اثر رشد نقدینگی و افزایش حجم پول بر قیمت زمین و مسکن

شاخصهای نقدینگی
سیاستهای پولی و مالی دو ابزار اقتصادی است که دولتها را در سوق دادن اقتصاد به سوی هدفهای برنامه‌ریزی شده توسعه یاری می‌کند. در اقتصاد آزاد سیاستهای پولی دولتها بر کنترل حجم نقدینگی یا سیاستهای کنترل حجم پول و شبه پول تکیه دارد. نظریه‌های مربوط به نقش پول در اقتصاد را می‌توان به دو دسته نظریات اقتصادی قرن بیستم و نظریات اقتصاددانان کلاسیک تقسیم کرد. کلاسیکها پول را به‌طور عمده واسطۀ مبادلات اقتصادی می‌دانستند، درحالی که اقتصاددانان معاصر پول را وسیله‌ای فعال برای ایجاد تحرک یا رکود اقتصادی می‌دانند. از جمله این نظریه‌ها، تئوری مقداری پول است که آثار متقابل تغییرات حجم پول و تولید یا درآمد ملی را به‌طور ساده نشان می‌دهد. برطبق این نظریه حجم پول رابطۀ مستقیم با سطح عمومی قیمتها دارند و افزایش حجم نقدینگی (پول و شبه پول) اگر با افزایش تولید و عرضه کالاها و خدمات مورد نیاز (افزایش تولید درآمد ملی) همراه نباشد، توزم‌زا بوده و به افزایش سطح عمومی قیمتها خواهد انجامید. در مواقع تورم اقتصادی ناشی از فزونی یافتن حجم پول بر توان تولیدی جامعه، گرایش عمومی مردم به تبدیل پول به کالاهای بادوامی که بازده اقتصادی آنها بیش از نرخ تورم مورد انتظار است و یا داراییهایی که به سرعت قابل تبدیل به پول نقد است افزایش می‌یابد، و مسکن از جمله پر بازده‌ترین کالاهای بادوام است و در نتیجه، در زمان تورم، اهمیت اقتصادی عمده‌ای پیدا می‌کند.
موضوع این بحث، ارتباط بین سیاستهای پولی دولت و تغییرات بهای مسکن است. و انگیزه آن پرسشهایی است که در رابطه با آثار افزایش و حجم پول در گردش و رشد نقدینگی با افزایش قیمت مسکن مطرح می‌شود. قبل از بحث پیرامون رابطه حجم نقدینگی و قیمت مسکن یادآوری دو نکته ضروری است.
1ـ شاخص بهای مسکن که از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود، نشان‌دهندۀ تغییرات واقعی قیمت معاملاتی و خرید و فروش مسکن نیست. این شاخص صرفاً تغییراتی را که در اثر تغییر قیمت در هزینه زندگی پدید می‌آید مورد سنجش قرار می‌دهد. بنابراین باید به صورت یک متغیر جایگزین به آن توجه شود.
2ـ تغییرات قیمت زمین معمولاً متأثر از عوامل برون‌زا است. رشد جمعیت، مهاجرت و جنگ، قوانین حاکم بر خرید و فروش و تجدید مالکیت زمین، قوانین شهرسازی از جمله کاربری‌ها، تعیین نسبت تراکم و... از جمله این عواملند. شاخصهایی که نوسانات قیمت زمین و مسکن را با تغییرات حجم پول و شبه پول می‌سنجند در زیر ارائه می‌شوند. یادآوری می‌شود که به دلیل نارسائی متغیرهای قیمت مسکن و زمین، در این مبحث، تحلیل رابطه و اندازه‌گیری آثار حجم پول بر قیمت زمین و مسکن مورد نظر نیست، بلکه منظور از تهیه این شاخصها نشان دادن وجود یا عدم ترازی و نوسانات هم‌جهت (همزمان یا با تأخیر زمانی) بین حجم پول و قیمت زمین و مسکن است.
