اجاره خانه های سنگین و افزایش میزان اجاره بها در سال های اخیر به خصوص در سال جاری، فشار مضاعفی بر شهروندان اجاره نشین وارد کرده است. فشاری که موجب بی طاقتی و گلایه های مردم شده است. در میان تنها اقدام دولت، ابلاغ دستوراتی برای کاهش اجاره بها و برخورد با موجرین است. در حالی که دولت در هفت سال گذشته از تامل تا تحقق راه های کارشناسی شده برای افزایش تولید مسکن و عرضه بیشتر مسکن شانه خالی کرده است.
مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در این زمینه در گفتگویی با بصیرت به بررسی این موضوع و تاثیر سیاست های دستوری در بازار مسکن پرداخته است.
آقای دکتر! بازار مسکن این بار با سیاست های دستوری از سوی دولت مواجه شده است. به نظرتان برخورد دستوری با بازار مسکن راه حل کارآمدی برای حل مشکلات این بخش است؟
آنچه در بازار چه بازار مسکن و چه سایر بازارها اتفاق می‌افتد بر اساس منطق عرضه و تقاضا صورت می گیرد، یعنی مداخله دولت در بازار مسکن موجب به هم ریختن عرضه در این بخش شده و در نهایت بازار را از تنظیمات فعلی خود خارج می‌کند، لذا دود دخالت های دولت در نهایت به چشم خریداران و مستاجرین می‌رود.
هنگامی که از سوی دولت و به صورت دستوری به سمت عرضه فشار آورده شود این احتمال وجود دارد که بازار با کاهش عرضه مواجه شود، همانطور که پایین نگه داشتن قیمت‌ها به صورت دستوری نیز تاثیرات سویی بر بازار می گذارد.
حتی اگر به صورت دستوری قیمت ها پایین نگه داشته شود برای واحدهای مسکونی ، متقاضی بیشتری ایجاد می شود. بنابراین قیمت‌های فعلی بازار نتیجه تعادل بین عرضه و تقاضاست. وقتی دولت به صورت دستوری سطح قیمت‌ها را پایین تر می آورد، میزان تقاضا بالا می رود یعنی کسانی که در شهرهای کوچک اطراف شهر زندگی می کنند در صورت ارزانی دستوری دولت ممکن است به زندگی در شهر تهران ترغیب شوند،
میزان تقاضا افزایش می یابد و هنگامی که قیمت سمت عرضه به اجبار و به صورت دستوری پایین‌تر از قیمت تعادلی قرار گیرد بسیاری از عرضه کنندگان از بازار خارج می شوند، بسیاری از تولیدکنندگان دست از تولید مسکن برمی دارند و بسیاری از مالکین خانه خود را اجاره نمی‌دهند، بنابراین دچار کاهش عرضه می شویم.
لذا بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا اتفاق می افتد و ممکن است در بازار مسکن شاهد همان وضعیتی شویم که در بازار خودرو رخ داد و چندین هزار نفر برای خريد خودرو صف کشیدند، در این صورت سطح تولید کاهش یافته و سطح تقاضا به شدت بالا می‌رود، تفاوت به وجود آمده در عرضه و تقاضا، بازار را از حالت تعادل خارج می‌کند. همانطور که در بازار خودرو این روش جواب نداد و همچنان دست مصرف کننده نهایی از خودروهای ثبت نامی تهی ماند، همچنان که روش دستوری پایین نگاه داشتن نرخ ارز و ارز ۴۲۰۰ تومانی هم نتوانست بازار را کنترل کند بلکه وضعیت بازار ارز و فسادها و رانت های ناشی از به وجود آوردن تفاوت نرخ بازار رسمی و بازار آزاد زیان قابل توجهی به مردم وارد کرد و.... نشان می دهد مداخله دستوری در بقیه بازارها از جمله مسکن هم منجر به سرکوب عرضه و ایجاد تقاضای کاذب و فساد بیشتر می شود.
نظرتان درباره تشکیل چیزی شبیه بورس مسکن و عرضه مسکن در بورس چیست؟ آیا این اقدام می تواند به کاهش یا ثبات قیمت مسکن در بازار کمک می کند؟
بحث عرضه مسکن در بورس موضوع گسترده‌ای است، وقتی صحبت از عرضه مسکن در بورس می‌شود منظور ارائه سنتی داد و ستد یا خرید و فروش در بورس یا معاملاتی از این دست نیست، بلکه منظور زمینه سازی برای ورود سرمایه گذاران بزرگ در بورس برای ساخت و ساز و تزریق نقدینگی به بخش مسکن است، مدلی شبیه صندوق های مسکن که تحقق آن ها با انجام پروژه های بزرگ امکان پذیر است، بنابراین در حال حاضر این موضوع عملا نمی تواند تاثیر چندانی روی بخش مسکن داشته باشد.
