارض و مدعی علاوه بر افزایش ورودی دعاوی حقوقی و کیفری سبب اطاله زمان در رسیدگی به پرونده های اداری تقاضای سند خواهد شد. هر چند ضمانت اجرایی برای اشخاص مذکور پیش بینی شده ولی این ضمانت اجرایی به نظرم کافی نیست.

 طرح مجلس باید به کاهش کلاهبرداری ختم شود

* یکی از بندهایی از طرح که زمینه کلاهبرداری‌ها را در آینده ایجاد می‌کند، صرف ادعای تصرف یا مالکیت شخص در سامانه سبب می‌شود‌ حقوق متصوره‌ای برای مدعی فراهم سازد. نظر شما در ارتباط با این نقد به قانون چیست؟

یوسفی: این امر ممکن است، بستر زیان فاحش را فراهم ‌کند و موجب تضییع حقوق مالکان واقعی و سبب تزلزل اسناد رسمی کنونی از طریق اسناد واهی معارض بارگذاری شده در سامانه می‌شود. ماده 6 قانون مذکور تصریح کرده سکوت دستگاه اجرایی در نقل و انتقال امول غیر منقول در بازه زمانی یک‌ساله به منزله رضایت است و در صورت عدم پاسخ دستگاه مربوطه طی بازه زمانی مشخص‌، شخص می‌تواند اقدام به تنظیم سند رسمی کند که این امر بیم ایجاد تبانی و احتمال فساد را افزایش می‌دهد چه بسا بهتر بود علاوه بر ضمانت اجرایی انفصال موقت برای مدیر یا کارمند مستنکف ضمانت‌های اجرایی دیگری همچون جبران خسارت، جزای نقدی و حبس و مواردی از این دست را پیش‌بینی کرد.

*عدم اجرای طرح کاداستر اراضی ملی و کشاورزی از دیگر ایرادها برای اجرای این طرح است، شما این مسئله را ایراد می‌دانید؟

یوسفی: هرچند که مسئولان مربوطه در وزارت جهاد کشاورزی امیدوارند که طرح کاداستر تا پایان امسال  به طور کامل در کشور اجرا و خاتمه پیدا کند اما به نظر امروز با توجه به نیاز روزافزون کشور و حاکمیت به ارائه خدمات الکترونیک، اگر بتوانیم در حوزه قضائی نیز هوش مصنوعی و فناوری نوین را به کمک دستگاه قضا بیاوریم و به‌نوعی پیگیر تحقق حکمرانی قضائی هوشمند باشیم در همه حوزه‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی می‌توانیم اثرات مطلوب و مثبت آن را مشاهده کنیم.

ریشه پولشویی در ایران اسناد عادی است

* به نظر شما چه اقداماتی می‌تواند زمینه تحقق رفع مسئله اسناد عادی را میسر کند؟

یوسفی: این طرح یکی از لازمه‌های تحقق امر است زیرا که افرادی که مبادرت به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی می‌کند، این امکان را دارند که اراضی متصرفی را با سند عادی به دیگران فروخته و یا پس از تغییر کاربری و ایجاد ابـنیه یا غرس اشجار، اقدام به نقل وانتقال آنها به غیر کند. علاوه بر این با توجه به فقدان بانک اطلاعاتی و سابقه ثبت معاملات در معاملات غیررسمی، امکان ردیابی زمین خوار اصلی و اولیه بسیار دشوار و تا حدودی غیرممکن است.

طبق اظهارنظر قائم‌مقام وقت وزیر راه و شهرسازی، در سال ۹۵، حدود ۳۲۸ هزار هکتار از اراضی ملی به ارزش ۹۷ هزار میلیارد تومان که به تصرف زمین‌خواران درآمده بود، رفع تصرف شد که این رقم معادل ۲.۵ برابر مساحت کشورهای قطر و بحرین روی‌هم است. 

همچنین معتبر دانستن معاملات املاک به وسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و نتیجتا فرار گسترده مالیاتی در بازار بزرگ املاک شده است. حالا بماند که چند هزار پرونده کلاهبرداری و فسادهای دیگر ناشی از اعتبار اسناد عادی می باشد و یکی از علل پول‌شویی در جامعه اسناد عادی است.

افرادی هستند که میلیارد‌ها تومان از راه نامشروع مانند قاچاق مواد مخدر، قاچاق کالا و ارز به دست آورده‌اند. این افراد برای اینکه این پول‌ها را وارد چرخه اقتصادی کنند. املاکی را با اسناد عادی خریداری کرده و چند دست این‌ها را خریدوفروش می‌کنند و درنهایت هم آن پول را وارد چرخه اقتصادی می‌کنند.

‌بنابراین با توجه به مزیت های فراوانی که این طرح دارد بهتر است، توسط کارگروه های تخصصی بیشتر مورد بررسی و چالش ها و راه حل های لازم جهت بهتر شدن و اجرایی شدن این طرح  ارائه شود در غیر اینصورت و صرفاً با تصویب طرح بدون توجه به امکان اجرایی شدن آن ممکن است مانند برخی از قوانین تصویبی جاری این طرح در مرحله ی اجرا با استقبال مردم روبه رو نشود یا به دلایل زیر ساختی و ابهامات و ایرادات قانونی با شکست مواجه شود یا خود عامل ایجاد اختلاف و طرح دعاوی متعدد و سبب تفاسیر مختلف قضایی و اجرایی شود و منجر به نتیجه عکس دهد که این موضوع نوعاً سبب لطمه به حقوق عامه می‌شود زیرا هدف اصلی تاکید بر غیر اصولی بودن و اشتباه بودن معامله با اسناد عادی بوده و ضرورت حذف این امر فسادزا و ایجاد رویه واحد با تدوین قانون جامعی که قابلیت اجرا دارد.

منبع: فارس