دولت مسیر درستی را انتخاب کرده است

«فرهاد بیضایی»، کارشناس بازار مسکن گفت: «به نظرم آنچه امروز در کشور شاهد هستیم، این است که مسکن به اندازه نسبتاً مطلوبی تولید می‌شود، یعنی ما در عرضه مسکن عقب نیستیم؛ بلکه عموماً در توزیع و عرضه مسکن عقب هستیم. در خیلی از موارد نمونه‌های بسیاری در اقتصاد وجود دارد که چنین شرایطی در موضوع عرضه متأسفانه بر آن حاکم است.»

این کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با صبح صادق درباره چالش‌ها و سیاست‌گذاری‌های غلط مسکن و آنچه در این موضوع زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن از سوی برخی نهادها، مانند بانک‌ها شده است، گفت: «با اینکه همگان به ویژه دولتی‌ها به خوبی می‌دانند بخش مسکن امروز یک ضرورت ویژه نسبت به سایر بخش‌ها برای رسیدگی‌های درست و اصولی است، اما متأسفانه گهگاه می‌بینیم برای اینکه بخشی از اقتصاد یا مشکلات آن اصلاح شود، مصداق همان ضرب‌المثل معروف است که برای درست کردن ابرو، چشم طرف را کور می‌کنند. مثل رویکرد و سیاستی که برای بحث کفایت سرمایه بانک‌ها با قانون «مولدسازی» صورت گرفته، اما در اصل دست بانک‌ها را برای بنگاه‌داری در بخش املاک و مستغلات به شدت باز کرده که همین موضوع برای عرضه و قیمت مسکن سم مهلکی به شمار می‌رود.»
وی در این باره افزود: «در حالی که بنگاه‌داری بانک‌ها و ورود آنها سال‌هاست در بازارهای مختلف به خصوص بخش مسکن ممنوع شده است؛ اما متأسفانه در قالب مصوبه مولد‌سازی شاهد اتخاذ سیاستی هستیم که اتفاقاً قرار بود براساس آن بانک‌ها از ملک‌داری منع شوند؛ اما این مجوز به بانک‌ها داده شده است؛ مجوزی که به نفع عرضه مسکن در کشور نیست.»
بیضایی در ادامه خاطرنشان کرد: «متأسفانه بانک‌ها در قالب طرحی به نام مولدسازی مجاز شدند حتی برای املاک و مستغلات خود ارزش افزوده ایجاد کنند، لذا مشخص است که بانک‌ها در این وضعیت مسکن‌های خود را برای عرضه هر چه بیشتر به بازار ارائه نمی‌کنند؛ و این به زیان مردم جامعه و گروه‌های متوسط به پایین جامعه تمام می‌شود.»
این کارشناس بازار مسکن معتقد است: «از سوی دیگر وقتی بانک‌ها در جریان بنگاه‌داری در بخش املاک و مستغلات قرار بگیرند، قطعاً فروشندگان واحدهای مسکونی بیشتر تمایل دارند خانه خود را به بانک به منزله مشتری قوی‌تر به لحاظ مالی بفروشند تا به من نوعی به عنوان یک مشتری معمولی که این موضوع باز هم به زیان مردم جامعه و البته عدم عرضه و افزایش قیمت‌ها منتهی می‌شود.»
بیضایی معتقد است: «متأسفانه امروز بانک‌ها انبوهی از املاک را در اختیار دارند که کمترین تمایلی برای عرضه آن به بازار ندارند. به نظر می‌رسد بانک‌ها تا زمانی که فکر کنند قیمت مسکن به نرخ مطلوب آنها نرسیده، اقدامی برای عرضه املاک خود به بازار مسکن نمی‌کنند.»
وی در این باره توضیح داد: «بانک‌ها حداقل تا زمانی که احساس کنند ملک‌های‌شان قیمت مطلوب خود را پیدا نکرده، برای عرضه وارد بازار مسکن نمی‌شوند؛ چرا که تجربه بیست سال گذشته نشان می‌دهد بانک‌ها رغبتی به فروش املاک خود در این قیمت‌ها ندارند، هر چند به نظر ما قیمت‌ها بالاست و حباب دارد؛ اما چون کفایت سرمایه بانک‌ها کافی نیست، وزارت اقتصاد هم به دلیل حل این مسئله به بانک‌ها اجازه داده است تا ازاین طریق تا حدی کفایت سرمایه خود را بهبود دهند. بنابراین، این اقدام وزارت اقتصاد فشار قابل توجهی به بخش مسکن وارد کرده است.»
