بصیرت: بخش عمده ای از تولید مسکن در کشور، به صورت سنتی و کارگاهی است و سهم تولید کارخانه ای و صنعتی در تولید و عرضه مسکن کمتر از 3درصد از کل تولید است. تولید صنعتی دارای ویژگی های مهم و حیاتی است که می تواند برخی از مشکلات اقتصادی بازار مسکن و تولید این بخش را حل کند. از سه عامل ذیل می توان به عنوان سه ویژگی مهم تولید صنعتی نام برد:
افزایش کیفیت: مهمترین ویژگی که تولید صنعتی باید دارا باشد، کیفیت بالای تولید در مقایسه با تولید سنتی است. افزایش کیفیت در تولید صنعتی، می تواند منجر به افزایش بهره وری تولید و تأمین یکی از مهم ترین اهداف ذکر شده در بخش مسکن باشد.
کاهش زمان تولید: عدم برابری عرضه و تقاضا سبب بحرانی شدن بازار مسکن شده است و حجم مطالبات انباشته شده از یکسو و مطالبات آتی بازار مسکن از سوی دیگر سبب شده است تا بخش مسکن نیازمند تولید در کمترین زمان ممکن باشد لذا تولید صنعتی می تواند با تولید بیشتر در زمان کمتر تأثیر به سزایی در کنترل بازار و ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا داشته باشد.
تولید صنعتی مسکن دارای دو پیش نیاز اساسی در کشور است:
افزایش تیراژ تولید: برای آنکه تولید صنعتی صرفه اقتصادی داشته باشد باید تیراژ و مقیاس تولید مسکن در کشور افزایش یابد، تولید انبوه مسکن در کشور به تولید 8واحد مسکونی و بیشتر اطلاق می شود، این مقیاس از تولید اگرچه ممکن است در روش سنتی، تولید انبوه تلقی شود، اما در مقیاس تولید صنعتی کارایی ندارد لذا برای گسترش تولید صنعتی، در تعریف انبوه سازی، باید کمترین میزان تولید مسکن را 200واحد مسکونی قرار داد تا امکان تحقق تولید صنعتی فراهم شود.
تولید تخصصی: یکی دیگر از پیش نیازهای تولید صنعتی، بالا بودن ضریب تخصص در مجریان و سازندگان مسکن است. جذابیت بازار مسکن و سودآوری تورمی این بخش در سال های گذشته سبب ورود افراد حقیقی و غیرمتخصص به این بخش شده است که خود به افزایش قیمت ها و کاهش کیفیت دامن زده است. برای همین منظور، در تولید صنعتی، حمایت از رشد و شکل گیری افراد حقوقی و متخصص در مقابل افراد حقیقی و غیرمتخصص، ضروری و اجتناب ناپذیر است.
بنابراین می توان حمایت از تولیدکنندگان حقوقی مسکن که از روش های صنعتی و با استفاده از فناوری های نوین اقدام به تولید مسکن می کنند را به عنوان یک سیاست اجرایی در برنامه پنجم عنوان کرد. این حمایت می تواند از طریق ارائه تسهیلات ساخت، اولویت در استفاده از منابع و مصالح ساختمانی و صدور پروانه های ساختمانی و همچنین معافیت مالیاتی باشد.
همچنین دولت می تواند با حمایت از پژوهش ها و طرح های تحقیقاتی جهت گسترش و توسعه فناوری های نوین در صنعت ساختمان به تغییر تدریجی شیوه تولید سنتی با صنعتی سازی کمک کند.
بنابراین دولت جهت گسترش تولید صنعتی در صنعت ساختمان می تواند سیاست های ذیل را در برنامه پنجم مورد استفاده قرار دهد:
دولت موظف به ساماندهی شیوه های مسکن و ارائه زمین و تسهیلات ساخت به سازندگان به گونه ای است که تا پایان برنامه پنجم توسعه اقتصادی و اجتماعی، سهم شیوه تولید صنعتی و استفاده از فناوری های نوین از کل تولید مسکن به 40% درصد برسد.
