طبق آخرین آمارهای رسمی اعلام شده از سوی وزارت مسکن و شهرسازی، در حال حاضر در کشور 70میلیون و 450هزار نفری ما، نزدیک به 3/17میلیون خانوار حضور دارند که برای همه آنها 5/15میلیون واحد مسکونی در کشور موجود است. این یعنی تعداد واحدهای مسکونی موجود، حدود 10درصد کمتر از تعداد خانوارهاست؛ آمار 5/3درصدی رشد تشکیل خانوارها را هم اضافه کنید.
پرداخت وامهای شش ، ده، دوازده و هیجده میلیونی و تغییراتی که مرتبا در نحوه پرداخت این وامها ازطرف دولت صورت گرفت که بیشتر بازی با واژگان و بدون کار کارشناسی شده بود باعث شده تا کنون قیمت مسکن از رشد فزاینده ای برخوردار شود. اما واقعا علت گرانی مسکن چیست؟ شاید ساده ترین جواب این باشد که هنوز هیچ کس نمی داند یعنی یک جواب کارشناسی وجود ندارد چرا که مجموعه ای از عوامل درگیر این قضیه هستند.
غلامحسین مظفری عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس درخصوص مهم ترین عامل گرانی مسکن گفت: وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن نه در دولت نهم و نه در هیچ مقطع زمانی دیگری به وظیفه حاکمیتی اش عمل نکرده است. در طول این سال ها وزارت مسکن به جای تولید و عرضه مسکن به ساده ترین شیوه ممکن دست زده و تنها به قطعه بندی و واگذاری زمین های ملی در قالب شهرک های اقماری بسنده کرده است.
عضو کمیسیون برنامه و بودجه خاطرنشان کرد: وقتی قیمت یک واحد مسکونی ظرف کمتر از یک سال از 50 به 90 میلیون تومان افزایش می یابد، وزارت مسکن چگونه می تواند با وام 18 میلیون تومانی که به تازگی با سپرده گذاری 9 میلیون تومانی پرداخت می شود، مردم را صاحب خانه کند؟
ما زیر بخش هستیم
مهندس سعیدی کیا ـ وزیر مسکن و شهر سازی هم گفت: من قبول دارم که مسکن گران شده است چراکه ما در زمینه مسکن یک زیربخش هستیم و قیمت مسکن تابع عوامل متعددی نظیر قیمت مصالح، نیروی کار و پارامتر های دیگر است و گران شدن هر یک از آن ها روی قیمت مسکن اثرگذار خواهد بود و باید بپذیریم که مجموعه ای از مسائل روانی و اقتصادی جامعه باعث بالا رفتن قیمت مسکن شد. دکتر پیروز حناچی، مدرس دانشگاه تهران نیزدر این زمینه می گوید: بخش مسکن در کشور تحت تاثیر رشد قیمت زمین، مصالح ساختمانی و دستمزدها دچار تغییر می شود. این در حالیست که هم اکنون نقش و تاثیر دولت در بازار مسکن 3 تا 5 درصد است، اما در این میان کنترل نرخ تورم می تواند از افزایش کاذب بهای مسکن جلوگیری کند.
در حقیقت دولت نباید با سیاست های خود اقدامی انجام دهد که نقدینگی در کشور افزایش یابد، چرا که این نقدینگی اگر نتواند در محل مناسبی هزینه شود مطمئنا بهترین و امن ترین مکان را که همانا زمین و مسکن است، انتخاب خواهد کرد.
دولت باید عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن را شناسایی و جریان های سوء اقتصادی را تا حد امکان کنترل و بر روند ساخت و ساز نظارت بیشتری داشته باشد.
زمین هایی برای 99 سال
از جمله آخرین اقدامات دولت برای خانه دار شدن مردم طرح واگذاری زمین های 99 ساله ای اجاره ای به تعاونی ها است که دولت با این وسیله سعی دارد تا قیمت زمین را از قیمت تمام شده مسکن حذف کند.
اعطای زمین به تعاونی ها نیازمند شروط متاهل بودن یا زن سرپرست خانه وار یا خود سرپرستی، نداشتن مسکن، استفاده نکردن از امکانات یارانه ای دولتی و سکونت در محل مورد نظر به مدت چهار یا پنج سال خواهد بود.
وام 18 میلیونی مسکن جزء امکانات یارانه ای دولت محسوب نمی شود بنابراین افرادی که وام 18 میلیون تومانی مسکن گرفته اند نیز می توانند از زمین های 99 ساله اجاره ای استفاده کنند.
سقف پرداخت تسهیلات برای ساخت واحدهای مسکونی در این زمین ها 15 میلیون تومان است. سعیدی کیا، وزیر مسکن و شهرسازی در این رابطه گفت: برای ساخت و ساز واحد های مسکونی دو کار انجام خواهد شد که در وهله اول مبلغ یک میلیون تومان برای آماده سازی واحدها و در مرحله دوم هم مبلغ 14میلیون تومان وام برای هر واحد مسکونی برای ساخت وساز اعطا خواهد شد.
