شرایط خروج از رکود مسکن

«خشایار باقرپور» رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، با اشاره به رکود بی‌سابقه در بازار مسکن گفت: «تقریباً هیچ خریدار اولی در بازار وجود ندارد و تقاضای مصرفی به مرز صفر رسیده است. معدود معاملاتی که اکنون در بازار انجام می‌شود، عمدتاً معاملات تهاتری یا تبدیل به‌احسن هستند. »اعلان این خبر بازتاب‌های رسانه‌ای زیادی پیدا کرد و پیرو آن، تحلیل‌های مهمی در بخش رکود مسکن صورت گرفت؛ حتی برخی این رکود عمیق را در ۵۰ سال گذشته بی‌سابقه دانستند.

علل پیدایش این وضعیت به عوامل مختلفی برمی‌گردد که به‌صورت اجمال مورد بررسی قرار می‌گیرند. اول از همه، نشانه‌های کوچ سرمایه‌های سوداگرانه از بازار مسکن به سمت بازارهای دیگر (نظیر طلا، دلار، رمزارز و حتی بازارهای خارجی)، به‌ویژه بعد از جنگ ۱۲ روزه تحمیلی، به‌روشنی قابل مشاهده است. وقتی مسکن دیگر سود فوری نداشته باشد، دلالان به آرامی از این بخش کوچ می‌کنند. این کوچ در بلندمدت می‌تواند به سالم‌سازی فضای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن منجر شود؛ اگر سیاست‌گذاران با هوشمندی عمل کنند، این یک مزیت برای پایداری اقتصاد مسکن خواهد بود.

دوم اینکه، خیلی‌ها با نگاه سوداگرانه، خروج اتباع را عامل این وضعیت می‌دانند. در پاسخ به این عده باید گفت در بخش مسکن، مؤلفه‌های مختلفی دخیل‌اند. اول از همه، هزینه تمام‌شده مسکن شامل دو بخش اصلی است: زمین و عوارض (که حدود ۶۵ درصد از کل هزینه را شامل می‌شود) و بخش ساخت‌وساز که حدود ۳۵ درصد باقی‌مانده را تشکیل می‌دهد. از این ۳۵ درصد، حدود ۳۰ درصد مربوط به حقوق و دستمزد است و از این میزان نیز، ۳۰ درصد به اتباع اختصاص دارد که عمدتاً کارگران ساده هستند.

حال اگر همه اتباع از کشور خارج شوند و نیروی کار ایرانی جایگزین آن‌ها شود که ۳۰ درصد بیشتر هم دستمزد بگیرد، تأثیر نهایی بر هزینه ساخت، تنها در حدود یک درصد خواهد بود. بنابراین نمی‌توان گفت که خروج اتباع باعث گرانی مسکن یا رکود آن می‌شود، چرا که افزایش یک‌درصدی در برابر سایر هزینه‌های مسکن عدد چندانی نیست.

تحولات حوزه مسکن را باید در سطح اقتصاد کلان، مثل مهار تورم، جست‌وجو کرد و برای کاهش تورم، اقدامات اساسی صورت گیرد. از آن طرف، تولید مسکن مقوله‌ای نیست که تنها یک دستگاه متولی در عرصه آن فعال باشد. باید اذعان داشت که بیش از نیمی از حاکمیت با مسئله مسکن درگیر هستند. مرتبطین و متولیان امر در بخش مسکن باید هماهنگ و همسو عمل کنند. زمانی‌ که این هماهنگی وجود نداشته باشد، طبیعی است که مشکلات بازار مسکن نیز حل نخواهد شد.

حال که قدرت خرید مردم و علی‌الخصوص مسکن‌اولی‌ها با این شرایط بسیار پایین آمده، باید موانع ساخت مسکن کوچک‌متراژ تسهیل شود یا مدل‌هایی مثل «مسکن تدریجی» در دستور کار قرار گیرد.