شاخص شمارۀ 1: مقایسه تغییرات شاخصهای نقدینگی (پول و شبه پول) و بهای مسکن
براساس آمارهای موجود شاخصهای نقدینگی و شاخص بهای مسکن در مجموع نوساناتی همسو داشته‌اند. در روند صعودی شاخصهای نقدینگی و بهای مسکن، در سالهای بعد از 61، هماهنگی نسبی بیشتری به چشم می‌خورد. تنها در سالهای 57 و 58 نوسانات دو شاخص همراه نیست و نشانۀ تأثیر متغیرهایی برون‌زا و عوامل خارجی بر شاخص بهای مسکن در طول سالهای انقلاب است.
جدول شماره 1ـ مقایسه شاخص‌های نقدینگی، پول، شبه پول و شاخص بهای مسکن
مأخذ: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ـ گزارش اقتصادی و ترازنامه سالهای مختلف
شاخص شمارۀ 2ـ مقایسۀ نرخ رشد نقدینگی و بهای مسکن
نرخ رشد نقدینگی و قیمت مسکن جز در سالهای انقلاب (56 تا 59) و سال 66، تغییراتی همسو داشته‌اند. شاخص نرخ رشد مسکن با تأخیری حدوداً یکساله از تغییرات نرخ رشد نقدینگی پیروی کرده است. این هماهنگی را باید بیشتر در تغییرات نرخ رشد شبه پول مشاهده کرد. در مجموع، پیروی و هماهنگی تغییرات این دو شاخص تأکیدی بر این اصل اقتصادی است که مسکن خود نوعی دارایی (کالای با دوام یا سرمایه‌ای) شمرده می‌شود و مردم در شرایط تورم و کاهش قدرت خرید پول، مایملک خود را به داراییهایی برخوردار از بازده مناسب تبدیل می‌کنند تا از کاهش قدرت خرید پول خود جلوگیری کنند.
شاخص شمارۀ 2ـ مقایسه نرخ رشد بهای مسکن، نقدینگی، پول و شبه پول
مأخذ بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ـ گزارش اقتصادی و ترازنامه سالهای مختلف
شاخص شمارۀ 3ـ مقایسه تغییرات شاخص نقدینگی و شاخص بهای قیمت زمین
به رغم هماهنگی عمودی شاخص بهای قیمت زمین و نقدینگی و پیروی از روند صعودی آن، همان‌گونه که اشاره شد، قیمت زمین بخصوص در سالهای اخیر متأثر از عوامل برون‌زا و سیاستهای اقتصادی دولت بوده است. نوسانات شدیدتر قیمت زمین در این شاخص حاکی از سیاست دولت در امر زمین مانند تحدید مالکیت خصوصی، تغییر کاربری‌ها، مقررات مربوط به معاملات زمین و سیاستهای تراکم ساختمانی از یک سو و مهاجرت به شهرهای بزرگ، جنگ و پیامدهای آن و سرانجام رشد شدید جمعیت از سوی دیگر بوده است. با این حال بین دو شاخص مهم تغییرات نقدینگی، با شاخص بهای قیمت زمین همسوئی عمومی وجود دارد، با این توضیح که نوسانات قیمت زمین را نمی‌توان تنها مربوط به تغییرات حجم پول در گردش دانست و باید به نقش متغیرهای برون‌زا نیز توجه داشت.
