* هدف از اجراي طرح جامع مسكن چه بود؟ چند درصد از اهداف اين طرح در دولت قبل تحقق يافت؟
** طرح جامع مسكن در قانون برنامه چهارم تكليف شد كه بر اساس آنان بايد در بخش مسكن مطالعات جامعي صورت مي گرفت كه نهايتاً به عنوان طرح «جامع مسكن» به دولت و مجلس تقديم مي شد. طرح جامع مسكن در سال 83 براي نخستين بار كار خود را شروع كرد و تا سال 85 طول كشيد. مجموعه صاحبنظران و متخصصاني كه با بخش مسكن، اقتصاد مسكن، بازار عرضه و تقاضا مرتبط بودند در تدوين اين طرح نقش داشتند.
وقتي طرح عملياتي تهيه شد 9محور داشت و 52 برنامه اجرايي، بعد از تصويب در مجلس، قانون ساماندهي مسكن از دل طرح جامع مسكن درآمد و براي نخستين بار براي بخش مسكن به عنوان قانوني جامع كه بتواند بخش مسكن را ساماندهي كند تدوين شد.
* قانون ساماندهي مسكن در چه سالي تصويب شد؟
** طرح جامع مسكن در سال 85 در دولت تصويب شد و قانون ساماندهي مسكن در سال 88 از طرف دولت ابلاغ شد. در قانون ساماندهي مسكن و طرح جامع، 9 محور و 52 برنامه اجرايي وجود داشت. از 52 برنامه اجرايي، در حقيقت سه برنامه در طول چند سال گذشته اجرا شده است.
* سه برنامه اي كه اجرا شد كدامند؟
** يكي از اين برنامه ها در بخش مسكن كم درآمدها بود. در اين بخش در واقع شش برنامه طرح ريزي شده بود كه يكي از آن ها برنامه بهره برداري از زمين بود به اسم زمين اجاره اي
99 ساله بود كه الان به مسكن مهر معروف شده است. طبق اين برنامه قرار بود سالانه 50 هزار واحد مسكوني براي اقشار كم درآمد ساخته شود.
* يعني سالي 50 هزار واحد مسكن براي اقشار كم درآمد بايد ساخته مي شد؟
** بله، چون در كنار اين برنامه پنج طرح ديگر براي مسكن كم درآمدها پيش بيني شده بود اما فقط مسكن مهر شكل عملياتي به خود گرفت. يك برنامه ديگر از 52 برنامه اجراي طرح جامع مسكن، برنامه نوسازي مسكن روستايي بود كه در دولت قبل اجرايي شد. برنامه اي ديگر كه شكل اجرايي به خود گرفت، که نوسازي بافت فرسوده بود.
بنابراين از 52 برنامه عملياتي طرح جامع مسكن فقط سه برنامه، ساخت مسكن براي كم درآمدها (مسكن مهر)، نوسازي مسكن روستايي و نوسازي و احياي بافت فرسوده در دولت قبل به اجرا درآمد. اما در كل اهداف كمي طرح ساخت مسكن براي كم درآمدها تغيير كرد يعني برنامه مسكن مهر كه در قالب حق بهره برداري از زمين بود عددش چند برابر شد و جاي بقيه برنامه هاي بخش مسكن را گرفت.
* به نظر شما علت اجرا نشدن بسياري از برنامه هاي طرح جامع مسكن اين بود كه توجه دولت روي مسكن مهر متمركز شد؟
** بله دولت فقط روي اجراي طرح مسكن مهر متمركز شد. در آن زمان جمع بندي شوراي عالي مسكن كه رئيس جمهور هم عضو آن بود، اين بود كه چون در طرح مسكن مهر، قيمت زمين از مسكن حذف مي شود با برنامه هاي دولت سازگاري بيشتري دارد و به همين دليل در بخش مسكن، مسكن مهر جاي برنامه هاي ديگر را هم گرفت و برنامه هاي ديگري مثل بحث مسكن اجاره اي، سازماندهي بازار اجاره، بازار تقاضا و تقويت بازار تقاضا فراموش شد.
يكي از مهم ترين بحث ها در بخش مسكن بحث ابزارهاي مالي بود مثلاً براي عرضه مسكن به جاي اين كه به سراغ منابع دولتي يا خط اعتباري برويم، ابزارهاي مالي در قانون ساماندهي مسكن تعريف شد. در ماده 14 اين قانون بحث بازار رهن ثانويه، بحث صندوق هاي املاك و مستغلات، موضوع استفاده از صكوك در بخش مسكن، شركت هاي تامين سرمايه و سرمايه گذاري و استفاده از سرمايه گذاري خارجي در بخش مسكن، به عنوان ابزارهاي مالي در بخش مسكن ذكر شده بود كه البته اجرا نشد. اما در برنامه وزير جديد راه و شهرسازي، روي طرح هايي از طرح جامع مسكن كه اجرايي نشد تاكيد شده است.