دولت موظف است در راستای تولید صنعتی و استفاده از فناوری های نوین در عقد قرارداد با سرمایه گذاران خارجی که علاقمند به سرمایه گذاری دربخش مسکن می باشند آنها را ملزم به استفاده از فناوری های نوین مورد تایید وزارت مسکن و شهرسازی بنماید.
استانداردسازی
عدم وجود استانداردهای لازم در فرایند مسکن سبب کاهش بهره وری و اتلاف منابع در این بخش شده است. استانداردسازی ابعاد در کنار تولید مصالح و قطعات استاندارد، علاوه بر آنکه موجب کاهش اتلاف منابع و افزایش بهره وری می شود، می تواند زمینه لازم جهت تولید مدولار و صنعتی را فراهم کند.
بنابراین استانداردسازی و تدوین آیین نامه های ساختمانی لازم جهت تولید صنعتی و مدولار، تا پایان سال اول برنامه باید مدون و ابلاغ شود تا زمینه لازم جهت تولید مدولار و صنعتی ساختمان ایجاد شود. مهمترین وظایف دولت که در طول برنامه جهت گسترش استاندارد در صنعت ساختمان می تواند انجام شود، بدین شرح است:
دولت موظف به: تهیه و ابلاغ ابعاد استاندارد وتناسبات ملی ساختمان جهت تولید مدولار و صنعتی ساختمان و قطعات ساختمانی است به گونه ای که ابعاد و تناسبات استاندارد تا پایان سال اول برنامه پنجم تهیه و ابلاغ شوند.
اجباری کردن استاندارد و مصالح و روش های موثر در ساخت و ساز شهری و روستایی و ممنوعیت از فروش و توزیع مصالح غیراستاندارد است.
افزایش بهره وری
یکی از سیاست های کلی برنامه پنجم توجه به افزایش بهره وری در تولید و نقش آن در رشد اقتصادی است. از سوی دیگر این امر می تواند منجر به کاهش هزینه های تولید نیز شود. در این میان افزایش بهره وری نیروی انسانی در تولید و ساخت مسکن اهمیتی دوچندان دارد. متأسفانه فرآیند تولید مسکن در هر سه سطح مدیریت، اجرا و نظارت دارای مشکلاتی است که لازم است، در برنامه ریزی مسکن توجه ویژه ای به آن شود. مدیریت غیرتخصصی، نظارت ضعیف و همچنین ضعف های نیروی انسانی در اجرا مهمترین مشکلات نیروی انسانی بودند که به آن ها اشاره شد.
توسعه بیمه ساختمان
نظارت ناکافی و کارآمد بر فرآیند تولید مسکن سبب افت کیفیت و کاهش بهره وری شده است. در حالی که نظارت یکی از ارکان اصلی فرآیند تولید است، متأسفانه با مشکلات زیادی مواجه است و سهم عمده ای از عدم کیفیت در تولید مسکن به نظارت ضعیف در این بخش برمی گردد.
با جایگزینی بیمه ساختمان به جای ناظر ساخت، در واقع ناظر حقوقی جایگزین ناظر حقیقی می شود. این جایگزینی، منجر به افزایش تعهد ناظر می شود و از آنجایی که تأمین خسارات احتمالی از سوی شخصیت حقوقی سهل تر از شخصیت حقیقی است، ضریب اطمینان در نظارت بر تولید ساختمان افزایش می یابد. بنابراین دولت می تواند سیاست اجرایی ذیل جهت گسترش بیمه صنعت ساختمان را اجرا کند:
دولت موظف به استقرار کامل نظام بیمه مسئولیت حرفه ای سازندگان (کیفیت) ساختمان در تمامی ساخت و سازهای جدید ساختمانی است. به گونه ای که از سال اول برنامه 100 درصد ساختمان ها و مسکن های تولیدی موظف به داشتن بیمه کیفیت هستند.
فرهاد بیضایی