اگر چه رشد نرخ تورم در یکی دو سال گذشته دوران کم سابقه ای را طی کرده و قیمت بسیاری از کالاها و خدمات لجام گسیخته در حال افزایش است اما در میان شاید بتوان افزایش قیمت مسکن و هزینه های مربوط به آن را فراتر از نرخ عمومی تورم دانست.
تامین مسکن به عنوان کالایی اساسی که سهمی بیش از 30 درصدی از سبد هزینه خانوار را شامل می شود همواره از اهمیت ویژه ای برخوردار بوده است اهمیتی که موجب شده حتی به این موضوع در اصل 31 قانون اساسی نیز صراحتا اشاره شده و یکی از وظایف دولت ها ایجاد شرایطی برای تامین مسکن متناسب با نیاز خانوارها قلمداد شود.
پایگاه خبری بصیرت در گفت و گویی با دکتر محمود فاطمی عقدا رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به بررسی این موضوع پرداخته است.
آقای دکتر! دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن در یکسال اخیر چیست. به نظرتان برای حل این موضوع در شرایط فعلی کاهش قیمت مسکن یا افزایش قدرت خرید خانوار باید از سوی دولت دنبال شود؟
اگر بخواهم دلایل افزایش قیمت مسکن را با توجه به اهمیت این دلایل مطرح کنم می توان دلیل اول را موضوع تورم عمومی در کشور دانست. دلیل دوم بحث افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها است که بی شک تاثیر بسزایی بر افزایش قیمت مسکن دارد چرا که به هرحال مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای تابع مولفه های اقتصاد کلان است.
وقتی تورم افزایش پیدا می کند طبیعی است که هزینه مصالح، حمل و نقل و.... اثرات سریعی بر قیمت مسکن خواهد داشت. بنابراین اگر بخواهیم قدرت خرید مردم را بالا ببریم اول باید توانمندی جامعه از نظر بنیه اقتصادی تقویت شود چرا که در حال حاضر خانوارهای بسیار زیادی به مرز خط فقر رسیده یا به عبارتی توان اقتصادی و مالی خود را از دست داده اند البته تقویت ارزش پول ملی می تواند تا حد زیادی توان اقتصادی مردم را بازگردانده و افزایش دهد.
چرا که ارزان تمام شدن مسکن در شرایط فعلی تقریبا غیر ممکن است و می توان گفت انتظار دست نیافتنی است. زمانی که هزینه های مصالح، دستمزد، زیرساخت ها و... روز به روز افزایش پیدا می کند قطعا محصول نهایی نیز با افزایش قیمت مواجه خواهد شد. تنها راه این است که جلوی افزایش قیمت ها با تولید انبوه گرفته شود. قطعا اگر تولید انبوه مسکن رخ دهد خیلی از هزینه های تولید سرشکن شده و هزینه تمام شده منطقی تر خواهد شد و مسکن با قیمت مناسب تری به دست مصرف کننده می رسد.
شما به موضوع قیمت مصالح و هزینه های ساخت مسکن در کنار نرخ عمومی تورم اشاره کردید. اینجا دو نکته وجود دارد اول اینکه چرا تورم مسکن خیلی بیشتر از نرخ تورم عمومی بوده است. موضوع دوم اینکه هزینه ساخت مسکن چیزی کمتر از یک پنجم قیمت فعلی خانه ها در شهری مانند تهران است. افزایش قیمت مسکن، فراتر از نرخ عمومی تورم چه دلیلی دارد؟
مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای در کشور ما خودش را با سایر بازارها و کالاها مقایسه می کند. طبیعی است حجم پولی که وارد این بازار شده حجم قابل توجهی است و قطعا این اجازه را نمی دهد که از بقیه بازارها عقب بماند. وقتی نرخ ارز یا سکه و طلا با این سرعت افزایش پیدا می کنند قطعا مسکن هم در راستای تعادل بخشی بازار خودش، تلاش می کند تا ارزشش نسبت به بقیه کالاهای سرمایه ای کاسته نشود. در واقع می توان گفت علت اصلی این افزایش قیمت حفظ ارزش مسکن نسبت به سایر بازارهاست.