جدول شمارۀ 3ـ مقایسه شاخص بهای قیمت زمین و شاخص نقدینگی، پول و شبه پول
مأخذ: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ـ گزارش اقتصادی و ترازنامه سالهای مختلف
مقایسۀ شاخص کل نقدینگی و شاخص قیمت مسکن
شاخصهای قیمت زمین و مسکن در شهر تهران
با آنکه اطلاعات آماری دربارۀ خصوصیات فیزیکی و اجتماعی مسکن در ایران، در دسترس قرار دارد، تاکنون دربارۀ قیمت روز واحدی مسکونی (زیربا و زمین)، به عنوان مهمترین متغیر اقتصادی مسکن، آماری منتشر نشده است. در دست داشتن اطلاعات بهنگام و صحیح از قیمت روز زیربنا و زمین مسکونی، برای مسئولان و دست‌اندرکاران مسکن به منظور سیاستگذاری درست، و برای پژوهشگران و برنامه‌ریزان شهری، به منظور مطالعه دربارۀ برآورد تقاضا و عرضۀ زمین و زیربنای مسکونی، شناخت عوامل مؤثر بر قیمت واحد مسکونی، مطالعه تأثیر سیاستهای پولی و مالی بر روی افزایش قیمت زمین و زیربنا، و بررسی تأثیر ضوابط شهرسازی، مطالعه تأثیر سیاستهای پولی و مالی بر روی افزایش قیمت زمین و زیربنا، و بررسی تأثیر ضوابط شهرسازی، از جمله تراکم ساختمانی و تعیین کاربری‌ها بر روی قیمت زمین و زیربنا، ضروری است.
بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، هر سه ماه یک بار شاخص بهای مسکن را، که به‌طور عمده اجاره بهای واحدهای مسکونی اجاری و برآورد معادل آن برای واحدهای مسکونی شخصی است، منتشر می‌کند. شاخص بهای مسکن، با استفاده از اطلاعات آماری مربوط به حدود 8000 واحد مسکونی در 78 شهر، محاسبه می‌شود. باید در نظر داشت که تغییر در اجاره‌بها، در بیشتر موارد، هنگامی روی می‌دهد که مستأجر از مکان فعلی خود به مسکن جدیدی جابجا می‌شود. براساس مطالعات انجام شده،(1) تنها کمتر از 10 درصد از کل خانوارهای اجاره‌نشین در طول سال نقل مکان می‌کنند. بنابراین نوسانات مربوط به شاخص بهای مسکن منحصر به نوسانات اجاره‌بهای این گروه از خانوارها می‌شود. بدیهی است که در چنین شرایطی، شاخص بهای مسکن نوسانات قیمت روز واحدهای مسکونی را به تمامی نشان نمی‌دهد.
بدین ترتیب معاونت مسکن وزارت مسکن و شهرسازی، با توجه به اهمیت روزافزون آگاهی از قیمت روز زیربنا، زمین و اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مطالعات اقتصادی مسکن، و دسترس نداشتن به چنین اطلاعاتی، با همکاری مرکز آمار ایران دست به کار گردآوری این اطلاعات آماری شده است. اولین سری این آمار در مورد شهر تهران، به تفکیک مناطق بیستگانه شهر، در بهار 1370 گردآوری شده که بخشی از آن در ذیل ارائه می‌شود. این آمارگیری هر سه ماه یک بار انجام می‌گیرد و نتایج تفصیلی آن در «بولتن اقتصاد مسکم» ارائه خواهد شد. در سال 1371 در تعداد دیگری از شهرهای کشور نیز این نمونه‌گیری انجام خواهد شد.
