راهکار رئیس اتحادیه مشاوران املاک برای عبور از معضلات مسکن کشور: "ما برای حل مشکل کمبود مسکن در کشور باید به سمت صنعتی سازی حرکت کنیم. در برخی از کشور‌ها شهرداری خانه‌هایی را ساخته و آن را به خانه اولی‌ها اجاره می‌دهد. "
امروزه ۳۵ درصد از جمعیت ۸۱ میلیونی کشور درگیر مسئله اجاره مسکن و مشکلات ناشی از آن هستند؛ بنابراین مسکن یکی از اساسی‌ترین موضوعات کشور است که مسئولین باید نگاه ویژه‌ای به آن داشته باشند. توجه ویژه به ساخت مسکن مهر در دولت‌های نهم و دهم و بی توجهی دولت فعلی به موضوع مسکن مهر در کنار مسائلی همچون افت ارزش پول ملی طی یک سال اخیر موجب رشد چند برابری قیمت مسکن در کشور شد و به تناسب آن مسکن‌های استیجاری نیز رشد خارج از تصور و توان مستأجران پیدا کردند. این اتفاقات در حوزه مسکن موجب عکس العمل دولت نیز شد، طوری که دولت برای کار بار روانی افزایش قیمت مسکن بر اجاره بها، در چندین نوبت پیشنهادات مختلف از جمله اجباری شدن رعایت سقف افزایش اجاره بها توسط مالکین، ایجاد صندوق اجاره بها، اعطای وام به مستأجرین و ... که البته تا کنون هیچکدام از این پیشنهادات دولت به منصه ظهور نرسیده است و بازار مسکن نیز همچنان ساز گرانی خود را می‌زند. خبرنگار سایت بصیرت برای بررسی دقیق‌تر علل و عوامل گرانی مسکن استیجاری و راهکار‌های عبور از مشکلات پیش رو در حوزه مسکن پای گفتگو با مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نشسته است:
بصیرت: به نظر شما علت اصلی افزایش اجاره بهای مسکن در سال جاری چیست؟
مولفه‌هایی مثل بورس، ارز، طلا و حامل‌های سوخت همیشه در افزایش قیمت زمین و مسکن تأثیرگذار است. با مدیریت انجام گرفته در سال جاری، حامل‌های انرژی مثل بنزین افزایش قیمت پیدا نکرد، ولی اکثر مولفه‌های دیگر افزایش قیمت زیادی داشت.
علت دیگر افزایش اجاره بهای مسکن در سال جاری، فعالیت بدون ضابطه اپلیکیشن‌ها بوده است. اپلیکیشن‌ها با رقابت کاذبی که بین صاحبان ملک بوجود می‌آورند باعث افزایش بی دلیل اجاره بها هم می‌شوند. البته دادستان محترم ورود بسیار مناسبی در این خصوص داشته است و قرار است نحوه فعالیت اپلیکیشن‌ها در حوزه مسکن سامان پیدا کند.
بصیرت: عملکرد دولت را در کنترل گرانی مسکن و اجاره بها چگونه ارزیابی می‌کنید و چه نمره‌ای به آن می‌دهید؟
دولت هرگز تاجر خوبی نمی‌تواند باشد. دولت باید وظایف خود را به بخش خصوصی واگذار کند. زیرا در هر مسئله‌ای که دولت ورود می‌کند، مدیرت آن مسئله مشکل‌تر می‌شود. دولت باید بخش خصوصی را تقویت و به آن تجهیزات و امکانات دهد و از این طرق کار‌ها را مدیریت کند. در بخش مسکن نیز ما شاهد مدیریت موثر و اثرگذاری از ناحیه دولت کنونی نبوده ایم.
من فرد سیاسی‌ای نیستم و علم سیاست نخوانده ام، اما می‌بینم که دولت فعلی هنوز با گذشت ۵ سال از عمرش، هنوز در حوزه سیاست خارجی متمرکز است و به بخش‌های دیگر توجهی ندارد و اصولاً برنامه‌ای در این حوزه‌ها نداشته است. سیاست دولت در خصوص مسکن نیز مشخص نبوده است. وقتی موضوعاتی غیر از مسکن در مرکز توجه دولت قرار می‌گیرد و اولویت با مسائل دیگر است، به ساخت و ساز داخلی کمتر توجه می‌شود که اثر این نوع سیاست گذاری‌ها را بعد از گذشت یک دوره رکود چند ساله در بخش مسکن، در سال گذشته و جاری با افزایش تقاضا و افزایش سرسام آور قیمت‌ها مشاهده می‌کنیم.
بصیرت: اگر بخواهید مقایسه‌ای بین سیاست‌های دولت قبل و دولت فعلی در خصوص مسکن داشته باشید، کدام دولت را در این حوزه موفق ارزیابی می‌کنید؟
اگر دولت فعلی تنها همین برنامه‌های دولت سابق را ادامه می‌داد و به سرانجام می‌رساند، شاهد این همه مشکلات و نوسانات قیمتی در حوزه مسکن نبودیم. البته نقد‌هایی بر مسکن مهر وارد است، زیرا کار با عجله انجام شد و جانمایی برخی پروژه‌ها و مصالح مورد تأیید ما نبود. اما از لحاظ جو روانی و پاسخگویی به تقاضای بالای جامعه کمک زیادی کرد. بر اساس قانون اساسی، دولت همواره باید برای مسکن مردم برنامه مشخصی ارائه دهد و طرح‌هایی همچون مسکن مهر را در دستور کار خود داشته باشد.