این وامها به نام افراد می شود و باز پرداخت آن به صورت پلکانی و 15 ساله است.
زمین به صورت اجاره 99 ساله با اجاره بهای حداقل در شهرهای کوچک 5 هزار تومان و حداکثر 30 هزار تومان در سال در اختیار شرکتهای تعاونی قرار خواهد گرفت تا آنها با همکاری سازندگان با صلاحیت ساخت و ساز کنند.
نقطه مثبت این طرح در اولویت قراردادن تعاونی ها برای ساخت و ساز است و تعاونی ها از این پس می توانند همچون گذشته قابلیت های خود را به نمایش بگذارند.
هدف برخورد با حاشیه نشینی است
محمد سعیدی کیا وزیر مسکن و شهرسازی هدف از این طرح را مقابله با حاشیه نشینی در کشور دانست که امکان ارائه تسهیلات به افراد را فراهم می کند.
سه ساله می توان مشکل را حل کرد
الیاس نادران عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی اقدام دولت در حذف قیمت زمین برای تعاونیها را کاری مثبت در جهت حل مشکل مسکن توصیف کرد و افزود: دولت می تواند سیاستهایی اتخاذ کند که تا سه سال آینده تامین کالاهای مورد نیاز برای ساخت مسکن چه از طریق واردات و چه از طریق تولیدات داخلی به طور کامل تضمین باشد و با اتخاذ یک بسته سیاستی درست برای گسترش و تسهیل در امر انبوه سازی، ظرف این مدت مشکل مسکن را در کشور حل کند.
وی با اشاره به سیاستهای تشویقی دولتها در جهت ساخت مسکن، خاطرنشان کرد: تاکنون آنگونه که باید سیاست درستی در جهت توزیع مسکن اجرا نشده است ولی می توان با ارائه سیاستهای تشویقی و نه الزام آور در این زمینه نیز تا حدودی به حل مشکل مسکن مردم کمک کرد.
مسکن درد نه مسکن!
حبیب الله اسماعیل زاده عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به طرح هایی چون واگذاری زمین 99 ساله، اجاره به شرط تملیک، فروش اقساطی، پرداخت وام و طرح هایی ازاین قبیل را به عنوان مسکن در جهت حل مشکل مسکن عنوان کرد و گفت: این طرح ها می تواند به عنوان مسکن مطرح شود و می تواند 10 تا 20 درصد در این بازار آشفته اثرگذاری کند اما راه حل مشکل اساسی مسکن، جمع آوری نقدینگی های سرسام آوری است که در طول سال گذشته به اقتصاد و بازار پول مملکت تزریق شده است.
اسماعیل زاده با بیان این که این مشکلات را اقتصاددانان باید حل کنند و به دنبال راه علاج باشند، خاطرنشان کرد: امروز حجم بالای نقدینگی نه تنها بخش مسکن را تحت تاثیر قرار داده است بلکه به تبع آن دیگر بازارهای مالی کشور در زمینه های ارزاق عمومی، پوشاک و حمل و نقل و مسائل مرتبط با آن را نیز تحت تاثیر قرار داده است.
دستمزد 400 هزار تومانی اشکال دارد
علی تدین ـ مدیرعامل اتحادیه تعاونی های مسکن فرهنگیان استان تهران هزینه بر بودن ساخت واحدهای مسکونی را از مشکلات طرح دانست و افزود: با وجود آنکه در این طرح تخصیص وام های بانکی پیش بینی شده اما بازگرداندن این وام ها زمان بر و طولانی است که چند سال به طول می انجامد و وضعیت اعضا در تعاونی ها را پس از آن نمی توان پیش بینی کرد.
تدین نحوه ثبت نام افراد در طرح واگذاری زمین های اجاره 99 ساله را در مورد افرادی که در میانه راه انصراف می دهند نامشخص خواند و گفت: اگر در تعاونی های مسکن برخی اعضا بخواهند در مدت زمان سه یا چهار سالی که کار آماده سازی انجام می شود، از ثبت نام خود انصراف بدهند تکلیفشان معلوم نیست و نکته دیگر این که آیا وزارت مسکن با جایگزین کردن افراد دیگر موافقت می کند یا خیر؟
وی برخی از شروط تعیین شده در اجرای طرح را محل ایراد دانست و گفت: طرح یکسری اشکالات دارد نظیر اینکه حداقل دستمزد متقاضیان کمتر از 400 هزار تومان نباشد. در صورتی که این رقم حقوق اقشار محروم و نیازمند جامعه نیست.