شاخصها:
«ارزش» واژه‌ای است که از جنبه‌های مختلف برخوردار است. «ارزش» متضمن ظرفیتی بالقوه برای برآورد نیازهاست و نیازها نیز بی‌شمارند. از این‌رو «ارزش» نیز برحسب نوع نیازی که برطرف می‌کند، متفاوت است: مانند ارزش معنوی، ارزش هنری، ارزش سیاسی، ارزش روانی، ارزش اجتماعی و ارزش اقتصادی. «ارزش» یک کالا، به هنگام معامله، در «قیمت» آن کالا متبلور می‌شود. بدین ترتیب زمین و مسکن نیز، بنابر نوع نیازی که برطرف می‌کند، قیمتهای متفاوتی دارد. برای مثال، یک واحد مسکونی که ارزش ساخت آن (= هزینه) حدود دو میلیون تومان است، برای پرداخت وام به خریدار کمتر از یک میلیون، برای دریافت مالیات از آن حدود 700 هزار تومان، و در صورت عرضه برای فروش دست کم سه میلیون تومان، ارزش‌گذاری می‌شود. هر یک از این قیمتها نیز توجیهی قابل قبول و یا پایه‌ای قانونی دارد. این ارقام همگی ارزش اقتصادی مسکن مورد نظر را نشان می‌دهند. قیمت بازار یا قیمت روز آخرین مرحله ارزش‌گذاری بر روی یک کالاست که در اثر تقابل عرضه و تقاضا، در کوتاه‌مدت، تعیین می‌شود. بدین جهت قیمت روز زمین و مسکن نیز تابعی از تمامی متغیرهای مؤثر در عرضه و تقاضای زمین و مسکن است و از این‌رو برحسب تغییر در شرایط عرضه و تقاضا، نوسانات بسیار پیدا می‌کند. در تعیین قیمت روز مسکن و زمین ارزشها و عوامل غیراقتصادی نیز نقش مهمی دارند، مانند تغییر در نرخ رشد
جمعیت و مهاجرت، تغییر در انتظارات، و یا حتی توهمات مردم در مورد شرایط بازار، تغییر در مفاهیم قانونی و اجتماعی زمین و مسکن... بحث در مورد اصول نظری ناظر بر قیمت مسکن و زمین را به آینده موکول می‌کنیم.
مقایسه نرخ رشد کل نقدینگی و نرخ رشد قیمت مسکن
آماری که در زیر بصورت چند شاخص نمونه ارائه می‌شود، می‌تواند علاوه بر ارائه برخی اطلاعات مورد نیاز سیاستگذاران و طرح‌ریزان شهری، در جهت آزمون نظریه‌های ناظر بر قیمت زمین شهری نیز مفید واقع گردد.
در استفاده و تفسیر این آمار باید به نکات زیر توجه کرد:
ـ کلیه قیمتها مربوط به معاملاتی است که از طریق بنگاههای معاملات ملکی نمونه، در فصل بهار و تابستان 1370، در شهر تهران انجام شده است.
ـ قیمتهای فروش، مربوط به معاملاتی است که به صورت قطعی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است.
ـ همة ارقام مربوط به برآورد قیمت در فصل بهار و تابستان سال 1369، مربوط به مظنۀ قیمت آن دسته از واحدهای مسکونی است که در فصل بهار و تابستان سال 1370 به فروش رسیده و از مطلعین بنگاههای معاملات ملکی گرفته شده است.
1ـ قیمت فروش یک مترمربع زمین ساختمانهای کلنگی در تهران، بهار و تابستان 1370.
متوس قیمت فروش یک مترمربع زمین ساختمانهای کلنگی، در بهار 1370، در تهران، برابر 428 هزار ریال بوده است. این رقم در مناطق مختلف شهر متفاوت بوده و دامنه آن از حداکثر 1070 تا حداقل 72 هزار ریال گزارش شده است (جدول1).
آمارگیری تابستان سال 1370، متوسط قیمت یک مترمربع زمین ساختمان کلنگی را در شهر تهران 7/437 هزار ریال نشان می‌دهد که نسبت به بهار همان سال رشدی برابر 3/2 درصد را نشان می‌دهد.
مقایسه ارقام مربوط به قیمت فروش یک مترمربع زمین ساختمانهای کلنگی در بهار و تابستان سال 1370 و برآورد قیمت دورۀ مشابه در سال 1369 نشان می‌دهد که:
ـ قیمت زمین در نقاط مختلف شهر بسیار متفاوت است. در معاملات انجام شده در بهار 1370، قیمت هر مترمربع گرانترین زمین (حداکثر قیمت) حدود پانزده برابر ارزان‌ترین زمین (حداقل قیمت) بوده است.