* وزارت راه و شهرسازي در دولت جديد نظر مثبتي براي ادامه طرح جامع مسكن و اجراي آن دارد؟
** بله. دكتر آخوندي در برنامه خود براي مسكن تاكيد بر اجراي طرح جامع مسكن دارند. مثلاً يكي از محورهاي 52گانه طرح جامع مسكن كه در دولت قبل به آن توجهي نشد بحث ابزارهاي مالي بود كه به آن اشاره شد. دكتر روحاني در برنامه خود به صراحت از اين برنامه اسم برده است.
* آقاي روحاني بر پرداخت تسهيلات و افزايش تسهيلات مسكن تاكيد كرده است. آيا اين موضوع هم جزيي از همان برنامه تامين ابزارهاي مالي براي بخش مسكن است؟
** بله. يكي از برنامه هاي طرح جامع مسكن، تقويت بخش تقاضاي مسكن است. در بازار مسكن دو بحث عرضه و تقاضا وجود دارد، نمي شود فقط بر موضوع عرضه تاكيد كنيم و مسكن بسازيم بلكه بايد از آن طرف مخاطب هم قدرت خريد اين مسكن عرضه شده را داشته باشد. حفظ تعادل در بحث عرضه و تقاضا همان طور كه آقاي دكتر روحاني تاكيد كرده با مدل هايي است كه بتواند سهم تسهيلات را در قدرت تقاضا بالاببرد و اين كار با ايجاد صندوق هاي پس انداز و كمك منابع بانكي به اين پس اندازها و افزايش درصد سهم تسهيلات انجام مي شود. البته منظور از اين تسهيلات، تسهيلات خط اعتباري بانك مركزي نيست بلكه تسهيلاتي است كه خود منابع بانك ها تجهيز مي كنند.
* مسئولان فعلي نسبت به طرح مسكن مهر كه دولت قبل سهم زيادي از برنامه هاي بخش مسكن را به آن اختصاص داده بود، انتقاداتي دارند و با استناد به آمار بانك مركزي، مسكن مهر را عامل 40 درصد از تورم كنوني در كشور مي دانند. به نظر شما اگر طبق برنامه طرح جامع مسكن، سالانه 50 هزار واحد مسكن در بحث مسكن مهر ساخته مي شد، انتقادات به آن و مشكلاتي كه اين طرح دارد كمتر مي شد؟
** در برنامه طرح جامع مسكن فقط موضوع مسكن مهر و ساخت سالانه تعدادي واحد براي اقشار كم درآمد مطرح نبود، بلكه در كنار آن تامين مسكن از طريق مجموعه هاي خيرين و نهادهاي پوششي مثل كميته امداد امام خميني(ره) تعريف شده بود. بحث مسكن اجاره اي، برنامه مسكن كوچك ويژه دهك هاي يك، دو و... نيز مطرح شده بود و اين برنامه ها هركدام بايد اجرايي مي شد تا مجموعه طرح جامع مسكن مي توانست نياز مسكن دهك هاي مختلف را پاسخ مي داد كه اين گونه نشد.
* در نامه جامع مسكن چگونه به موضوع ماليات در بخش مسكن پرداخته شد؟ به عنوان مثال در اين طرح موضوع ماليات بر واحدهاي خالي مطرح شده بود؟
** در طرح جامع مسكن دو راهكار براي تنظيم بازار مسكن ديده شد. يك راهكار اين بود كه بر معاملات مكرر بخش مسكن ماليات پيش بيني شود. اين برنامه مخصوص كساني بود كه سرمايه گذاري آن ها صرفاً براي خريد و فروش مسكن است يعني نقش آنها در بازار مسكن، حضور سرمايه اي، سودآوري و سوداگري است.
پيش بيني شده بود اگر اين افراد در سال بيش از دو معامله خريد و فروش داشته باشند و اين خريد و فروش براي استفاده شخصي نباشد، بايد متناسب با افزايش رشد معامله اي كه انجام مي دهد، ماليات بپردازد. در اين برنامه توليد دسته اول از ماليات معاف است و صرفاً كساني كه با هدف سوداگرانه وارد بازار مسكن مي شدند مشمول اين نوع ماليات مي شدند. راهكار دوم براي تنظيم بازار در طرح جامع مسكن، ماليات بر اراضي باير شهري است.
اراضي كه در داخل شهرها وجود دارند و با سرعت مي شود اين اراضي را زير پوشش ساخت و ساز برد اما عده اي فقط زمين را دست به دست مي كنند و ساخت و سازي در آن انجام نمي شود. در قانون جامع مسكن پيش بيني شده بود اگر اين نوع زمين بعد از يك سال به پروژه تبديل نشود، سال به سال ماليات تصاعدي به آن تعلق گيرد.
