ساخت مسکن مشابه هر فعالیت دیگر در عرصه اقتصادی نیازمند عوامل تولید نظیر، زمین، نیروی کار و سرمایه است. در کشوری مانند ایران که عرصه زیادی برای فعالیت وجود دارد، با استفاده از سیاست‌ها و رویکرد صحیحی نظیر آمایش سرزمینی هیچگاه با مسئله کمبود زمین مواجه نخواهیم شد. بهتر است بدانید که از کل مساحت کشور تنها 0.5 درصد به سکونت گاه‌های شهری و روستایی اختصاص دارد و 99.5 درصد از زمین‌های کشور خالی از سکنه است.
از سوی دیگر با توجه به پنجره جمعیتی باز شده در دهه 60 هم اکنون کشور به لحاظ جمعیتی و نیروی کار فعال در بهترین دوران خود قرار دارد، بنابراین نیروی کار نیز محدودیتی در تولید مسکن تلقی نخواهد شد.
سومین عامل تولید هر بنگاه اقتصادی، سرمایه است. در چنین شرایطی که زمین و نیروی کار در کشور هیچکدام محدودیتی به منظور ساخت مسکن به وجود نمی‌آورند، این سوال در ذهن تداعی می‌شود که چرا روند ساخت مسکن هیچ تناسبی با تقاضای موجود نداشته و همین امر زمینه شکل‌گیری قیمت‌های نجومی در بازار مسکن را پدید آورده است.
اگر کارشناسان با این سوال مواجه می‌شدند، احتمالا اولین گزینه مورد بررسی آن‌ها بحث تامین سرمایه برای ساخت مسکن است.
این کاراگاهان مشهور، با علم به اینکه زمین و نیروی انسانی به وفور در کشور یافت می‌شود، این سوال را مطرح می‌کنند که آیا سرمایه برای ساخت مسکن نیز به شکل گسترده در کشور پیدا می‌شود یا خیر؟
*آیا بانکها تسهیلات ساخت مسکن می‌دهند؟
برای پاسخ به این سوال نیازی به ذره‌بین و پالتوی کاراگاهی نیست و یک چرخ ساده در یکی از خیابان‌های شهر می‌تواند ما را به پاسخ برساند. در همین راستا تلاش کردیم تا 10 بانک بزرگ کشور را مورد بررسی قرار دهیم و با مراجعه به عنوان یک شهروند، از آن‌ها در خواست تسهیلات ساخت مسکن کنیم.
در همین راستا، 5 بانک دولتی، 4 بانک خصوصی و 1 بانک تخصصی حوزه مسکن مورد بررسی قرار گرفتند
گفتنی است، مراجعه به هر بانک با تقاضای تسهیلات ساخت مسکن همراه می‌شد و پس از گفتگویی نسبتا طولانی با متصدی مربوطه یا مسئول رده‌بالاتری متوجه اراده پرداخت یا عدم پرداخت این تسهیلات در بانک مورد مراجعه می‌شدیم.
بر مبنای اطلاعات بدست آمد از بررسی‌های میدانی، از میان 10 بانک مورد بررسی تنها در 3 بانک شاهد وجود اراده برای اخذ تسهیلات ساخت مسکن شدیم. بانک‌های مربوطه که شامل 2 بانک دولتی و 1 بانک تخصصی بودند، با درخواست مدارکی نظیر، پروانه ساخت واحد مسکونی، سند زمین و سایر مدارک نظیر ملزومات ضمانت و اطلاعات شخصی، اخذ تسهیلات را منوط به مهیا کردن مدارک گفته شده امکان پذیر تلقی کردند.
گفتنی است بانک تخصصی فعال در حوزه مسکن در شرایطی که شما اشتغال به فعالیت انبوه‌سازی را با مدارکی نظیر پروانه اشتغال به کار انبوه‌سازی، پروانه اشتغال به کار کاردانی فنی ساختمان و پروانه اشتغال به کار تجربی به اثبات می‌رساندید نیز شرایط را برای اخذ تسهیلات ساخت مهیا می‌ساخت.
*هیئت مدیره بانکها انگیزه‌ای برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن ندارند
بررسی شرایط اخذ تسهیلات ساخت مسکن به نرخ مصوب در 7 بانک دولتی و خصوصی مد نظر بدون درخواست هیچ مدرکی با پاسخ منفی متصدیان بانکی همراه می‌شد. به منظور شنیدن استدلال این بانکها به منظور پرداخت تسهیلات ساخت مسکن با متصدیان بانک‌های مذکور هم کلام شدیم. در همین ارتباط یک متصدی بانک خصوصی در پاسخ به این پرسش که چرا تسهیلات ساخت مسکن جزء تسهیلات مد نظر بانک نیست، گفت:« هیئت مدیره بانک بر نحوه تخصیص منابع داخلی تصمیم می‌گیرند و بر مبنای استدلال خود خواستار پاسخ منفی بانک به متقاضیان تسهیلات ساخت مسکن شده‌اند.»