ـ این تفاوت روندی رو به کاهش دارد و معنای آن این است که قیمت گرانترین زمینها، به سطح اشباع امکانات مالی اکثریت مردم نزدیک شده و از رشد کمتری برخوردار بوده است(2)، بدین جهت نسبت گرانترین زمین به ارزانترین آن در تابستان 1370 به حدود 12 برابر رسیده است. از سوی دیگر قیمت زمینهای ارزانتر رشد چشمگیری داشته است. (ستون 3 جدول1) که هشداری است در مورد افزایش قیمت زمین در مناطق حاشیه جنوبی و غربی شهر تهران.
ـ مقایسه نرخ رشد قیمت زمین در بهار و تابستان سالهای 1369 و 1370 (ستونهای 3، 6، 7، 8 جدول 1) نشان می‌دهد که رشد قیمت زمین، بطور کلی رو به کاهش بوده است. برای مثال قیمت متوسط زمین بین بهار تا تابستان سال 1370 رشدی معادل 3/2 درصد داشته است، درحالی که رشد قیمت متوسط زمین، در دورۀ مشابه سال قبل حدود 6/9 درصد بوده است. اما این موضوع در مورد زمینهای مرغوب (با حداکثر قیمت و زمینهای بسیار ارزان (با حداقل قیمت) صدق نمی‌کند و نرخ رشد قیمت این زمینها در نیمه اول سال 1370 بیش از دورة مشابه در سال 1369 بوده است.
جدول1ـ قیمت فروش یک مترمربع زمین ساختمانهای کلنگی در بهار و تابستان 1369 و 1370 در شهر تهران (هزار ریال ـ درصد)
2ـ قیمت فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در تهران، بهار و تابستان 1370.
متوسط قیمت فروش یک مترمربع واحد مسکونی در معاملات انجام شده در بهار 1370 در تهران، برابر 493 هزار ریال بوده است. دامنۀ این رقم در مناطق مختلف شهر، بین حداقل 176 تا حداکثر 1300 هزار ریال قرار داشته است (جدول2).
آمارگیری تابستان سال 1370، متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی را در تهران حدود 471 هزار ریال نشان می‌دهد. بدین ترتیب متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر، در فاصلة بهار تا تابستان امسال، حدود 5/4 درصد کاهش داشته است.
مقایسه ارقام مربوط به قیمت فروش یک مترمربع واحد مسکونی در دورۀ مختلف سال 1370 و 1369 نشان می‌دهد که: به رغم افزایشی حدود 2 درصد در قیمت زمینهای مسکونی در فاصلۀ بهار تا تابستان 1370، قیمت فروش واحدهای مسکونی افت داشته است. این به معنای وجود سقفی برای قیمت واحدهای مسکونی، در کوتاه‌مدت، است. به دیگر سخن، حداکثر قیمت فروش مسکن بستگی تام به سطح درآمد و میزان دارایی خانوارها دارد، که در کوتاه‌مدت قدرت افزایش چندانی ندارد. بدین ترتیب در دورۀ بهار تا تابستان 1370، قیمت متوسط زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران کاهش داشته است، قیمت گرانترین واحدهای مسکونی معامله شده (حداکثر قیمت) تنها کمتر از یک درصد (7/0 درصد) افزایش یافته است، درحالی که قیمت فروش واحدهای مسکونی ارزانتر (با حداقل قیمت) بیش از 6 درصد افزایش داشته است.
دامنۀ اختلاف قیمت واحدهای مسکونی در تهران کمتر از اختلاف قیمت زمین است. در معاملات انجام شده بر روی واحدهای مسکونی در بهار 1370، قیمت یک مترمربع گرانترین واحد مسکونی معامله شده حدود 5/7 برابر قیمت یک مترمربع ارزانترین واحد مسکونی به فروش رفته، بوده است.
