بعد افزایش قیمت بی رویه در بازار مسکن در مجلس یازدهم طرحی به رای نمایندگان مردم گذاشته شد که شاید راه حلی برای مهار افزایش قیمت و از بین رفتن حباب بازار مسکن باشد؛ طرح مالیات بر خانه های خالی، طرحی که موافقان و مخالفان زیادی داشته است.
براساس گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پاییز ۱۳۹۵، باید سالانه حداقل حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا تقاضای جدید به واسطه ازدواج جوانان و... را پوشش دهد. همچنین سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیاز به بهسازی و نوسازی دارد.
تجربیات بین المللی نیز نشان می دهد، به دلایلی عرضه مسکن باید حداقل ۸ درصد بالاتر از تقاضای آن باشد؛ از جمله این دلایل می توان به زمان لازم برای بازاریابی و فروش واحدهای ساخته شده، مقابله با سفته بازی و جلوگیری از تبدیل مسکن به کالای سرمایه ای و پاسخگویی به تقاضای جابه جایی برای شغل اشاره کرد.
در مجموع، سالانه حداقل ۲ میلیون واحد مسکونی در کشور باید ساخته شود.
طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، حدود ۶۵۰ هزار واحد مسکونی خالی در سال ۱۳۸۵ در کشور وجود داشته که سال ۱۳۹۰ این آمار به یک میلیون و ۶۳۰ هزار واحد رسیده است. آخرین آمارها نیز حاکی است که در حال حاضر، ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار مسکن خالی در کشور وجود دارد و در این میان، ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در استان تهران قرار گرفته است.
تعداد خانه های خالی در کشور، دو برابر استاندارد جهانی است. این در حالی است که حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور در بافت های فرسوده و غیررسمی زندگی می کنند و از داشتن مسکن مناسب محروم هستند.
آمارها نشانگر آن است که وضعیت تخصیص مسکن به صورت بهینه انجام نشده و علی رغم ساخته شدن مسکن در کشور، به دلایلی از جمله متناسب با نیاز نبودن مسکن های ساخته شده، مکان یابی نادرست و انتظار صاحبان آنها برای افزایش قیمت، عرضه مسکن به مقدار تقاضا با چالش مواجه است.
کاهش عرضه مسکن به بازار برای دریافت سود بیشتر یا قیمت بالاتر در آینده باعث افزایش قیمت مسکن و اجاره بها می شود.
این مساله تنها مختص ایران نیست و در بسیاری از کشورها این معضل وجود دارد؛ در نتیجه کشورهای مختلف برای حل این معضل راهکارهای مختلفی به کار گرفته اند که یکی از آنها، دریافت مالیات از خانه های خالی است.
طرح دریافت مالیات از خانه های خالی به عنوان یکی از قدرتمندترین ابزارهای قانونی برای افزایش عرضه مسکن به بازار مسکن و کنترل قیمت در کشورهای مختلف مورداستفاده قرار می گیرد.
برای مثال در کشور انگلستان، از خانه های خالی بعد از شش ماه خالی ماندن مالیات دریافت می شود یا در آمریکا مالیاتی برابر ۱۰ درصد ارزش ملک را از احتکار کننده اخذ می کنند. همچنین در ونکوور کانادا برای افرادی که عمدا خانه های خالی خود را مخفی کنند، علاوه بر مالیات، جریمه ای معادل ۱۰ هزار دلار به ازای هر روز خالی بودن خانه دریافت می شود.
در کشور ما اگرچه ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم در خصوص مالیات بر خانه های خالی و آیین نامه تبصره ۷ آن که وزارت راه و شهرسازی را مکلف به طراحی و راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور برای اخذ مالیات از خانه های خالی ظرف ۳ ماه از ابلاغ این قانون کرده، در خرداد ۹۳ از سوی معاون اول رئیس جمهور به وزیر سابق راه و شهرسازی ابلاغ شد، اما این وزارتخانه نتوانست وظیفه مقرر در قانون را اجرایی کند..
مرتضی افقه، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه شهید چمران اهواز درگفت و گو با خبرنگار "بصیرت" درباره این موضوع اشاره کرد و درجواب این سوال که آیا دولت تمهیدات وانگیزه ای برای این طرح دارد گفت: طرح مالیات برخانه های خالی مصوبه مجلس است و دولت موظف به اجراست؛ اما به نظر من ساختار اجرایی دولت از لحاظ بروکراسی و ناکار آمدی نیروی انسانی به گونه‌ای است که توانمندی اجرای این طرح را ندارد و بر حسب این شرایط نمیتوان مدت و بازده مشخصی را برای این طرح در نظر گرفت.
وی درادامه افزود:این طرح به طور مستقل از کارایی بالایی برخوردار نیست و نباید از این امر توقع معجزه در بازار مسکن را شاهد باشیم؛ البته این پیش نویس را میتوان به عنوان یک طرح تکمیلی در نظر گرفت اما به عنوان یک طرح کلی تاثیر به سزایی ندارد . وی دلیل این صحبت های خود را این گونه عنوان کرد : ما اکنون در مواجهه با انبوه سرمایه سرگردان هستیم که به این خاطر این گونه اقدامات موثر نیست؛ زیرا آنچه که باعث گران شدن مسکن شده است تنها کمبود خانه های خالی نیست.