به نظرتان در شرایط فعلی و در راستای کنترل یا کاهش نرخ اجاره بها، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی می تواند چه تاثیری داشته باشد؟
بستگی به شیوه اجرای آن دارد، اگر با شیوه های موثر انجام شود تا حدودی موثر است، اما باید بپذیریم تاثیر آنچنانی نخواهد داشت چرا که مالکین به دنبال راه های دور زدن دولت خواهند بود، لذا در بحث کاهش یا ثبات قیمت مسکن اگر این قانون موفق اجرا شود می تواند تاثیر اندکی بر بازار داشته باشد. چرا که اجرای این قانون در سایر کشورها هم آنچنان اثر بخش نبوده است، در واقع تلاشی در جهت رسیدن به شرایط مطلوب است که البته چندان کارساز نبوده است.
به هر حال با توجه به افزایش شدید اجاره بها و کاهش قدرت خرید مردم، جمعیت مستأجران به خصوص در شهرهای بزرگ، نیازمند حمایت هایی از سوی دولت هستند.
همیشه در شهرهای بزرگ بخش مهمی از خانه‌ها به صورت استیجاری به مردم عرضه می شوند لذا بخش قابل توجهی از شهروندان در شهرهای بزرگ به دلیل توسعه شهرنشینی برخلاف روستاها مجبور به اجاره نشینی هستند، لذا هر چه از روستا به سمت شهرهای بزرگ‌تر حرکت می‌کنیم میزان اجاره‌نشینی و اجاره نشین ها نیز افزایش می یابد، این مساله خاص تهران نیست بلکه همه کلانشهرهای جهان با چنین پدیده ای رو به رو هستند، یعنی ماهیت شهرهای بزرگ جابجایی و اجاره نشینی بیشتری دارد چرا که خرید مسکن در شهرهای بزرگ نیازمند برخورداری مالی بیشتری است لذا اجاره نشینی لزوما بد نیست، حتی در دستورالعمل‌های اتحادیه اروپا توصیه می‌شود میزان اجاره نشینی باید در مقایسه با مالکیت افزایش یابد یعنی از نظر کشورهای توسعه یافته مساله اجاره نشینی پدیده ای منفی به شمار نمی آید، هر چند که طبیعتاً اگر خانواده ای بتواند مسکنی با مالکیت شخصی تهیه کند بهتر است اما به هر حال درصد اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ بالاست. لذا پدیده ای غیر عادی یا نا متعارف نیست اما ترجیح بر این است که مردم صاحب خانه های مسکونی خود باشند، لذا در این کشورها عموما راه هایی برای توانمند کردن مردم در خرید خانه وجود دارد.
تسهیلات یا حمایت های مناسب برای کمک به خانه دار کردن مردم چیست؟
اعطای وام و تسهیلات بانکی به میزانی که مردم بتوانند راحت تر خرید کنند یکی از این حمایت ها است. همان طور که مردم در کشورهای توسعه یافته با توجه به میزان وام دریافتی خود که بخش قابل توجهی از قیمت نهایی خانه را شامل می شود قادر به خرید خانه هستند ، در حالی که در ایران بخش قابل توجهی يعني حدود 90 درصد قیمت نهایی خانه ها باید از طریق آورده خود خریدار تامین شود. لذا با توجه به سطح پایین درآمدی عمده خانوارها، امکان خرید خانه در این شرایط برای خانوارهای طبقه متوسط و پایین بسیار دشوار است. در شرایط فعلی راهکار مناسب برای خانه دار کردن مردم، توسعه خطوط ریلی و خانه سازی در اطراف شهرهای بزرگ با قیمت های مناسب است.
اگر شبکه ریلی توسعه داده شود و مردم در کمترین زمان برای کار و فعالیت خود به شهرهای بزرگ برسند، امکان خانه دار شدن مردم افزایش می یابد و از فشار مستاجری نجات پیدا می کنند، لذا تامین زیر ساخت های شهری مورد نیاز برای جمعیت های بزرگ در زمین های اطراف شهرهای بزرگ و توسعه ریلی و حمل و نقل ارزان و آسان یکی از مهمترین راهکارها برای خانه دار کردن مردم و نجات آنها از مستاجری است.