به نظرتان افزایش میزان تسهیلات برای خرید مسکن می تواند چقدر در افزایش قدرت خرید موثر باشد. اصلا تحریک و تقویت تقاضا در این شرایط مفید است؟
تقویت بخش تقاضا از ابتدا اشتباه بوده است. متاسفانه تحریک تقاضا سیاست غلطی است که در دولت وجود دارد اینکه مسئولان دولتی به جای تقویت بخش تولید و عرضه سعی در تقویت بخش تقاضا دارند معلوم است وقتی این منابع به سمت تقاضا برود اثر معکوسی خواهد داشت و به جای کاهش قیمت موجب افزایش قیمت می شود.
این موارد، موضوعاتی است که همیشه همینطور بوده است یعنی تسهیلاتی که به بخش تقاضا داده می شود همیشه از میزان نیاز به خرید، خیلی کمتر بوده و در قیمت تمام شده تاثیر چندانی ندارد. الان هم این سیاست های غلط جاری و ساری است و دولت نمی خواهد دست از سیاست های غلط خود بردارد در صورتی که اگر همین سرمایه ها و تسهیلات به تولید و عرضه مسکن اختصاص یابد بسیار اثربخش تر خواهد بود. تسهیلات ساخت مسکن بعدا می تواند به خریدار منتقل شود یعنی همین وام به بخش تقاضا نیز تعلق می گیرد ولی اثر بخشی آن خیلی فراتر از این خواهد بود و حداقل اثر سوء و مخربی در این بخش نخواهد داشت.
مکانیسم حمایت از عرضه باید چگونه باشد؟ یعنی این حمایت صرفا ارائه تسهیلات به ساخت مسکن است یا مواردی چون تحویل زمین رایگان به سازندگان و.. را نیز شامل می شود؟
در بحث کلان، قاعدتا تقویت بخش عرضه با افزایش پرداخت تسهیلات ساخت ممکن است این تسهیلات بعدا می تواند عینا به خریدار منتقل شود. آن زمان خریدار به راحتی می تواند با آورده کمتری صاحب مسکن شود. اما موضوعاتی مانند زمین رایگان باید جزو طرح های کلان ملی باشد چون به عنوان سرمایه دولت به شمار رفته و می تواند به این بخش تعلق بگیرد.
ارائه تسهیلات ساخت الان هم که وجود دارد؟
بله، اما مقدارش کم است و کفاف نمی دهد. طرح های مشابه وجود دارد اما آن بخش از تسهیلات ساخت مسکن که بتواند به عنوان وام ساخت بعد از اتمام کار به خریدار منتقل شود زیاد نیست و باید افزایش یابد.
به عنوان سوال آخر می خواستم نظرتان را درباره بورس مسکن بدانم؟
بازار سرمایه و بورس می تواند محلی برای تامین منابع مالی برای انجام هر کاری باشد. بورس مسکن هم اگر به منظور تامین سرمایه باشد خوب است. ولی فعلا یک بورس کالا و حالا یک بورس مسکن داریم که عرضه مسکن و ساختمان های دولتی در آن مطرح است.
بورس مسکن اگر بتواند با عملکرد شفاف فقط بحث رانتخواری و..... را حذف کند خوب است. برای تامین منابع پروژه های بزرگ مسکن لازم است اولا انبوه سازان به طور جدی وارد شوند ثانیا پروژه های بزرگ و انبوه مسکن به صورت کاملا شفاف در این بازار عرضه شوند.
در این صورت فکر می کنم استقبال خوبی از بورس مسکن شود چون هم یکی از راه های خوب تامین منابع است و هم سود آور است. به هرحال بازارمسکن بازار سود آوری است و اگر عرضه مسکن از این طریق افزایش یابد می تواند منجر به کاهش قیمت ها شود.