این کارمند بانک خصوصی با اشاره به این نکته که اطلاعی از دلیل تصمیم هیئت مدیره بانک در ارتباط با پرداخت نکردن تسهیلات ساخت ندارد، گفت:« به نظر می‌رسد بازپرداخت طولانی مدت این تسهیلات دلیل اصلی تصمیم هیئت مدیره است.»
پیگیری سوال مربوطه مبنی بر دلایل پرداخت نشدن تسهیلات ساخت مسکن را از 6 بانک دیگر نیز جویا شدیم، رئیس یکی از شعب بانک دولتی در پاسخ به سوال مذکور تاکید کرد:« پرداخت تسهیلات مرتبط با مسکن به بانک تخصصی فعال در این رشته یعنی بانک مسکن مرتبط است و برای جلوگیری از موازی کاری تسهیلات ساخت مسکن توسط سایر بانک‌های دولتی پرداخت نمی‌شود.»
عمده دلایل 7 بانک دیگر که از ارائه تسهیلات ساخت مسکن خودداری می‌کردند، مشابه استدلال‌های قبلی طبقه‌بندی می‌شد و آن‌ها تسهیلات ساخت مسکن را جزء سرفصل تخصیص منابع خود لحاظ نمی‌کردند.
* صف طولانی بانک‌های معدودی که تسهیلات ساخت مسکن پرداخت می‌کنند
در گام دوم بررسی با تهیه مدارک مد نظر 3 بانکی که پاسخ مثبتی برای اخذ تسهیلات ساخت مسکن دادند، بار دیگر به شعب آن‌ها مراجعه کردم. در کمال تعجب، متوجه این نکته شدم که 2 بانک دولتی مذکور با اخذ مدارک و مستندات مد نظر، به صف طولانی درخواست تسهیلات ساخت مسکن اشاره می‌کنند و پرداخت تسهیلات را با توجه به تعداد افراد در صف به 9 الی 12 ماه آینده موکول خواهند کرد.
این یعنی شخصی که قصد اخذ تسیهلات ساخت مسکن و شروع فرآیند ساختن واحد مسکونی را دارد، عملا با تاخیر 9 ماه تا 1 سال مواجه شده و در نتیجه باید قید اخذ تسهیلات ساخت از بانکها را بزند.
در این بین تنها بانک تخصصی فعال در حوزه مسکن با گرفتن مدارک مورد نظر شرایط ادامه فرآیند پیچیده اما ممکن پرداخت نهایی تسهیلات مسکن را تشریح کرد.
مطابق بررسی‌های میدانی انجام شده در 2 مرحله و به طور عملی تنها 1 بانک از 10 بانک مورد بررسی شرایط پرداخت تسهیلات مسکن را مهیا می‌کنند و سایر بانکها عزمی برای ارائه این نوع تسهیلات ندارند.
* تنها 1.5 درصد از تسهیلات بانکی سهم ساخت مسکن می‌شود
به گزارش فارس، بر اساس بررسی آمار و اطلاعات تسهیلات دهی بانکی در سال جاری، از هر 100 میلیون تومان تسهیلات پرداختی از محل منابع داخلی بانکها تنها 1.5 میلیون تومان آن به حوزه ساخت مسکن هدایت شده است. این در حالی‌ست که در سال 98 نزدیک به 3 میلیون تومان از هر 100 میلیون تومان تسهیلات پرداختی بانکی به مقصد ساخت مسکن بوده و این رقم در سال 90 به 17.5 میلیون تومان از هر 100 میلیون تومان می‌رسد.
اگر کارشناسان بررسی این پرونده را در دستور کار خود داشتند، احتمالا یکی از دلایل کاهش قابل توجه ساخت و ساز در کشور را سرپیچی بانکها از پرداخت تسهیلات و تامین سرمایه ساخت مسکن تلقی می‌کردند. اما این سوال در ذهن کارشناسان وجود دارد که چرا ارائه تسهیلات به یکی از پیشران‌های اقتصاد کشور در شرایط تحریمی که توان رونق دادن به 137 بنگاه اقتصادی دیگر نظیر معادن مصالح ساختمانی، کارخانه تولید فولاد، بنگاه‌های کوچک تامین شیرآلات و سایر بخش‌های دیگر را دارد، دچار کاهش جدی شده است. در حقیقت چرا بخشی که بیشترین سرانه اشتغال در کشور را دارد، از کانون توجه بانکها خارج افتاده است؟
سوال دیگر مد نظر این است که کاهش سهم تسهیلات ساخت مسکن سهم کدام یک از بخش‌های اقتصاد را فعال کرده است، آیا این تسهیلات به حوزه مولد اقتصاد رفته و شرایط را برای ایجاد اشتغال و جهش تولید مهیا می‌کند یا در حوزه سوداگری زمینه ایجاد تورم و سفته‌بازی را مهیا می‌کند؟