* آيا اين دو راهكار اجرايي شد؟
** خير هيچ كدام از اين دو طرح شكل اجرايي به خود نگرفت. طرح اخذ ماليات از خانه هاي خالي هم قبلاً در قانون هاي مالياتي بخش مسكن ديده شده بود اما به دليل عدم امكان اجراي آن، در اصلاحيه قانون ماليات ها لغو شد. يكي از بحث هاي مهمي كه در مورد اخذ ماليات از خانه هاي خالي وجود دارد، موضوع شناسايي خانه هاي خالي است.
در نقاط مختلف دنيا حدود 3 تا 4 درصد حجم واحدهاي مسكوني مناطق مختلف بايد خالي باشد تا بتواند نياز اجاره و تقاضا را پاسخ دهد، كه اين درصد خانه خالي طبيعي است اما اگر از اين درصد بالاتر رود هدف سوداگري در آن نهفته است. راهكار ماليات بر معاملات مكرر مسكن براي جلوگيري از افزايش تعداد خانه هاي خالي بود كه شكل اجرايي به خود نگرفت.
* در طرح جامع مسكن براي احياي بافت فرسوده شهري چه برنامه هايي پيش بيني شده است و چه ميزان از اهداف اين برنامه تامين شد؟
** در قانون ساماندهي مسكن پيش بيني شده شهرداري ها امتيازات مختلفي به كساني كه قصد نوسازي بافت فرسوده را دارند بپردازد كه از آن جمله صدور پروانه رايگان و مسكوني است و به نسبت طرح تجميع بايد به اين افراد كمك بيشتري شود. بخشي از اين طرح اجرا شده است و چون آقاي روحاني براي احياي بافت فرسوده تاكيد ويژه اي دارند حتماً در زمان وزارت ايشان شاهد اجراي بخش هاي بيشتري از اجراي طرح احياي بافت فرسوده خواهيم بود. در واقع يكي از بهترين راهكارها براي تامين مسكن اجاره اي يا دائمي دهك هاي پايين جامعه، طرح احياي بافت فرسوده است.
* با توجه به روي كار آمدن دولت جديد و برنامه هاي وزير راه و شهرسازي آينده بازار مسكن كشور را چگونه ارزيابي مي كنيد؟
** بازار مسكن ما در بخش تقاضا دو وجه دارد. معمولاً عدم تعادل در بازار مسكن ناشي از ورود تقاضاي بيشتر است در حالي كه عرضه ثابت مانده است. بخشي از اين تقاضا مربوط به سال هاي مختلفي است كه تقاضاي مصرفي ثابت بود، اما بخشي از تقاضا مربوط به دوره هايي است كه نقدينگي رشد مي كند و چون جايي ديگر براي جذب اين نقدينگي وجود ندارد نقدينگي زيادي وارد بازار مسكن مي شود. اين تقاضاي ناشي از افزايش نقدينگي در بخش مسكن موجب افزايش بي رويه قيمت ها در اين بخش مي شود.
از زماني كه از سال 70 ثبت قيمت مسكن را داشتيم، چهار دوره رونق و ركود در بخش مسكن در اين22 سال به وجود آمده است كه اين دوره ها دقيقاً دوره هايي است كه در آن مقاطع رشد نقدينگي وجود داشته و نقدينگي نتوانسته به بخش هاي ديگر اقتصاد وارد شود بنابراين مسكن به عنوان ضربه گير اين نقدينگي عمل كرده و معامله و خريد و فروش در بازار مسكن افزايش يافته است.
بعد از اين كه قيمت مسكن بالامي رود و رشد صدور پروانه و عرضه اتفاق مي افتد در مقطعي كه آرامش در بازارهاي مختلف كشور حاكم مي شود و پول از بخش مسكن خارج و وارد بازارهاي ديگر مي شود معاملات مسكن هم كاهش مي يابد و قيمت ها سرازيري مي شود. با سياستي كه اكنون دولت و مسئولان اقتصادي اعلام كرده اند و آن تلاش براي كنترل نقدينگي و رشد بخش توليد است، به نظر مي رسد بازار مسكن به آرامش خواهد رسيد.
* بازار اجاره هم به ثبات و آرامش مي رسد؟
** بازار اجاره در عين حالي كه با قيمت عمومي مسكن رابطه مستقيمي دارد، اما عمدتاً ثبات در اين بازار مربوط به بحث عرضه و تقاضا است. به نظر مي رسد دولت بايد در بخش توليد و عرضه، با استفاده از كمك شهرداري ها و صندوق هاي پس انداز دستگاه هاي مختلف بازار اجاره را سامان دهند چون اكنون در دهه اي هستيم كه اوج افزايش ازدواج ها و نياز به مسكن است. دولت مي تواند در قالب طرح جامع مسكن، برنامه نهادهاي اجاره داري حرفه اي و افزايش عرضه در بازار اجاره را اجرا كند.