این کارشناس بازار مسکن معتقد است: «هر سیاست اشتباهی که درباره بخش مسکن اتخاذ شود، به صورت مستقیم روی زندگی و معیشت مردم اثر می‌گذارد. از سوی دیگر کدام بانک و صندوق سرمایه‌گذاری و بیمه را که بازیگران حقوقی قدرتمندی در حوزه املاک هستند، می‌شناسید که به داشتن املاک زیاد اعتراف کند و مایل باشد با راه‌اندازی شرکتی برای اجاره‌داری حرفه‌ای املاک خود را به بازار مسکن عرضه کند؟!»
وی در این باره اظهار داشت: «متأسفانه عرضه‌های محدود که به افزایش قیمت در بازار مسکن منتهی شده، ما را به یاد بازار خودرو و عرضه خودرو می‌اندازد؛ در حالی که تولید وجود دارد، اما عرضه محدود است. به این خاطر روز به روز قیمت مسکن در حال بالاتر رفتن است.»
فرهاد بیضایی معتقد است: «می‌توان گفت مسکن به اندازه نسبتاً مطلوبی تولید می‌شود، یعنی در تولید مسکن عقب نیستیم، بلکه در توزیع و عرضه مسکن عقب هستیم. در خیلی از موارد مثال‌های زیادی در اقتصاد وجود دارد که متأسفانه چنین شرایطی بر آن حاکم است؛ به همین دلیل باید به سمت عرضه برویم تا مانع ایجاد رانت برای بازیگران قدرتمندی شویم که بازار مسکن را با رفتارهای خود تحت وضعیت منفی قرار داده‌اند.»
این تحلیلگر بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که به نظر شما چرا نهضت ملی ساخت مسکن و وعده چهار میلیونی ساخت مسکن به سرانجام نرسید، گفت: «آنچه به عنوان سیاست نهضت ملی مسکن و بحث ساخت چهار میلیون واحد مسکن گفته شد، مبتنی بر وعده‌های داده شده از سوی مسئولان بود؛ وعده‌هایی که بدون کار کارشناسی به مردم داده شد، اما پس از روی کار آمدن دولت، دولت متوجه موانعی شد که اجرای این سیاست را سخت می‌کرد، به همین دلیل دولت اصلاح سیاست‌ها را در دستور کار قرار داد؛ چرا که متوجه شد تصدی‌گری دولت سیاست کارآمدی نیست و اصلاً امکان‌پذیر نیست دولت بتواند مسکن بسازد؛ چرا که به گران‌تر شدن نرخ مسکن منتهی می‌شود و مسئله عرضه را به تأخیر می‌اندازد.»
وی در خصوص میزان تسهیلات مسکن و خارج بودن بازپرداخت اقساط آن از توان مردم متقاضی این مسکن‌ها نیز گفت: «تسهیلات نهضت ملی مسکن تقریباً 550 میلیون تومان مصوب شد. جامعه ابتدا این تصور را داشت که اقساط این تسهیلات یک عدد مشخصی می‌شود، اما بعدها متوجه شدند رقم پرداختی تحت عنوان قسط بسیار بیشتر از تصور موجود است؛ چرا که در مصوبه ذکر شده تسهیلات بانکی بدون احتساب سود دوران مشارکت، چرا که بانک دوره ساخت برای مشارکت را مبنا قرار می‌دهد. برای نمونه، اگر بخش خصوصی واحدی مسکونی بسازد بیش از یک سال یا واحد شخصی‌ساز حتی زیر یک سال ساخت را انجام می‌دهد، اما مسکن مهر دوران ساختی 5 ساله داشت؛ پس سود دوران مشارکت در پروژه‌های دولتی افزایش می‌یابد. بنابراین، وقتی یک واحد مسکونی سه دوره مشارکت داشته باشد، سه تا سود 23 درصد روی 550 میلیون تومان تسهیلات اعطا شده می‌آید. بنابراین تسهیلات 550 میلیون به 900 میلیون با فروش اقساطی افزایش می‌یابد، لذا دیگر اقساط نزدیک به 11 میلیون تومان تمام نمی‌شود، بلکه نزدیک به 20 میلیون تومان برای مردم تمام می‌شود که قطعا پرداخت آن از عهده حقوق بگیران خارج است.»
وی در پایان این گفت‌وگو خاطرنشان کرد: «خوشبختانه دولت تا اینجای کار به این موضوع آگاه شده که نباید در بخش مسکن تصدی‌گری مستقیم داشته باشد. بنابراین در دو جلسه اخیر شورای عالی مسکن دولت در متن کار متوجه اشتباهات سیاست‌گذاری‌ها شده و به دنبال اصلاح موضوعاتی است که به دنبال تصدی‌گری دولت و سود مشارکت و عواملی که باعث طول دوره ساخت شده است. لذا امیدواریم سایر سیاست‌ها در حوزه بانکی و... به گونه‌ای اتخاذ شود که به نفع مردم و کاهش قیمت‌ها باشد.»