البته با تکیه زدن مهندس اسلامی بر صندلی وزارتخانه راه و شهرسازی، شاهد نگاه جدید و تحولی در حوزه تکمیل و افتتاح پروژ‌های ناتمام مسکن مهر هستیم که همین نیز اقدام رو به جلو محسوب می‌شود.
بصیرت: راهکار‌های پیشنهادی شما برای حل مشکلات مسکن کشور چیست؟
هیچ کشوری در دنیا وجود ندارد که مشکل مسکن نداشته باشد. با این وجود، به نظر بنده راهکار‌های بسیار خوبی وجود دارد؛ اولین اقدام لازم این است که ما برای حل مشکل کمبود مسکن در کشور باید به سمت صنعتی سازی حرکت کنیم. در برخی از کشور‌ها شهرداری خانه‌هایی را ساخته و آن را به خانه اولی‌ها اجاره می‌دهد، همانند حمایت و ساخت میادین میوه و تره بار در سطح شهر تهران که در سطح خود اقدام موثر و مفیدی بود و به نظر می‌رسد، اگر این طرح در سطح تهران اجرائی نمی‌شد، امروزه قیمت میوه در سطح تهران بسیار افزایش می‌یافت. ساخت خانه و اجاره کوتاه مدت آن به خانه اولی‌ها بسیاری از مشکلات جوانان را برطرف می‌کند. این موضوع تأثیر زیادی بر اجاره بها نیز خواهد داشت و به تنظیم بازار مسکن کشور کمک می‌کند. این طرح در برخی کشور‌ها نیز اجرا شده است و ما می‌توانیم از تجربیات آن کشور‌ها نیز استفاده کنیم.
جمعیت کشور از اوایل انقلاب تا به امروز از سی و شش میلیون به هشتاد میلیون نفر رسیده است. در اوایل انقلاب، جوانان بعد از ازدواج به صورت مستقل زندگی نمی‌کردند و در خانه‌های پدرانشان می‌ماندند، با این وجود، با همین سبک زندگی نیز آن موقع در مسیر تهران به شهر ری، کپرنشین‌ها و حلبی آباد‌های زیادی وجود داشت که الآن با تغییر فاحش سبک زندگی در بخش مسکن، شاهد چنین معضلات اجتماعی در کشور نیستیم. این امر نشان می‌دهد که بعد از انقلاب مسئولین نظام توجه زیادی به ساخت و ساز مسکن در کشور داشته اند. اما با این وجود این تلاش‌ها مطلوب جامعه و ملت ایران نبوده و یا به عبارت دیگر جوابگوی سیل خواسته‌های جامعه در بخش مسکن نیست؛ بنابراین باید همچنان تلاش بیشتری در حوزه رفع مشکل مسکن از سوی دولت‌ها صورت گیرد.
بصیرت: طرح گرفتن مالیات از خانه‌های خالی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
اینکه چه تعداد خانه‌های خاله در سطح کشور وجود دارد، قابل آمارگیری دقیق نیست. آمار‌های مطرح شده صرفاً بر اساس گمانه زنی است. افراد متوسط جامعه توان پرداخت چنین مالیاتی را ندارند. اگر فردی از این طبقه در بخش مسکن سرمایه گذاری کند، هدفش قطعاً اجاره دادن و بهره بردن از سود مالی است. اما گاهی اوقات برج‌هایی ساخته می‌شود که خالی از سکنه می‌ماند، زیرا سازندگان این نوع خانه‌ها وام‌های میلیاردی از بانک‌ها می‌گیرند و بعد زمانی که ملک ارزش افزوده پیدا می‌کند، صاحبان این برج‌ها با همان ملک از بانک دیگری وام می‌گیرند. در چنین مواردی، شهرداری و وزارت دارایی با همکاری هم می‌توانند به صورت دقیق آمار این نوع خانه‌های خالی را مشخص کنند و برای آن برنامه ریزی صحیحی انجام دهند.
بصیرت: موضوع ساخت مسکن مشارکتی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
طبق قانون اساسی دولت برای دهک‌های پایین جامعه موظف به ساخت خانه است؛ بنابراین توقف این نوع طرح‌ها نشان از کوتاهی و نقص دولت دارد. اما در انجام این نمونه اقدامات ابتدا باید به زیرساخت‌های آن توجه کرد. مراکز رفاهی، بهداشتی و آموزشی ایجاد کرد و بعد از آن به فکر ساخت خانه افتاد.
بصیرت: توصیه شما به عنوان کاربلد حوزه مسکن، به مردم چیست؟
لازم است در مقطع فعلی همه هموطنان و شهروندان عزیز چهار اصل را در معامله و خرید مسکن رعایت کنند: اول؛ طمع نکنند و فکر نکنند با فروش مسکنشان به قیمت بالاتر می‌توانند مسکن بزرگ‌تر و یا بهتری بخرند، چون این گرانی در تمامی مسکن‌ها صادق است. دوم؛ هیچ سندی را خوانده نشده، امضاء نکنند. در شرایط فعلی عده‌ای حتماً در کمین نشسته اند تا از آب گل آلود گرانی مسکن ماهی بگیرند. سوم؛ در معامله با هیچ کس رودربایستی نداشته باشند و تمامی مراحل قانونی خرید مسکن را مو به مو پیگیری کنند. چهارم؛ در خرید و اجاره مسکن از مشاوران متخصص و مومن کمک بگیرند.