این استاد دانشگاه در ادامه اظهار داشت: این اقدام میتواند تنها 10 درصد بر شرایط مسکن تاثیرگذار باشد؛ تازه همین میزان بعد از اجرایی شدن است که ما میتوانیم شاهد اثرات این طرح در بازار مسکن باشیم و خود حداقل نیازمد مقطع زمانی حداقل یک ساله است.
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که دولت ودستگاه های ذی ربط چگونه میتوانند خانه های خالی و پر را در راستای اجرای این پیش نویس و تنظیم مالیات تفکیک کنند گفت: این امر بازهم متناسب به ساختار اجرایی وناکارآمدی نیروی انسانی و فقدان انگیزه های کافی از یک سو و از سوی دیگر دشواری های این کار است که بتوان خانه هارا از یکدیگر تفکیک کنند. اما شاید دستگاه های مالیاتی برای انجام این کار به روش هایی آشنا باشند که این کار را تسهیل کنند. در این صورت بازهم ما باید توقع جواب دهی حداقل یک ساله را داشته باشیم و نه زودتر چون این امر کاری دشوار است.
وی در ادامه افزود: بعد از فروش نفت و گاز و مشتقات این دو ، مالیات دومین و مهمترین منبع درآمد کشور است واین طرح میتواند عامل ارتقاء دهنده مناسبی برای درآمدهای مالیاتی باشد اما شرایط خاصی که اکنون در کشور حاکم است ؛ باعث شده که دغدغه و تمرکز دستگاه های اجرایی به مسائل دیگر معطوف شده باشد. به عنوان مثال : شیوع ویروس کرونا و برخی تحریم های مالی اعمال شده بر کشور نمونه هایی از مصادیقی است که باعث کم توجهی به دیگر مسائل شده است؛ زیرا در این شرایط تمرکز اجزای حکومتی اعم از اجرایی و نظارتی و قانون گذاربر این مسائل جلب شده است.
افقه در جواب این سوال که آیا این سیاست ، سیاست مطلوبی است که دولت های بعدی نیز به آن عمل کنند گفت: این طرح اگر به تصویب مجلس برسد به منزله قانون است و لازم الاجرا و دولت موظف است به آن عمل کند واین وظیفه همه دولتها است؛ اگر رقم خانه های خالی به خصوص خانه های قشر ثروتمند مشخص شود میتواند در صد کمی نیازهای بودجه‌ای دولت را جبران کنند، اما بعید میدانم بتواند نیاز های عمده دولت را جبران کند ؛ سازوکار وساختار این طرح باید به گونه ای باشد که که درآمدی قابل انکاری داشته باشد ، فکر نمیکنم دولت های بعدی از آن عدول کنند.
افشین پروین پور عضو سابق شورای عالی مسکن نیز در گفت وگو با خبرنگار بصریت معتقد است اجرای توأمان قانون مالیات بر خانه های خالی و تصویب و اجرای لایحه مالیات بر عایدی سرمایه می تواند نجات بخش بازار مسکن باشد.
وی افزود: مسکن مانند سایر کالاها نیست که اگر عرضه زیاد شود، قیمت آن کاهش می‌یابد. قانون عرضه و تقاضا آنگونه که در دیگر کالاها دیده می‌شود، در مسکن صادق نیست. چون مسکن کالای خاص و ویژه ای است که میتواند به راحتی اسیر سوداگری شود.
پروین پور یادآور شد: در همین تهران هم تعداد زیادی خانه خالی که حتی بر اساس الگوی مصرف ساخته شده و جز خانه‌های لوکس محسوب نمی‌شوند، داریم؛ اما به دلیل آنکه در دام سوداگری و سفته بازی بازار مسکن گرفتار شده‌اند، امکان بازارپذیر شدن آنها به دلیل بالا بودن قیمت وجود ندارد.
اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس در با بصریت با تأکید بر اینکه در یک سال و نیم اخیر و همزمان با افزایش قیمت مسکن، این کالا به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده، گفت: هر اقدامی از جمله ابزارهای مالیاتی که به کاهش سفته بازی در مسکن منجر شود، کاهش قیمت مسکن را در پی دارد.
عضو هیئت علمی دانشکده مهندسی عمران دانشگاه صنعتی امیرکبیر با بیان اینکه یک میلیون واحد مسکونی در تهران کم داریم، اظهار داشت: نیمی از این تعداد (۵۰۰ هزار واحد مسکونی) در تهران خالی است که اگر با استفاده از این عوارض یا مالیات، آزادسازی شده و وارد بازار شوند، علاوه بر آنکه میتواند در کاهش شدید قیمت مسکن مؤثر باشد، به افزایش اشتغال و فعال شدن صنایع نیز منجر خواهد شد.
شاکری با بیان اینکه در شورای شهر چهارم هم یک بار در صحن شورا اخذ عوارض از خانه‌های خالی مطرح شد ولی به صورت جدی پیگیری نشد تاکید کرد: اما باید کمیسیون عمران مجلس و کمیسیون عمران شورای شهر به سرعت این موضوع را پیگیری کنند چون به نظر می‌رسد عوامل اجرایی چندان به اخذ این مالیات توجهی ندارند. افزایش قیمتی که در بخش مسکن رخ داده، سبب شده تا خانه دار شدن برای جوانان به یک رؤیا تبدیل شود.