از سوی دیگر مقایسه آهنگ رشد حداقل و حداکث قیمت فروش واحد مسکونی در سالهای 1369 تا 1370 نشان می‌دهد. که واحدهای مسکونی ارزانتر نرخ رشد بالایی (ستون‌های 7 و 8 جدول 2) داشته‌اند.
مقایسه نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در بهار و تابستان سالهای 1369 و 1370 (ستونهای 3ـ6ـ7ـ8 جدول 2) نشان می‌دهد که روند رشد قیمت متوسط واحد مسکونی رو به کاهش بوده است. رشد قیمت متوسط واحد مسکونی بین بهار تا تابستان سال 1370 حدود 5/4 درصد کاهش داشته است. حال آنکه در دوره مشابه سال قبل، این کاهش تنها حدود 5/0 درصد بوده است. نکته درخور توجه شدت گرفتن نرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی ارزان است. حداقل قیمت واحد مسکونی به فروش رفته بین فصل بهار تا تابستان 1370 حدود 3/6 درصد و بین بهار 1369 تا بهار 1370 حدود 54 درصد افزایش یافته است. درحالی که قیمت گرانترین واحد مسکونی در این دورۀ یکساله، حدود 8/6 درصد فزونی یافته است.
جدول2ـ قیمت فروش یک مترمربع واحد مسکونی در بهار و تابستان 1369 و 1370 در شهر تهران (هزار ریال ـ درصد).
3ـ شاخصهای نابرابری قیمت زمین و مسکن در مناطق بیستگانۀ شهر تهران
شاخص قیمت یک مترمربع زمین تهران در بهار 1370 (متوسط در بهار سال 1370=100)
نقشه تقسیمات مناطق بیستگانه تهران
این شاخص متوسط، حداقل و حداکثر قیمت یک مترمربع زمین ساختمانهای کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران را، با متوسط قیمت زمین در کل شهر تهران می‌سنجد. بدین منظور، قیمت متوسط یک مترمربع زمین ساختمان کلنگی در کل شهر تهران، در بهار 1370، برابر 100 فرض شده است.
این شاخص نشان می‌دهد که:
متوسط قیمت زمین در مناطق 1، 2، 3، 6 و 7 بیشتر از متوسط شهر تهران بوده است. در مناطق 4 و 5 و مناطق 8 تا 20 قیمت متوسط زمین کمتر از متوسط شهر تهران بوده است.
قیمت زمینهای مرغوب (با حداکثر قیمت) در بیشتر مناطق شهر تهران، از متوسط کل بیشتر بوده و تنها مناطق 15 تا 20 از این حیث زیر متوسط کل شهر قرار داشته‌اند.
بهای ارزانترین زمین (با حداقل قیمت) در تمامی مناطق بیستگانه شهر تهران کمتر از متوسط کل شهر بوده، و منطقه 18 پایین‌ترین قیمت حداقل را داشته است.
شاخص قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در تهران بهار 1370 (متوسط در بهار سال 1370=100)
این شاخص نیز متوسط، حداقل و حداکثر قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران را، با متوسط قیمت زیربنای واحد مسکونی در کل شهر تهران در بهار 1370، می‌سنجد.
این شاخص نشان می‌دهد که:
متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق 1، 2، 3، 6، 7، و 8 بیش از متوسط شهر تهران بوده است.
حداکثر قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی، تقریباً در تمامی مناطق، بیش از متوسط کل شهر تهران است، تنها مناطق 18، 19 و 20 در این مورد مستثنی بوده‌اند.
حداقل قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در تمامی مناطق بیستگانه، بجز منطقة 3، زیر حد متوسط کل شهر تهران قرار داشته و پایین‌ترین قیمت واحد مسکونی معامله شده متعلق به منطقه 20 بوده است.
تفاوت قیمتها در مناطق بیستگانه، به‌گونه‌ای است که حداقل قیمت در مناطق 3 و 6 از حداکثر قیمت در مناطق 18، 19 و 20 بیشتر است.