موجب افزایش تورم می شود
فردین یزدانی کارشناس مسکن، اضافه می کند که افزایش هزینه های ساخت در این طرح، قیمت مسکن در تمام مناطق را افزایش داده و موجب رونق و سودآوری ساخت و ساز می شود.
وی خاطرنشان می کند: در این شرایط ممکن است تعاونی هایی که زمین های دولتی را دریافت می کنند برای سودآوری بیشتر، امتیاز بهره برداری از زمین را به طور غیررسمی واگذار کرده و موجب افزایش قیمت این زمین ها و واحدهای مسکونی شوند.
به گفته این کارشناس مسکن، ممکن است واگذاری زمین در مقیاس بسیار وسیع به یک عامل تورم زا تبدیل شده و جرقه تورم مسکن دوباره زده شود.
یزدانی پیش بینی می کند: واحدهای مسکونی ساخته شده در این طرح نیز با وجود آن که زمین آن اجاره ای و فاقد سند است بازهم وارد چرخه بورس بازی مسکن شده و مقداری پایین تر از قیمت روز خرید و فروش می شود.
یزدانی خاطرنشان کرد: دولت اگر واگذاری زمین های اجاره ای را در حد محدود و برای اقشار خاص نیازمند در نظر می گرفت، تقاضا برای مصالح ساختمانی کمتر شده و احتمال افزایش قیمت زمین و ساختمان نیز کاهش می یافت.
زیرساختها را فراهم کنید
علی افشاری ـ عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز گفت: در طرح واگذاری زمین های اجاره ای پیش بینی امکانات اساسی مانند جدول کشی، آب و برق و گاز و ایجاد مراکز بهداشتی ـ درمانی ضروری است، زیرا دولت زمین مورد نیاز برای ساخت و ساز در کلان شهرها را در اختیار ندارد و زمین های قابل واگذاری عمدتا در حاشیه کلان شهرها و شهرک هاست.
افشاری هم چنین به برخی ایرادات موجود در این طرح اشاره و اظهار کرد: این طرح برای خانواده های کم درآمد و محروم پیش بینی شده است؛ بنابراین کسی که از نظر حقوقی، درآمدی کم تر از 300 هزار تومان دارد می تواند مشمول طرح باشد؛ در حالی که در این طرح پیش بینی شده که حداقل حقوق و دستمزد باید 400 هزار تومان باشد.
وی تصریح کرد: این رقم در رابطه با هزینه هایی است که بابت آماده سازی زمین از متقاضیان دریافت می شود و بازپرداخت وام های اعطایی پیش شده است در صورتی که حقوق و دستمزد طبقات کم درآمد به 400 هزار تومان نمی رسد و این مسئله از ایرادات طرح به شمار می رود که در مراحل بعدی ما را با مشکل مواجه می کند.
شاید سال خوبی باشد
بهلول حسینی نماینده مردم میانه نیز اظهار داشت:اقدامات دولت در ارایه تراکم ، زمین رایگان اجاره ای و دادن مجوز برای ساخت و ساز اگر در راستای بی نیاز کردن مردم و کاهش تقاضا صورت گیرد می تواند در خانه دار کردن مردم و انضباط قیمت مسکن موثر باشد.
وی ادامه داد: ارایه تسهیلات بانکی به صورت مستقیم نمی تواند گره گشای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن باشد بنابراین دولت می تواند برای جلوگیری از رشد بی رویه قیمت مسکن تسهیلات ارایه شده را در راستای تولید انبوه مسکن انجام دهد. وی افزود: افزایش 50 درصدی قیمت مسکن در سال گذشته بدون هیچ دلیل و منطقی و تنها به دلیل ایجاد جو روانی منفی بر بخش مسکن صورت گرفته بود، بنابراین پیش بینی می شود با توجه به افزایش کاذب قیمت مسکن در سال گذشته و کاهش قدرت خرید مردم، تصمیمات اتخاذ شده در بودجه از سوی نهادهای ذیربط و سازندگان مسکن برای حذف زمین از قیمت مسکن، قیمت مسکن را در سال جاری افزایش ندهد.
حسینی گفت: توجه و تصمیم قاطع دولت به تولید انبوه مسکن همراه با حذف زمین از قیمت مسکن، بازار مسکن را در سال جاری از آشفتگی سال قبل به دور ساخته و باید امسال را سال خوبی برای کاهش قیمتها تلقی کرد.
به هر حال به نظر می رسد برای رسیدن به تولید مناسب مسکن ابتدا باید موانع تولید از بین برود تا تولید مسکن در حد انبوه رونق بگیرد اما اگر وزارت مسکن و شهرسازی موانع تولید مسکن مثل مجوزهای ساخت و ساز، تغییر کاربری ها و کمبود مصالح ساختمانی را از میان برندارد، در سال جاری هر طرح دیگری که بخواهد عملیاتی کند به لحاظ تامین مسکن همچنان مشکل خواهد داشت.